APREA 市場快訊 – 2024 年 9 月

外國投資者在投資澳洲房地產市場時面臨的最常見挑戰是什麼？他們如何有效降低這些風險？

投資者應注意澳洲經濟前景面臨的不利因素，因為在經歷了去年以來的反彈之後，經濟成長預計將趨於正常化。今年澳洲整體經濟成長主要得益於移民和留學生人數的激增，但這股浪潮即將結束。因此，到2025年，人口成長速度將顯著放緩。.

此外，澳洲的貸款利率仍然很高，在激勵程度較高的市場中，投資者仍可能面臨負收益。.

崔艾達

亞太區研究主管
世邦魏理仕

預計澳洲將成為亞太地區跨國投資的首選目的地。哪些因素推動澳洲崛起，成為跨國房地產投資者的首選目的地？

澳洲是凱德集團重點關注的市場之一，我們認為其具有巨大的成長潛力。憑藉我們在澳洲本土的投資、資產管理和營運團隊的強大實力，我們已在澳洲建立了穩固的業務基礎，管理資產規模超過10億至4兆新元，業務涵蓋物流、商務園區、商業地產和飯店住宿等領域。鑑於澳洲穩定的宏觀經濟基本面和透明的房地產市場，這些領域持續蘊藏著豐富的投資機會。.

哪些行業表現亮眼？澳洲跨國房地產投資成長最顯著的城市有哪些？影響這些投資熱點的新興趨勢是什麼？

隨著外國對澳洲投資的增加，澳洲也將吸引更多人才和遊客。這對酒店業，尤其是悉尼和墨爾本等門戶城市而言，無疑是利好消息。此外，我們看到了澳洲私人信貸領域的機遇，預計到2028年，澳洲商業抵押貸款的資金缺口將達到1,315億澳元。作為一家在亞洲擁有強大業務基礎的全球領先實體資產管理公司，我們將繼續與資本合作夥伴攜手，尋求合適的投資機會，拓展基金產品和資產類別，以實現可持續的長期成長。.

林安德

集團營運長
嘉德置地投資

預計澳洲將成為亞太地區跨國投資的首選目的地。哪些因素推動澳洲崛起，成為跨國房地產投資者的首選目的地？

萊坊的研究預測，到2024年，流入澳洲的跨國資本將達到3.61億至3兆美元，使其成為亞太地區最大的跨國投資目的地。儘管上半年市場情緒低迷，但下半年買賣價差可望收窄，進而促進交易。大量在建資產已開始積極推介，超乎預期。與亞太地區其他地區相比，澳洲的資產由於重新定價幅度高於平均水平，顯得更具吸引力。謹慎的買家應注意，業主對價格回升的樂觀預期可能會限制未來的收購機會，因為他們持有資產以期扭轉頹勢。我們認為，未來六到九個月是投資被低估資產的絕佳時機。.

哪些行業表現亮眼？澳洲跨國房地產投資成長最顯著的城市有哪些？影響這些投資熱點的新興趨勢是什麼？

位於布里斯班、墨爾本、珀斯和雪梨等最發達城市的優質辦公室、物流和零售資產將繼續吸引核心投資者。工業地產目前是澳洲最受歡迎的穩定資產類別，因為它風險相對較低且具有長期成長潛力。收益率似乎已經趨於穩定，平均在5.5%至6.4%之間，顯示價格調整可能已經觸底。預計辦公大樓市場在經歷大幅重新定價後，殖利率將在2024年下半年趨於穩定。隨著交易數據的累積和投資者信心的增強刺激了市場參與度的提高，辦公大樓市場的流動性正在逐步改善。在風險較高的領域，辦公大樓和物流地產的「棕地變綠地」策略以及核心商業區的都市更新也提供了極具吸引力的投資機會。儘管其居住領域持續引起廣泛關注，但我們預計，在短期至中期內，共享居住和專用學生公寓的發展機會將獲得更多動力，因為旨在釋放其「建造出租」（BTR）行業全部潛力的監管改革仍在進行中。.

