APREA市場快報2024年下半年

您對今年下半年亞太地區的投資機會有何預期？

印度經濟一直是歷屆政府推出的一系列措施的受益者。與此特別相關的是商品及服務稅、破產法和印度製造計畫的實施，其中具有里程碑意義的 PLI 計畫為經濟帶來了顯著的推動力。.

印度房地產與經濟相輔相成，目前正處於甜點時期，所有廣泛的次級產業都有龐大的需求。我們相信上升週期已根深蒂固，並可能在可預見的未來持續。.

因此，印度房地產在住宅、商業及倉庫等細分類將繼續提供具吸引力的投資機會。.

在住宅分部，我們預期中高檔住宅分部的大額投資及地塊發展項目將會增加。在商業及倉儲分類中，我們預期對新建及營運資產的持續興趣，尤其是在預期利率回軟的情況下。.

投資機會增加的同時，投資者的風險偏好也在提高，這對印度房地產的整體投資環境而言是個好兆頭。.

您是否預期會出現更多重新定價/受壓的機會？

由於業界正處於有利的發展軌道，我們預期系統不會出現重大的新壓力。然而，由於資產定價及現金流能見度的改善，過往看來難以解決的受壓資產，其生存能力已有所改善。此外，受壓資產的擁有人愈來愈傾向將管理重心從訴訟追討轉移到與發起人協商解決方案，以便將騰出的管理空間用於推動增長。因此，我們預期發起人/和解融資的機會將會增加。.

阿什什·阿加瓦爾

資本市場研究與投資諮詢資深副總裁
ANAROCK Capital Advisors Pvt Ltd

鑑於美國聯邦儲備局（US Federal Reserve）延遲減息，您正在考慮哪些機會？這對您的投資組合策略有何影響？您認為亞太地區哪些國家和行業最具抗跌性？

與大多數市場評論家相反，我們一直認為 2024 年的減息幅度極小或不會減息，並以此為基礎進行工作。事實上，鑑於美國經濟的強勁及其通貨膨脹的黏性水平，在明年年底或年初小幅加息的機會也不再是不可能的。.

因此，我們對投資組合採取防禦性的看法。自 2022 年初起，我們開始降低資產的槓桿比率，並專注於執行各項策略的增值計畫，以緩和各產業估值重設的影響。.

在西方，房地產價值已開始重設週期，我們預期亞太經合組織在未來幾個月也會跟隨。然而，我們仍認為發達市場的增值策略具有價值，這些策略著重於主要的宏觀經濟主題，例如生活和供應鏈動力。我們認為這些增值策略在未來幾個月應可保持良好表現。特別是新加坡、澳洲及日本，對我們來說是有趣的市場。.

在 2024 年上半年，哪些主題已被證明與您的整體策略相關，以及您計劃如何在下半年在這些主題的基礎上繼續發展？

作為一家公司，在 2024 年伊始，我們已經基於 2024 年減息的可能性極小或不減息。我們的理據很簡單，即使在年內降息，要適應降息比適應意外加息更容易。因此，我們在 2024 年年初提出的論點正在實現，而在 2024 年下半年，我們將繼續盡可能專注於去槓桿化，並專注於亞太地區的建築到租賃及物流領域的增值策略。.

林安迪

土地經理」創辦人
JL 家族辦公室集團執行長

您對今年下半年亞太地區的投資機會有何預期？您是否預期會出現更多重新定價/受壓的機會？

您對哪些新興技術、可持續發展和創新趨勢最感興趣？

由於預期利率在短期內將持續高企，我們觀察到亞太地區對房地產投資採取審慎的態度。市場共識顯示，美國聯邦儲備局可能要到 2024 年底或之後才會開始降息。由於大多數市場目前的加息週期已暫停，我們預期新的房地產投資週期將開始，其特點是投資活動將較目前的資產重新定價週期明朗、利率逐步放寬及收益率擴張。.

在收益率差異緊縮的市場中，投資者正在尋找能夠提供更高回報的機會，尤其是增值項目。此外，由於頂級市場的核心房地產可提供穩定的現金流，因此投資者也會優先投資這些房地產。就地區而言，我們預期工業和物流業在 2024 年仍會是投資熱點。此外，人們對專業生活領域的興趣與日俱增，例如可建可租/可建可售以及學生住房。.

在當地和國際因素的推動下，馬來西亞在數據中心和電子製造領域的投資顯著增加。由於全球供應鏈的變化，電子製造設施的需求激增，促使跨國企業在馬來西亞半島北部展開大規模的開發。.

由於人工智能和機器學習的需求不斷增加、馬來西亞位於東盟的戰略位置，以及具有可再生能源供應潛力的廉價土地和電力，馬來西亞的數據中心容量預測呈指數級上升。隨著政府對電力供應和新海底電纜登陸站的承諾，數據中心將成為馬來西亞的主要資產類別。.

