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概述： 亚洲房地产证券年初至今以美元计价上涨17.531万亿美元，主要得益于房地产投资信托基金/开发商的复苏、汇率走强以及利率下降重新激发了投资者的兴趣。除日本以外，亚洲地区较低的借贷成本推动了盈利上调和增值收购，而美元疲软、经济增长缓慢以及利率下降则继续支撑着该行业的仓位。.

• 日本： 自1月份以来，日本房地产投资信托基金（JREITs）市值上涨了11.91倍（总市值达3万亿美元），但仍存在131倍（总市值达3万亿美元）的净值折让。资产出售和回购仍在继续，而日本央行在日美贸易紧张局势下仍保持谨慎。办公楼和酒店的基本面依然强劲，不断上涨的建筑成本限制了新增供应。.
• 澳大利亚： 预计澳储行将在今年晚些时候降息，通胀率维持在目标范围内，劳动力市场疲软，兼职工作岗位减少。我们维持对住宅多元化、零售和自助仓储行业的超配评级。宏观经济数据预计将在8月份财报发布前推动股价上涨。.
• 香港： 受利率下降、零售、住宅和旅游业复苏以及投资者低配建仓的支撑，香港房地产股在2025年上半年上涨超过201万亿美元。香港置地通过出售资产、回购股份和提高股息领涨，而大型开发商的净资产折价幅度仍然较大。.
• 新加坡： 大型房地产投资信托基金（SREITs）的交易价格已达到2025年预期高位，这得益于利率下降降低了再融资成本，并促成了能够提升每单位分派（DPU）的交易。近期NTT Global数据中心房地产投资信托基金的IPO认购倍数高达2.5倍，初始收益率为7.5%。新的住宅降温措施不太可能对该行业产生实质性影响。.

全面的： 我们对亚洲房地产投资信托基金（REITs）持谨慎乐观态度，这主要得益于除日本以外亚洲地区利率的下降，从而降低了融资成本，并为增值收购创造了条件。新加坡就是这一趋势的典型例证，凯德集团（Capitaland Ascendas）利用低成本债务和溢价股权融资，以极具吸引力的资本化率收购资产。.

区域亮点：

• 日本： 尽管债券收益率上升，但受估值折让和回购的推动，日本房地产投资信托基金（JREITs）在2025年的表现优于股票。虽然高利率下的再融资构成不利因素，但疫情期间到期租约带来的租金增长以及办公楼、酒店和城市零售业的强劲基本面为盈利提供了支撑。现阶段，JREITs比开发商更受青睐。.
• 澳大利亚： 除Goodman外，房地产投资信托基金（REITs）价格上涨，Charter Hall和Mirvac等公司股价表现强劲。部分REITs估值已达饱和，促使投资者转向估值偏低的股票，例如National Storage REIT，后者或将受益于行业整合趋势和潜在的收购机会。投资者已减少对澳大利亚的投资，转而投资更具价值的新加坡股票。.
• 香港： 超低的香港银行同业拆息水平和住宅需求的复苏支撑了房地产投资信托基金（REITs）和开发商，尤其是那些持有浮动利率债券的REITs。零售REITs受益于销售的稳定和出境旅游的减少。领展房地产投资信托基金（Link REIT）和富豪房地产投资信托基金（Fortune REIT）或将受益于沪港通和深港通的建立。对于供应过剩的中央办公楼市场，仍需保持谨慎。.
• 新加坡： 大型房地产投资信托基金（SREITs）（例如CICT、CLAR和Frasers Centrepoint）具有极具吸引力的相对价值。尽管利率下调，但该行业的表现依然不佳，不过其高于利率的收益率差预计将吸引银行资金进行轮动。此外，可观的收购项目以及数据中心和医疗保健资产的潜在增长也增加了上涨空间。.