外國投資者在投資澳洲房地產市場時面臨的最常見挑戰是什麼？他們如何有效降低這些風險？

澳洲商業房地產是國際化程度最高的市場之一，吸引眾多外國投資者參與。憑藉發達的經濟和全球流動性最強、透明度最高的房地產市場之一，澳洲為國際房地產投資組合提供了相對低風險的投資機會。然而，作為世界頂級房地產投資目的地之一，澳洲的交易機會和資產競爭也異常激烈。此外，澳洲也受到外國投資法規的約束，一些投資者可能會發現，取得該國戰略性基礎設施資產（例如資料中心）的機會有限。建立強大的本地人脈網絡能夠帶來切實的益處，例如幫助投資者更好地了解監管規定、加快交易速度以及提供投資機會方面的資訊。.

李克里斯汀

亞太區研究主管
萊坊

預計澳洲將成為亞太地區跨國投資的首選目的地。哪些因素推動澳洲崛起，成為跨國房地產投資者的首選目的地？

鑑於澳洲市場的穩定性、透明度和相對價值，它是亞太地區最受歡迎的跨國投資目的地之一。澳洲擁有種類繁多、價格區間廣泛且流動性強的資產類別，因此備受投資者青睞。.

此外，澳洲預計在未來十年人口成長率位居世界前列，預計到2024年將有37.5萬新移民抵達。這很可能推動對房地產的顯著需求。.

哪些行業表現亮眼？澳洲跨國房地產投資成長最顯著的城市有哪些？影響這些投資熱點的新興趨勢是什麼？

過去18個月，投資人對澳洲的物流和住宅地產領域青睞有加。澳洲的物流租金表現優於全球所有市場，但目前成長正逐漸放緩，向長期平均靠攏。儘管租金成長放緩，投資者對優質資產的需求依然強勁。.

同時，澳洲人口的高速成長，加上供應受限，促使人們投資於住宅領域，然而政府政策和高昂的建築成本是資本配置的主要阻礙因素。.

隨著近期交易中出現的重新定價現象，收益率進一步提升，投資者對辦公大樓市場的興趣也重新燃起，市場正開始復甦。加之租賃市場的基本面良好，回報前景看起來十分穩健。.

格雷格·海蘭德

亞太區資本市場主管
世邦魏理仕

預計澳洲將成為亞太地區跨國投資的首選目的地。哪些因素推動澳洲崛起，成為跨國房地產投資者的首選目的地？

澳洲擁有豐富的資源、透明的市場以及富裕且社會凝聚力強的社會，因此極具吸引力的投資環境。大量移民湧入提振了房地產需求，而積極的成長預測以及對經濟持續擴張和城市發展的預期也為此提供了支撐。儘管市場持續重定價導致殖利率波動，但目標產業的基本面依然穩健。與其他亞太市場相比，澳洲房地產資產重定價幅度高於平均水平，並出現了一些零星的市場錯位跡象，這為投資者提供了自全球金融危機以來最有利的買入時機。.

此外，澳洲的房地產趨勢落後於美國和英國，這為生命科學、兒童保育和自助倉儲等全球資本需求強勁且微觀市場供需失衡的行業提供了進一步的成長潛力。.

哪些行業表現亮眼？澳洲跨國房地產投資成長最顯著的城市有哪些？影響這些投資熱點的新興趨勢是什麼？

我們尤其青睞那些能夠創造實際現金流的行業，並希望利用亞太地區的‘滯後效應’，將美國和西歐的成功策略應用於澳大利亞等尚未達到機構投資規模的市場。我們認為生命科學和兒童照護等另類產業蘊藏著巨大的投資潛力，能夠打造全球投資人所青睞的機構級投資組合。.

澳洲的生命科學產業仍處於起步階段，其成長軌跡與美國和英國類似，儘管規模較小，主要得益於醫療保健支出增加、高品質研究機構的建立以及政府的大力資助。澳洲高品質的私人生命科學地產十分稀缺，而主要城市成熟生命科學產業集群中卻有大量租戶需要此類設施。鑑於目前與經濟租金之間存在較大的溢價（全球平均租金溢價範圍為每三千噸35至751萬澳元，遠高於辦公大樓租金），我們預計這些實驗室資產在國內市場的租金將出現顯著上漲。.