我們目睹了 ESG（環境、社會與治理）標準的強力推動。許多現有建築都在進行改造，以符合這些標準，尤其是跨國公司的目標是在 2030 年前實現淨零排放。綠色空間和符合 ESG 標準的物業預計將成為佔用人需求標準和投資資產的主要停留點。.

擴大可持續發展的焦點，工業和物流領域以及數據中心對可持續綠色能源的需求推動了對太陽能等可再生能源的需求。為此，馬來西亞政府透過其淨能源過渡路線圖（NETR），勾勒出該國到 2050 年實現零淨能源的雄心。.

Aurelia Lee

首席營運官 - 投資與資產管理
森那美地產

您對哪些新興技術、可持續發展和創新趨勢最感興趣？
印度房地產產業正在經歷由創新技術和可持續發展趨勢所帶動的轉型變化，這些技術和趨勢將提高效率，並提升房地產資產的整體價值定位。其中最令人振奮的趨勢包括智慧型建築技術的採用、Proptech 創新技術的興起，以及對綠色實踐的日益重視。開發商在其新建的房地產開發項目中，以及在改造現有庫存的同時，越來越多地將這些元素放在首位。印度在此領域擁有龐大的商機，六大城市將近 3 億至 3.5 億平方英尺的甲級辦公樓存量具有翻新/改造的潛力，並符合 E 化要求。這些 E 升級可能會帶來 5-10% 的較高租金溢價，提升物業估值和市場流通性，並可能獲得更多佔用者的青睞。.

智慧型建築技術 - 智慧型建築技術結合了物聯網和先進的自動化系統，透過即時監控各種建築系統，協助物業管理者優化建築效能和維護時間表。此外，建築技術的進步，如建築資訊模型 (BIM)、3D 列印和模組化建築，正大幅提升設計與開發的效率。BIM 可進行詳細的 3D 建模和協同專案規劃，減少施工過程中的錯誤和延誤。這些技術共同提升了專案效率、降低成本，並將對環境的影響降至最低。採用 BIM 可減少建築工地近 5% 的浪費，從而提高施工效率。.

Proptech 創新 - Proptech 的創新通常包含廣泛的數位解決方案，包括不動產市場、不動產管理軟體、用於看房的虛擬與擴展實境，以及用於安全不動產交易的區塊鏈。這些技術將透過提供更高的透明度、效率和便利性，提升多方相關利害關係人的整體房地產經驗。.

綠色和可持續建築實踐 - 可持續性已經成為現代房地產開發的基石，綠色建築認證（如 LEED（能源與環境設計先鋒）和 WELL）越來越普遍。截至 2024 年第一季，全國前六大城市約有 4.75 億平方呎的甲級辦公樓，共約 66% 獲得綠色認證。據 Colliers 估計，到 2026 年，通過綠色認證的甲級辦公樓存量可能會超過 5.5 億平方英尺。.

巴達爾·亞格尼克
首席执行官
高力印度

您對今年下半年亞太地區的投資機會有何預期？您是否預期會出現更多重新定價/受壓的機會？

由於亞太地區的上限利率擴張將放緩，且利率可能在更長時間內維持較高水平，我們預期 2024 年下半年的買入機會將會增加。.

儘管投資者更注重相關資產的表現，但核心地段的優質資產仍受到熱烈追捧。鑑於目前的週期性與結構性尾風，飯店與多戶家庭資產也受到追捧。.

根據我們的最新分析，亞太地區未償還的優先級商業房地產債務總額至少達 $2,570 億美元，預計 2024 年至 2026 年的資金缺口為 $84 億美元。與其他主要地區的投資者相比，這個缺口要小得多。辦公樓部門預計將面臨最顯著的資金缺口，預計在 2024 年餘下時間內資產將進一步重新定價。這種重新定價將特別影響目前不受租戶青睞的二級物業。.

然而，不良寫字樓收購將僅限於選擇性市場，澳洲、香港特別行政區、中國大陸及韓國等市場的投資者將有動機出售次要地點的非表現資產，以獲得額外流動資金。.

世邦魏理仕預計 2024 年亞太地區的商業房地產投資量將同比增長 5%，其中以日本為首，而其他市場則有望從較低基數復甦。.

格雷格·海蘭德

亞太區資本市場主管
世邦魏理仕

鑑於美國聯邦儲備局（US Federal Reserve）延遲減息，您正在考慮哪些機會？這對您的投資組合策略有何影響？您認為亞太地區哪些國家和行業最具抗跌性？

背景幕布

• 增長具有韌性： 五月份令人驚訝的就業成長與薪資成長速度，讓市場更加確信美國聯儲局將維持利率至今年夏天，甚至更久。
• 高於目標的通貨膨脹： 由於 3% 以上的通貨膨脹率高於央行的 2% 目標，較高的利率並未被視為危及經濟成長的廣泛指標，以至於需要向下調整。如果聯儲局今年不減息，那將是因為通貨膨脹下降的速度不如預期。因此，只有當經濟成長出乎意料地放緩，或是通貨膨脹升至 2% 標準時，才會降息。.