兒童照護產業是重要的社會基礎設施資產，兩黨都大力支持政府提供大量補貼以提高經濟生產力。兒童照護租賃合約通常期限較長（15-20年），每年租金與消費者物價指數（CPI）掛鉤（不設上限，但設有3-3.51兆澳元的固定下限），並採用雙淨或三淨租賃模式，從而最大限度地減少現金流流失，並帶來難得的實際投資收益。澳洲政府直接補貼兒童保育業者平均701兆澳元的收入，這為尋找優質租戶提供了機會。兒童保育服務的必要性也進一步增強了其在經濟波動中的韌性。我們擁有一個規模龐大的此類物業組合，其地理位置（重點關注大型城市地區）和運營商類型均已多元化，並具備上述重要的社會基礎設施特徵，因此我們有信心，該資產將受到國內外資本的熱烈追捧。.

哈米甚·麥克唐納

亞太區房地產負責人兼首席資訊官
貝萊德

預計澳洲將成為亞太地區跨國投資的首選目的地。哪些因素推動澳洲崛起，成為跨國房地產投資者的首選目的地？

• 強勁的人口結構－人口成長勢頭良好，人口集中在土地資源有限的東海岸主要城市，而且與亞洲其他國家相比，勞動年齡中位數相對年輕，這將支撐未來的GDP成長。.
• 透明度和完善的法治－我們認為這是理所當然的，但購買資產或土地的永久產權的重要性不容小覷。透明度最終會影響投資信心，根據仲量聯行透明度指數，澳洲在全球排名第#4，在亞太地區排名第一。透明度也意味著市場上的任何重新定價都將在公開透明的平台上進行。鑑於某些行業的顯著重新定價以及現金流的持續強勁，可能會湧現出許多充滿希望的投資機會。.
• 從最簡單的層面來說，能夠獲得具有內建成長機制（CPI、固定收益、市場評估）的長期租賃權，並投資於不斷增長的現金流量和重新調整後的收益率，在區域比較的基礎上具有吸引力。.

哪些行業表現亮眼？澳洲跨國房地產投資成長最顯著的城市有哪些？影響這些投資熱點的新興趨勢是什麼？

• 每一次價格調整週期都蘊藏著機會和價值發現的機會，鑑於某些行業的價格似乎已觸底，人們逐漸相信部分城市和行業的周期性好轉即將到來。跨境交易量佔比已從2018年和2019年的平均30%下降至今年迄今的少於20%。此外，隨著區域性投資機會的減少，澳洲的投資前景尤其突出。.
• 我們看好那些受益於宏觀經濟利好因素的房地產板塊——越來越多的人需要以更低的成本更快地獲得更多商品和服務。短期來看，新南威爾斯和昆士蘭的工業和物流板塊仍將受益於人口成長帶來的利好，同時，由於可供開發的土地稀缺，難以滿足不斷增長且最終人口密度增加的需求，因此這兩個州的房地產板塊都將受益。.
• 我們一直對與居住主題相關的、供應不足的領域（共享居住、自助倉儲、學生公寓、土地租賃社區、經濟適用房）感興趣——在成本上升的背景下，更多的人居住在更小的空間裡。.
• 雪梨是個名副其實的國際大都市，其近期及持續的基礎建設進一步鞏固了其國際地位。加之其充滿活力的都會市場，悉尼仍然是最值得關注的市場之一。.

外國投資者在投資澳洲房地產市場時面臨的最常見挑戰是什麼？他們如何有效降低這些風險？

跨州監管環境複雜，各州在法規、稅收和規劃體系方面可能存在顯著差異，因此應對這些差異極具挑戰性。為了保持競爭力，即使是核心投資，也必須在各個領域實施積極主動的策略。這凸顯了擁有具備深厚市場經驗的本地團隊的重要性，以便有效應對這些區域差異，並保持市場競爭力。.