機會

• 私人信貸 由於交易是根據浮動利率定價，因此預期可長期受惠於較高的利率
• 具體來說、, 房地產信貸市場 利率上漲和房地產市場的一些不協調，都為投資機會提供了支持。在表現良好的房地產信貸中，投資者的焦點在於過渡性融資，這些融資目前可產生高個位數至低個位數的回報，但槓桿比率不高，有些甚至沒有槓桿比率。由於亞太地區專注於房地產資產開發及對另類資金來源的需求日增，在供求差距的支持下，亞太地區新興的私人信貸部門將持續增長。.
• 美元 由於歐洲央行已經開始降息，美元與歐元之間的利差擴大，短期內可能會受到提振。加拿大央行也已開始降息。因此，美元資產也可能為其他非美元外匯提供外匯提振。.

投資組合策略

• 信貸的作用 將變得更加重要，因為短期利率仍然居高不下。私人信貸的成長顯示投資人仍然將資本回報放在首位。同樣地，我們的投資組合已投資於私人信貸，而這方面的重點很可能會延伸至房地產信貸中。我們偏好對監管環境有深入瞭解、與資深貸款人建立關係、能靈活捕捉機會，以及有明確途徑解決貸款/資產的私人信貸提供者。.
• 多樣化 面對不斷變化的降息預期及由此引發的市場變動，我們的投資組合仍以股票及信貸為重點，尤其是私人市場。我們的投資組合分散於多種資產類別，包括房地產和多個地區。.

具有抗逆能力的亞太地區國家和行業

• 日本 鑑於改善企業管治可提高資本效益及股東回報，以及通縮轉為通脹這兩大持續主 題，預期日本股票的中長期前景將會樂觀。雖然日本股票於 2024 年以當地貨幣計算表現理想，但遠期估值仍處於十年平均水平附近，意味著任何自歷史高位回落的調整應為進一步的良好入市點。
• 日本房地產上市公司 日本企業面對來自股東的壓力，必須出售資產負債表中以帳面價值入帳的低估資產，以釋放價值。政府機構和東京證券交易所要求日本企業更好地管理資產負債表，並專注於業務策略，以推動股東回報。這意味著可能會有更多甚至是珍貴的資產進入市場。.

在 2024 年上半年，哪些主題已被證明與您的整體策略相關，以及您計劃如何在下半年在這些主題的基礎上繼續發展？

總體策略主題

• 日本焦點： 我們在 2024 年上半年的重點是日本，尤其是酒店和商業。特別是在過去的半年，這些行業持續走強。.
• 向前邁進、, 未來六個月，我們仍將專注於這兩類資產。我們繼續看好酒店業，因為旅遊業復甦強勁，而且有機會透過資產優化措施扭轉表現欠佳的資產，並安裝強大的營運商。我們打算利用我們在 Sangha 保健度假村所學到的經驗，將之應用於日本當地依山傍海的市場。與此同時，我們期待在東京開設我們的都市養生中心，我們稱之為 「都市 agora 」或 The Living Room。.

在此基礎上向前邁進

• 鑑於泰國的機遇與策略性位置，我們也將開始關注泰國的酒店業，尤其是普吉島。.
• 我們過去也曾考慮過，但由於宏觀景氣回升，我們將重點放在日本，但現在我們有足夠的資源將我們的版圖擴展到泰國。.

詹姆斯·翁

首席戰略官
曹寶芝 (TPC)

您對今年下半年亞太地區的投資機會有何預期？您是否預期會出現更多重新定價/受壓的機會？

我們預期投資者對亞太區生活及新經濟行業的興趣將會持續，因為這些行業繼續展現強勁的市場基本因素。此外，我們預期傳統資產類別如寫字樓及零售業的投資將於下半年開始回升，原因是這些行業中的優質資產具韌性。由於長期利率上升導致再融資壓力增加，非優質資產可能會出現較高程度的持續重新定價。.

在生活領域，日本仍是投資者的首要目標。東京和大阪等大都市的出租率高、租金成長良好，加上借貸成本低，日本的多戶家庭提供了吸引人的投資機會。在澳洲，由於該國受歡迎的旅遊勝地以及政府吸引國際學生和外籍人士的努力，共同生活和學生住房也提供了良好的機會。.

受區內電子商務及數碼基建迅速擴展的推動，物流及數據中心等新經濟行業預期將持續增長。位於策略性都市地段、擁有強大基礎建設與連通性的物業，將持續獲得租金成長與資本升值。.

最後，我們不能忽略亞太地區投資量最大的資產類別 - 辦公室。由於新加坡、首爾和東京等主要門戶城市的寫字樓空置率緊張，且租金正成長，因此對投資者而言仍具有高度吸引力。印度等高增長市場也顯示出本地及全球用戶的強勁需求。此外，位於市中心的舊式辦公大樓也提供了透過升級和重新定位進行增值投資的機會。.

James Young

投資人服務部主管，歐洲、中東、非洲及亞太地區
戴德梁行

鑑於美國聯邦儲備局（US Federal Reserve）延遲減息，您正在考慮哪些機會？這對您的投資組合策略有何影響？您認為亞太地區哪些國家和行業最具抗跌性？

• 我們預期較高的利率將持續一段較長的時間 - 而亞太區（日本除外）市場的任何減息週期都將是循序漸進且耐心的。.
• 在許多目標市場中，降息延遲可能導致更多被迫拋售 - 許多賣家可能希望延緩物業價值撇帳的時間，讓利率下降足以抵銷這些負面的估值影響，但這可能只是延遲不可避免的情況。
• 隨著市場的不確定性，對於行業和市場的概括性陳述已不再足夠；我們看到在國家內，甚至在行業內，在品質、佔用人和資金市場方面都存在很大的差異。這時候，房地產投資者應該非常有針對性，並專注於被錯誤定價的風險和獨特的機會，充分利用當地團隊獨特的交易尋源能力。分散投資仍然是我們分配投資組合的重點。.

在 2024 年上半年，哪些主題證明了您的策略，以及您計劃如何在下半年以這些主題為基礎，發展您的整體策略？

上半年的流動性有限，因此成功退出／回報的經驗證案例甚少。我們相信以下主題將繼續為房地產創造有利的風險調整回報：

• 來自有動機的賣家的錯誤定價資產
• 綠色/ESG 增強
• 新經濟產業帶來的成長動能
• 日本以外生活領域的擴展和制度化
• 選定有利的佔用週期，預測供應偏低

Jason Lee

首席投資長、資深投資組合經理人、亞洲私募股權主管
AEW亞洲

鑑於美國聯邦儲備局（US Federal Reserve）延遲減息，您正在考慮哪些機會？這對您的投資組合策略有何影響？您認為亞太地區哪些國家和行業最具抗跌性？

由於美國頑固的通貨膨脹數據和強勁的經濟增長，導致減息延遲，延長了以高換長的利率環境。從買家的角度來看，這可能會為投資者在此利率週期的高峰期購入資產帶來更長的機會窗口。匯率差異則高度取決於亞太地區央行各自的決策，所扮演的角色較為多變。目前對美元的折讓也為美元投資者進入亞太地區 (APAC) 提供了一個引人注目的投資窗口。.

我們認為這將是投資於亞太地區較高回報的增值及機遇型房地產機會的好年份，主要集中於日本、南韓、新加坡及澳洲這四個已發展經濟體系。儘管很難預測市場底線，但從歷史經驗來看，在市場失調期間會有一個狹窄的購買窗口期，之後市場復甦的信心才會逐漸被排擠。.

目前，我們看到了一個引人注目的機會集，其驅動因素包括長期較高的利率環境、不斷變化的房地產需求，以及未來因某些行業的高開發成本而惡化的供不應求狀況。本週期的主要差異在於投資策略必須以主動管理和去碳化為核心，以達到目標回報。.

在 2024 年上半年，哪些主題已被證明與您的整體策略相關，以及您計劃如何在下半年在這些主題的基礎上繼續發展？

就我們的投資組合策略而言，在人口結構、數位化及供應鏈多元化等結構性驅動因素的帶動下，我們在成長型產業中看到了引人注目的機會。我們也會尋求配置於受困擾及不受歡迎市場和資產類別 - 預期未來情緒和前景逆轉，逆向投資於深層價值。.

物流業仍是本週期的首選產業，強大而持久的結構性主題增強了我們的信心。南韓的短期供過於求，以及日本在較小程度上的供過於求，為願意承擔租賃風險的投資者提供了價格低於重置成本的機會。在澳洲物流業，主要市場的空置率仍然緊張，我們正積極審視可提供較高收益率及租金回升空間的機會。.

居住也是高度優先的成長主題。澳洲新興的建屋出租產業因人口成長及房屋負擔能力下降而需求殷切，表現為低空置率及租金上漲。市場興趣依然強烈，但買賣價格存在差距。由於地價和開發成本高昂，投資者無法獲得所需的回報。在此週期內，日本的多戶家庭住宅相對昂貴，我們的目標是首爾和新加坡的共同生活等與生活相鄰的產業。.

最後，受困擾和不受歡迎市場及資產類別的價值正在湧現。直到最近，辦公室和零售業仍是最受困擾的資產類別，其基本驅動因素受到工作習慣和消費行為結構轉變的挑戰。我們轉而專注於大流行病後出現的不斷演變的佔用人需求和追求品質的主題，這將繼續與城市化和經濟增長的長期發展相吻合。.

寫字樓方面，澳洲悉尼及布里斯本的核心地段，以及日本東京及大阪的乙級寫字樓，均具有翻新及去碳化潛力，而且加權租約到期日較低，是目前引人注目的逆向投資機會。零售業務方面，我們以新加坡及澳洲的非全權委託零售業務為目標，該等業務已證實具彈性， 包括透過資產提升計劃進行重新定位。.