傑森·麥克斯韋爾

澳洲國家經理兼助理投資組合經理
AEW

預計澳洲將成為亞太地區跨國投資的首選目的地。哪些因素推動澳洲崛起，成為跨國房地產投資者的首選目的地？

澳洲擁有亞洲最能抵禦經濟衰退的消費群體，由於持續不斷的移民湧入，這個群體還在不斷壯大。對於房地產市場而言，這意味著需求旺盛而供應不足，原因在於高昂的建築成本、嚴格且繁瑣的審批流程以及目前居高不下的利率。這使得澳洲成為全球最具吸引力的房地產市場之一。.

哪些行業表現亮眼？澳洲跨國房地產投資成長最顯著的城市有哪些？影響這些投資熱點的新興趨勢是什麼？

未來幾年，布里斯班預計將分得悉尼和墨爾本的部分聚光燈。布里斯班正迎來大量基礎設施投資，州際移民不斷湧入，因為與新南威爾斯和維多利亞等地相比，布里斯班的房價更具性價比。隨著2032年奧運的臨近，布里斯班在全球舞台上的影響力也將日益增強。.

約阿希姆·凱爾

亞太區投資組合及區域負責人
CenterSquare 投資管理亞太區

預計澳洲將成為亞太地區跨國投資的首選目的地。哪些因素推動澳洲崛起，成為跨國房地產投資者的首選目的地？

我們看到來自新加坡和日本的大量資本正流入澳洲房地產市場。澳洲長期以來憑藉其開放、成熟、穩定的經濟體系、高度透明的市場環境以及房地產市場穩健的風險調整後收益，在吸引外資方面在區域內享有極高的聲譽。當市場波動劇烈、經濟充滿不確定性時，澳洲的穩定性和韌性就顯得尤為突出，這也解釋了目前外資對澳洲房地產市場的濃厚興趣。.

產品和投資類型的多樣性也吸引資本流入澳洲——澳洲擁有規模優勢，涵蓋不同的另類投資領域，可透過合資企業、合作夥伴關係或基金等多種交易結構選擇投資，並且在整個資本結構中都有相應的投資選擇。許多高品質、經驗豐富的機構和私人精品基金經理人都在尋求第三方資本，這意味著對於尋求當地專業知識的外國資本而言，澳洲蘊藏著大量機會。.

哪些行業表現亮眼？澳洲跨國房地產投資成長最顯著的城市有哪些？影響這些投資熱點的新興趨勢是什麼？

物流和生活領域一直是許多集團最青睞的行業。雖然今年人們對資料中心的興趣激增，而且取得成熟產品的管道也略有改善，但仍充滿挑戰。.

雖然物流仍然是許多海外資本的優先事項，但在生活領域，由於高昂的建設成本影響了 BTR 開發的可行性，關注點已從 BTR 轉移到學生公寓 (PBSA)。.

隨著機會的湧現和價格底線的確定，需求正從物流和生活兩大領域向其他領域擴展。值得注意的是，2024年上半年辦公大樓市場活動顯著回升，這主要得益於海外集團的推動。零售業也吸引了更多機構投資者的關注，但與辦公大樓市場不同的是，這些關注主要來自國內市場。.

外國投資者在投資澳洲房地產市場時面臨的最常見挑戰是什麼？他們如何有效降低這些風險？

外國投資者面臨的最大挑戰是找到符合自身標準的資產，這些標準可能受到樓齡、地段、等級或ESG（環境、社會和治理）資格的限制。擁有足夠靈活的投資授權至關重要，以便能夠超越常規要求進行投資，從而掌握良機或掌握價格機會。通常，外國投資者將目光局限於雪梨和墨爾本等門戶城市。然而，以布里斯本為例，辦公大樓租賃市場正蓬勃發展，租金成長強勁，這對提升投資回報至關重要。.