保持高度選擇性也是我們的策略性行動，也是我們專注於資本配置的關鍵。舉例來說，雖然首爾寫字樓的基本因素仍然是亞太區內最強勁的，但由於投資者的投資組合建設策略預期會有所轉變，加上寫字樓行業的門票規模較大，導致入市定價偏高及未來可能出現延遲退市的情況，因此我們仍然保持選擇性。由於核心商業中心區並無政府賣地，加上近期一些低於預期定價的交易可能會重設新加坡的定價預期，因此新加坡寫字樓長期而言仍具吸引力。.

Jeremy Choy

基金管理部董事總經理，亞太區增值部
嘉德置地投資

鑑於美國聯邦儲備局（US Federal Reserve）延遲減息，您正在考慮哪些機會？這對您的投資組合策略有何影響？您認為亞太地區哪些國家和行業最具抗跌性？

2023 年第四季，由於預期 2024 年美國利率將下降，房地產股大幅反彈，平均上漲 30%。我們現在知道這些預期為時尚早，美國利率今年可能只會下調一次。對於像房地產這樣對利率敏感的行業，這對房地產投資信託基金和其他房地產公司的股價表現造成了深遠的影響，包括亞洲幾個市場。但必須注意的是，2024 年的利率不寬鬆並不意味著完全不會寬鬆，而只是貨幣寬鬆政策被延遲。雖然我們不預期利率會回到過去 15 年的低點，但我們預期利率會在 2025 年及之後下降，並推動房地產投資信託基金的估值和表現明顯反彈。.

事實上，房地產投資信託基金 (REITs) 擁有絕佳的優勢，可以利用即將發生的貨幣政策環境轉變。房地產投資信託基金（REITs）的隱含資產負債率（cap rate）遠高於私人房地產的資產負債率（cap rate），這意味著房地產投資信託基金（REITs）為投資者提供了比私人房地產更具吸引力的房地產入場點（包括工業和公寓等行業）。由於每日定價，房地產投資信託基金的估值比私人房地產更快適應新的貨幣環境，澳洲等市場的房地產投資信託基金也比大多數私人房地產同行更積極調整資產價值。今天，在美國，房地產投資信託基金的上限利率比私人房地產高出 93 個基點，上市公寓的交易價格比私人房地產的上限利率折讓 31%。.

房地產投資信託基金的槓桿水平也遠低於私人房地產。澳洲、香港和美國的槓桿水平徘徊在 30-38% 左右，低於私人房地產基金，也低於全球金融危機期間的房地產投資信託基金槓桿水平。大多數的房地產投資信託基金債務都是平均利率較低的定息債務，使房地產投資信託基金免於利息支出突然激增的影響。房地產投資信託基金也多樣化地運用不同的融資來源，包括綠色債券，以維持低債務成本，許多房地產投資信託基金也已出售非核心資產，以降低絕對資產負債水平。.

較低的資產負債水平可讓房地產投資信託基金靈活地在直接市場市值率擴大時收購資產，從而增加其盈利來源。事實上，這正是我們在全球金融危機之後看到的情況，當時房地產投資信託基金（REITs）利用直接市場的被迫賣家，以吸引人的估值重新定位其投資組合，並鎖定實質性更高的長期盈利成長。這也反映在今日的房地產投資信託基金投資組合中，這些投資信託基金比私人房地產基金更傾向於另類房地產成長產業，例如資料中心、自儲倉庫和多戶住宅。.

另類房地產產業，如上述三個產業，持續提供較高的長期盈利成長，其中澳洲的自助式倉儲、新加坡的資料中心及日本的多戶住宅，尤其具有吸引力。.

因此，美國不減息並未對我們的投資組合策略或行業偏好造成重大改變，但卻讓投資者有更多時間重新定位上市房地產，以受惠於一旦減息可能出現的行業復甦。.

約阿希姆·凱爾

亞太區投資組合及區域負責人
CenterSquare 投資管理亞太區

鑑於美國聯邦儲備局（US Federal Reserve）延遲減息，您正在考慮哪些機會？這對您的投資組合策略有何影響？您認為亞太地區哪些國家和行業最具抗跌性？

為因應美國聯邦儲備局延遲調整利率的預期，我們的投資方針是針對有能力抵禦通脹壓力的行業及實體，並善用其優勢。穩定的利率讓我們得以專注於業務增長與房地產基本因素，而非借貸成本的影響。.

我們優先考慮以抗跌性著稱的行業，特別是日本的租賃房屋和酒店業、新加坡的零售業和數據中心業，以及澳洲的數據中心和住宅業。.

在亞太地區中，由於澳洲擁有穩健的財政狀況及盈利增長潛力，因此我們將焦點放在澳洲。儘管通貨膨脹持續，令減息預期減弱，但澳洲的經濟在持續的移民流入及工資增長的支持下，仍然保持強勁。.

新加坡以其穩定的經濟增長和商業房地產價值的彈性而著稱，儘管在利息成本和股本成本不斷攀升的情況下，盈利增長有所放緩。因此，積極的資產回收和回購策略被認為是非常重要的。.

日本目前的情況是，日本央行可能先發制人地調升利率，對 JREIT 和房地產產業造成持續的不確定性。央行政策立場的明朗化將成為股市的催化劑。儘管現時利率處於低水平，但由於面臨高股本成本和外部成長的挑戰，因此必須在策略上強調資產回收和回購股票的措施。.

最近宣佈將香港房地產投資信託基金納入與中國大陸的股票掛鈎計劃，預期將吸引資金流入，但在人民幣貶值及大灣區基建改善的情況下，香港消費流出中國大陸的情況可能會維持低估的價值。.

您對哪些新興技術、可持續發展和創新趨勢最感興趣？

在不斷發展的創新、技術進步和可持續性考量的驅動下，這段文字全面概述了真實資產產業的預期發展。.

AI、雲端服務與資料中心：對人工智慧 (AI) 和雲端服務的依賴日益增加，預計將刺激對資料中心的需求，並帶來顯著的成長率。這強調了強大的數位基礎設施對於支援技術創新的重要性。.

5G 和 IoT 技術與通訊塔：5G 和 IoT 技術的廣泛採用預計會導致資料流量激增，這強調了通訊塔在促進連線方面的重要作用。.

電子商務與物流設施：消費者喜好的演進，尤其是對便利性的偏好，正推動著電子商務的成長。因此，物流設施也將不斷演進和擴充，以滿足因商業數位化而產生的不斷攀升的需求。.

研發與生命科學設施：在製藥和醫療行業持續的研發需求帶動下，生命科學設施的需求預測仍將保持強勁，顯示出穩定和潛在的成長機會。.

可再生能源：可再生能源的日益普及帶來了巨大的投資機會，尤其是在太陽能、風能和水力發電等領域。向可再生能源的轉變，反映出房地產產業朝向永續發展的大趨勢。.

農地和森林：對農地和森林的持續需求突顯了這些自然資產的持久重要性。投資於永續的土地管理措施與保育計畫，可為永續成長與負責任的自然資源管理提供機會。.

新川淳之介

全球上市房地產首席投資組合經理
三井住友 DS 資產管理有限公司

在 2024 年上半年，哪些主題已被證明與您的整體策略相關，以及您計劃如何在下半年在這些主題的基礎上繼續發展？

從中國大陸的角度來看，2024 年上半年見證了一個趨勢：中國對高品質生產的重視，以及製造企業的全球發展戰略。這個趨勢正在塑造我們下半年的總體策略：

強調在中國發展高品質的生產： 中國強調高品質的生產，因此需要現代化的設施。我們會優先處理：

• 高科技工業園區：這些園區應提供先進的基礎設施、研發設施，並鄰近大學。它們能滿足高科技製造的需求，例如氣候控制、無塵室環境及高樓層負載能力。.
• 東南亞：東南亞的工業園區，尤其是基礎建設完善且鄰近港口的工業園區，具備吸收中國生產轉移的優勢。我們將專注投資於迎合高科技製造業的優質設施/工業園區。.

發揮 H1 的動力：

我們將通過以下方式利用 H1 中識別出的主題：

積極監測中國的高科技製造業：識別受益於質量推動的特定子行業，並針對迎合這些行業的工業園區。.

發掘優質的投資機會，以深化我們在東南亞的業務。.

利用這些不斷轉變的生產形勢，我們可以在 2024 年下半年及之後，將我們的投資組合定位為表現強勁的投資組合。.

您對哪些新興技術、可持續發展和創新趨勢最感興趣？

在科技、永續發展和創新等趨勢的帶動下，亞太地產市場正經歷轉型。以下是引起我興趣的幾項趨勢：

• 智慧型建築：配備感測器和自動化系統的建築物，可優化能源使用、改善住戶舒適度，並產生寶貴的資料以進一步提高效率。.
• AI 驅動的資產管理：人工智慧 (AI) 可分析大量資料，以最佳化佔用率、預測維護需求，並找出潛在的投資機會。.
• 自動化與機器人：倉儲流程的自動化將提高效率和精確度，並可能影響該行業的勞動力需求。.

這些趨勢將對實體資產產業產生重大影響：

• 對專業技能的需求增加：投資人和開發商將需要物業科技、永續發展和物流方面的專業知識，以應對不斷變化的市場環境。.
• 資料驅動決策：資料將成為投資決策的核心，而人工智慧 (AI) 在識別機會和管理資產方面扮演重要角色。.

迎接未來，領先這些趨勢的投資者將處於有利位置，把握這些趨勢所帶來的機遇。透過結合房地產科技、以永續發展為優先考量，以及擁抱創新，我們就能在不斷演進的亞太地產市場中遊刃有餘，並創造面向未來的房地產投資組合。.