盧克·比利亞

澳洲和紐西蘭資本市場主管
JLL

預計澳洲將成為亞太地區跨國投資的首選目的地。哪些因素推動澳洲崛起，成為跨國房地產投資者的首選目的地？

• 到2030年和2040年，澳洲將擁有全球最高的人口成長率，同時也是全球人口最年輕的四個國家之一。推動這一成長的主要動力是移民，其中包括學生和技術移民。.
• 人口強勁成長的最大受益者是房地產行業以及對住房、物流、醫療保健和零售/商業的需求。.
• 投資於新興的 200 億澳元機構租賃住房行業的 80% 股權來自外國機構資本，因為該行業提供長期穩定的收入流，與消費者物價指數和工資增長高度相關。.

哪些行業表現亮眼？澳洲跨國房地產投資成長最顯著的城市有哪些？影響這些投資熱點的新興趨勢是什麼？

• 在澳大利亞，「居住領域」正逐漸成為資本配置的首選方向。這包括專門建造的學生公寓、共享居住空間、機構租賃型住宅和土地租賃社區。.
• 由於州政府和聯邦政府致力於提供更多社會安全住房和經濟適用房，我們看到在政府激勵計劃（如 HIFF 和 HIF 等）的推動下，越來越多的機構資本進入該領域。.
• 資金主要集中在雪梨和墨爾本市場。墨爾本人口近期已達700萬，成為澳洲最大的城市。.

外國投資者在投資澳洲房地產市場時面臨的最常見挑戰是什麼？他們如何有效降低這些風險？

• 通常，挑戰主要來自州和聯邦層級的稅收環境。外國投資者需繳納的印花稅和土地稅附加費被認為是進入市場的一大障礙。.
• 住房問題也已政治化，一些小黨派現在利用住房議題來爭取更多選票。這意味著旨在使「買房出租」（BtR）計畫與其他機構資產類別公平競爭的稅收優惠政策被擱置，導致許多海外機構投資者要么投資於其他已出台鼓勵住房投資稅收政策的國家（例如加拿大），要么選擇觀望，等待相關政策出台。.

盧克·麥金托什

合作夥伴
安永

預計澳洲將成為亞太地區跨國投資的首選目的地。哪些因素推動澳洲崛起，成為跨國房地產投資者的首選目的地？

在全球/亞太經濟日益不確定的背景下，澳洲被視為投資者眼中安全且政治穩定的投資目的地。澳洲市場的關鍵特徵包括強勁的宏觀經濟基本面、透明度高以及流動性強（尤其相對於中國等市場）。

哪些行業表現亮眼？澳洲跨國房地產投資成長最顯著的城市有哪些？影響這些投資熱點的新興趨勢是什麼？

從產業角度來看，悉尼仍然是跨國資本的主要吸引地。墨爾本和布里斯班大幅提高的外國土地稅使得跨國投資在這些城市變得更加困難。.

受利率上升的推動，房地產信貸也成為熱門領域。投資者已能夠透過債務投資獲得股權回報。.

外國投資者在投資澳洲房地產市場時面臨的最常見挑戰是什麼？他們如何有效降低這些風險？

尤其是在開發領域，規劃和監管審批流程對投資者而言變得越來越複雜。我們在雪梨的綠地開發案中已經看到了這一點，同時也意識到住宅/租賃住宅領域面臨著許多挑戰。.

菲利普·皮爾斯

副首席執行官,
ESR 集團
首席執行官，,
ESR澳洲和紐西蘭

預計澳洲將成為亞太地區跨國投資的首選目的地。哪些因素推動了澳洲成為跨國房地產投資者的首選目的地？

布里斯班將舉辦 2032 年夏季奧運會和殘奧會，屆時全世界的目光將聚焦澳大利亞，尤其是陽光之州昆士蘭及其快速發展的首府布里斯班。.

昆士蘭東南部地區，包括布里斯班、黃金海岸和陽光海岸，已經迎來蓬勃發展時期。該州擁有澳洲最高的國內淨移民率。布里斯班預計將成為亞太地區租金成長最強勁的城市之一，也是澳洲租金成長最快的城市。布里斯班在新興世界城市辦公就業排名中排名第一。.