孔令儀

董事總經理暨投資長
深圳資本房地產公司

您對今年下半年亞太地區的投資機會有何預期？您是否預期會出現更多重新定價/受壓的機會？

泰國房地產市場目前正經歷投資放緩，主要是受到地緣政治衝突對外國需求的影響。儘管如此，投資人對於位於黃金地段的高品質、高附加價值資產的潛在折價機會仍持樂觀態度。在市場放緩的情況下，投資者希望把握潛在的增值前景，反映出這種審慎的前景。在零售業方面，儘管預期需求將於 2024 年回穩，但仍有超過半數的投資者在某些市場尋求購物商場及高街商鋪的折扣，以證明較高的融資成本是合理的。這顯示投資者在投資時持謹慎和選擇性的態度，專注於爭取最佳交易。另一方面，在穩定需求的帶動下，土地交易市場保持平穩。然而，由於本地市場消費和出口市場狀況疲弱，物流倉庫物業市場預期將會放緩。這可能會導致這類房地產的需求下降，使其對尋求折扣機會的投資者更具吸引力。.

您對哪些新興技術、可持續發展和創新趨勢最感興趣？

物聯網以較低的成本在各個產業領域的使用和安裝正在增加，特別是在住宅領域。這些設備為重視機器人與人工智慧助理的年輕世代提供更便利、更匹配的生活方式。我們很高興看到更多的數位與實體技術整合，以協助醫療保健領域的住戶、旅客和用戶的生活。雖然人工智能助理在泰國房地產產業的應用有限，但可支援預測維護和節能的設備將成為房地產產業永續發展的動力。.

桃田稔

首席执行官
Mercuria (Thailand) Co., Ltd. Mercuria (Thailand) Co.

您對哪些新興技術、可持續發展和創新趨勢最感興趣？

在永續發展方面有許多有趣的發展。我們對太陽能光電技術的新趨勢特別感興趣，因為作為一個擁有 68 個房地產投資組合的投資基金，太陽能板對我們的影響最大。重量更輕、效率更高的新型太陽能板將使我們能夠更好地利用零售公園（帶狀商場）寬廣的屋頂面積，而我們的零售投資組合中大部分都是這樣的。.

目前，我們正在利用太陽能改造我們的房地產投資組合。我們在德國和奧地利的房地產已經覆蓋了太陽能發電，現在我們將重點放在捷克的房地產組合，因為我們在捷克擁有最多房地產。第一批零售園區已經開始使用太陽能發電，我們的目標是在今年年底前完成另外 10 座物業的太陽能板安裝。我們計劃總共覆蓋 200,000 平方米的太陽能發電面積。.

事實證明，這項策略不僅是減少碳排放的好方法，也對租戶有正面影響，因為他們可以較低的成本購買綠色能源。此外，這對投資者也有好處，因為安裝太陽能電池板可增加房地產的價值。.

翁德雷·西赫羅夫斯基

董事會成員
ZDR Investments SG VCC

您對今年下半年亞太地區的投資機會有何預期？您是否預期會出現更多重新定價/受壓的機會？

2024 年，亞太地區市場出現強勁復甦。由於本區域的地理範圍廣泛，各國都有不同的投資機會，各類資產的成長、停滯或重新定價的模式也各不相同。.

投資者有充裕的資金可用於投資，為私人貸款機構提供了一個重要的機會，以填補整個地區因銀行不願意向房地產貸款而留下的空白。經濟復甦的正面跡象以及對成長型資產類別的重視，為 2024 年整個區域創造了獨特的策略性投資機會。.

儘管寫字樓繼續受投資者青睞，但零售、物流／工業及多戶／BTR 資產類別等業務線在亞太區主要城市也出現了廣泛的機遇。我們看到學生住房、數據中心和老年生活等另類行業的增長。預計在今年餘下時間，這些行業將為亞太地區帶來令人振奮的機遇。旅遊交通的強勁反彈為酒店業帶來巨大的推動力，鼓勵更多的投資機會。.

目前，重新定價主要集中在辦公空間，而澳洲則處於調整的最前線。目前仍處於調整週期的初期，我們預期其他產業也會出現類似趨勢，例如韓國的物流業。.

大部分亞太地區市場的寫字樓基本因素（租金增長、淨吸納量、CV）均具彈性，這也是區別如此有限的原因。與近期寫字樓交易定價強勁的北美和歐洲相比，亞太地區的寫字樓仍保持相對彈性。此外，亞洲政府債券收益率（無風險利率）處於高位，而寫字樓息差仍處於十年低位。這些債券收益率的正常化對整個 CRE 資產產生漣漪效應，有效重設估值。.

例如：2023 年第四季，首爾江南次級市場的戰利品辦公資產 Arc Place 收到優先投標者的出價，與 21 年第四季至 22 年第一季之間執行的先前交易價格一致。同樣地，儘管面對冗長的盡職調查過程及集資挑戰，悉尼 Margaret 街 60 號的銷售最終以較早前交易小幅折讓 10% 落實。.

您對哪些新興技術、可持續發展和創新趨勢最感興趣？

科技與永續已經成為房地產界討論的重點。在科技領域中，產生式人工智慧 (generative AI) 是其中一項日益壯大的關鍵創新，而我確信這有可能改變房地產業。.

生成式 AI 可以創造新的內容、輸出和解決方案。反過來，這也能影響我們與建築環境的互動，幫助我們策劃出更有效的解決方案。有了生成式人工智能，我們可以建立資料挖掘流程，以建立基準、執行分析，並在整個房地產生命週期中預測和建模解決方案。詮釋大量資料並實現直覺決策的能力將對標準的房地產實務產生開創性的影響。它還將影響可持續性和負責任的房地產實踐。

從永續發展的角度來看，越來越多的討論證明負責任的房地產已從繪圖板轉移到更具行動性的要務上。如今，我們更重視創造低碳辦公室和建築，這些辦公室和建築都是根據可持續發展目標和世界各國政府的嚴格措施而建造的。.

將 ESG 的環境層面與社會層面相結合，正推動房地產轉型為一個對氣候更積極的產業。該議程已從建造綠色建築和資產的未來性發展到創造全面、包容的社區，同時推動行為和企業道德的轉變。這能真正改變我們建造、營運、管理和創造彈性房地產資產的方式，不僅能為終端使用者提供更優質的服務，也能讓真正的資產保值。.

Radha Dhir

首席執行官兼印度區主管
JLL

您對今年下半年菲律賓的投資機會有何預期？您是否預期會出現更多重新定價/受壓的機會？

在美國商務部長 Gina Raimondo 最近的訪問中，美國公司承諾在可再生能源、基礎設施、旅遊、物流和食品加工等領域投資超過 10 億美元。.

在房地產方面，我們看到零售業和物流業的正面發展，這兩個領域都是由於菲律賓在電子商務和實體零售領域的持續強勁消費所帶動。.

國內的 BPO 業務 - 仍是辦公空間需求的主要動力 - 預計在 2024 年的營收將成長 7%。就就業而言，該行業在 2023 年將增加 130,000 個工作機會。.

酒店與旅遊業也持續受到高度關注，預計未來五年將新增 15,000 間酒店客房。.

您對哪些新興技術、可持續發展和創新趨勢最感興趣？

永續發展逐漸成為菲律賓房地產業的主軸，尤其是辦公室和旅遊業。現在，新辦公室專案往往會在多個綠色與健康評等機構中申請，我們也逐漸看到業主與租戶開始簽訂所謂的綠色租約。.

在旅遊業方面，隨著疫情過後旅遊業的復甦，我們看到了可持續發展的趨勢。我們有許多度假村，尤其是巴拉望島的度假村，在這方面做得非常好，在資源保護和綠色經營方面樹立了典範。我們也看到菲律賓各地有更多以社區為基礎的旅遊活動，為當地人提供另類的生計。.

里克·桑托斯

董事長兼首席執行官
桑托斯·奈特·弗蘭克

您對今年下半年亞太地區的投資機會有何預期？您是否預期會出現更多重新定價/受壓的機會？

亞太地區的經濟將持續擴張，中國、印度和東南亞將走在前列。亞洲開發銀行預測 4.9% 2024 年 GDP 顯示出從大流行病中復甦的強勁勢頭。在科技、金融科技和醫療保健領域蓬勃發展的私募股權和風險投資進一步支持了這一增長。.

可持續投資在該地區的發展勢頭也越來越猛。這個市場的價值是 預計到 2032 年將達到 $30 兆美元, 其中亞太地區的貢獻最大。隨著企業致力於成長，併購活動也在增加。有 2023 年將有 12,095 宗此類交易，總值 $953 億元, ，反映出投資者對該地區潛力的信心。.

雖然某些行業和市場存在重新定價和受困的機會，但這些機會很可能是選擇性的，並不普遍。經濟陷入困境的公司可能會為風險承受能力較高的投資者帶來併購機會。不良債務和不良貸款的市場預期會擴大，特別是在旅遊、酒店和零售業。不良債務在 到 2028 年，亞太地區將成為全球回報最高的地區, 這意味著極具吸引力的投資前景。.

雖然整體房地產投資活動預計將於 2024 年溫和回升、, 投資者預期全年將進一步重新定價. .可持續發展和智慧型建築專案也吸引了投資人的興趣。.

地緣政治發展和法規變動會對投資策略產生重大影響。例如，中國在科技和教育方面的法規會帶來新的風險，但同時也會帶來新的機遇。投資者若能成功掌握這個複雜的環境，就可能發現獨特的前景。.

鑑於市場波動和全球不確定性，謹慎和多元化的投資方式至關重要。有效的風險管理和徹底的盡職調查是把握亞太地區新興機會的關鍵。.

Sridhar Nagarajan

區域執行長 - 亞洲、中東及非洲
IQ-EQ