儘管人口成長迅速，澳洲仍被視為一個穩定和平的民主國家，主權風險較低。澳洲一直以來都是理想的投資目的地，也是僅有的九個獲得三大信用評級機構AAA評級的國家之一。.

澳洲儲備銀行在2022年5月至2023年11月期間將官方利率上調了425個基點，雖然對商業房地產產業造成了一定影響，但也為買家創造了巨大的機會。目前的購屋環境是自全球金融危機以來最好的。.

哪些行業表現亮眼？澳洲跨國房地產投資成長最顯著的城市有哪些？影響這些投資熱點的新興趨勢是什麼？

影響商業不動產市場的主要因素是建築成本。在昆士蘭州，未來十年將有超過149億澳元的政府項目正在籌備中，這些項目將吸收大量人力資本，且工作都與工會合約掛鉤。由於建築成本高昂，布里斯班將不會再有其他大規模項目建設，尤其是新的辦公大樓和購物中心。但預計現有資產的價格將大幅上漲，租金也將強勁成長。.

雪梨的商業地產市場強勁，但供應有限。墨爾本在新冠疫情期間遭受重創，封鎖次數比世界上任何其他城市都多。當地辦公大樓市場至今仍面臨供應過剩的問題，大量州政府員工仍在居家辦公。.

過去幾年，澳洲工業地產發展勢頭強勁，儘管租金成長依然穩健，但利率開始攀升後不久，收益率壓縮就達到了頂峰。.

澳洲零售業在經歷了新冠疫情帶來的艱難時期後已經復甦，這凸顯了人們作為社會性動物的本質——他們樂於在購物中心社交，而不僅僅是在網上購物。自疫情爆發以來，Sentinel Property Group 已收購了兩家大型區域購物中心：位於達爾文的 Casuarina Square 和位於昆士蘭中部麥凱的 Caneland Central。這兩家購物中心在其各自市場中佔據主導地位。大型購物中心的建設成本高。.

外國投資者在投資澳洲房地產市場時面臨的最常見挑戰是什麼？他們如何有效降低這些風險？

主要挑戰之一是了解市場，因為需要時間才能熟悉不同的城市和產業。與像Sentinel這樣的當地房地產投資信託公司合作將大有裨益。我們樂於探討潛在的合作機會。 Sentinel在全球金融危機期間於布里斯班成立，擁有10億至42億英鎊的投資組合，並擁有為投資者創造卓越回報的輝煌業績。.

與當地專家合作也有助於了解和應對澳洲各地不同的稅務規則。澳洲的稅收制度是世界上最複雜、結構最嚴謹的製度之一，對於外國投資者來說，理解起來可能更加困難。.

對於外國人而言，應稅收入可能包括位於澳洲的租賃房產收入以及源自澳洲的股息、利息和特許權使用費收入。根據澳洲稅務規定，非居民外國投資者也需就某些源自澳洲的利息和投資收入繳納預提稅。.

與澳洲公司合作是降低稅務風險以及在投資方面獲得其他問題指導的一種方法。.

沃倫·埃伯特

首席執行官
哨兵地產集團

外國投資者在投資澳洲房地產市場時面臨的最常見挑戰是什麼？他們如何有效降低這些風險？

外國投資者面臨的最常見挑戰是澳洲不斷變化的監管環境。監管環境的持續變化意味著外國投資者需要了解並制定符合該環境的適當投資策略。從財務角度來看，為因應這種監管環境做好規劃至關重要，同時也能提升外國投資者在競爭激烈的市場環境中掌握機會的競爭力。鑑於該市場機會的激烈競爭，與其他機構建立合作關係也變得日益重要。此類合作旨在整合互補的能力、策略和目標，從而挖掘並實現這些機會的價值。選擇合作夥伴需要考慮許多因素，例如文化、治理結構、投資策略和方法等方面是否契合。而要做到這一點，最佳方法是深入當地市場，與市場參與者建立良好的關係。.

威薩姆·阿布維

合作夥伴
明特艾利森