作为亚太地区可持续投资的倡导者，亚太房地产投资协会（APREA）制定了《亚太地区实物资产ESG指南》，旨在提高人们对ESG的认识，并指导利益相关者走上可持续发展之路。我们相信，配置于实物资产的资本可以在实现可持续发展目标（SDGs）方面发挥重要作用，同时以惠及所有利益相关者的方式把握增长机遇。.
我们认识到，ESG（环境、社会和治理）格局仍在不断演变，本指南旨在为我们每个人在开展业务时融入ESG和可持续发展因素奠定基础。除了提供一个可用于建立系统性ESG方法的框架外，我们还提供了构建和实施有效治理的ESG项目的实用方法，以及与关键利益相关者沟通和互动的明确步骤。.
该指南还收录了 APREA 成员的案例研究，阐述了各种创新方法，反映了他们的理念和投资风格，从而促进了最佳实践的交流。.
在全国商业入住率持续低迷之际，该报告深入探讨了在以数字化为先导的混合办公环境中，澳大利亚办公室工作人员的期望发生了怎样的变化，以及这会如何影响他们的出勤率。.
Next Flex | 面向下一代澳大利亚办公室的技术, 该调查对全国 1000 名办公室工作人员进行了调查，由全球领先的商业房地产行业软件和技术提供商 essensys 与 Flexible Workspace Australia 合作推出。.
该报告的关键调查结果强调，缺乏足够的技术是人们决定在家工作或在其他第三空间工作的一个关键因素，超过五分之四的受访者 (86%) 表示，他们办公室现有的技术与他们高效完成工作所需的技术之间存在差距。.
写字楼：宏观经济逆风和通胀压力拖累了2022年第三季度的写字楼租赁活动，导致净吸纳量环比下降111万平方英尺，至1010万平方英尺（净可出租面积）。 金融业仍是租赁需求的主要驱动力，科技及联合办公平台也呈现出租赁活动。租金环比上涨0.41%，同比上涨1.11%。.
零售业：随着全球经济衰退的担忧持续影响消费者信心，零售销售增长放缓。不过，随着与疫情相关的限制措施进一步放宽，该地区空置率有所下降。租金同比下降1.81%，但环比增长0.31%。.
物流：2022年第三季度，亚洲各地的租赁活动有所放缓，中国大陆、韩国和印度等市场的需求均显疲软。受可租用面积进一步减少的影响，太平洋地区的租赁量较去年同期有所下滑。 2022年第三季度租金增长1.41%（按季比较），增速较前两个季度略有放缓。.
投资：高利率持续抑制亚太主要市场的投资活动，导致商业房地产投资额同比下降20.1%至1427.3亿美元。收购活动主要由房地产基金、房地产公司、房地产投资信托基金（REITs）及机构投资者推动。 跨境投资同比下降1.01%，至180.8亿美元。.
本报告最初发表于 https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific-figures-q3-2022
新冠疫情加速了全球酒店和餐饮企业采取行动保护地球、社区、员工和客人福祉的紧迫性，从而更加关注环境、社会和治理 (ESG) 举措。.
尽管亚太酒店业对环境、社会和治理（ESG）以及可持续发展举措的投入仍处于起步阶段，但其力度正在稳步提升——鉴于该地区酒店碳排放量最为集中，这无疑是一个令人欣喜的进展。能源成本的上涨（自疫情爆发以来显著增加）以及其他因素，例如宾客偏好转向更可持续的旅游和绿色住宿，以及对气候风险信息披露日益增长的需求，都在加速推动酒店业对可持续发展的关注。.
这些发展趋势印证了世邦魏理仕在酒店业观察到的一个趋势：环保旅行者希望入住环保酒店。随着环保意识的日益增强，可持续设计将发挥越来越重要的作用，不断完善的ESG（环境、社会和治理）实践将为旅行者提供更舒适的住宿环境，同时也将创造新的投资机会。.
本报告探讨了影响亚太酒店业的关键 ESG 趋势，并探讨了酒店公司、开发商和投资者可以采取哪些关键行动，才能有效地将 ESG 举措融入到他们的业务、运营和投资战略中。.
随着环境、社会和公司治理（ESG）在全球的重要性日益增加，ESG 的 S（社会）维度最近受到了相当大的关注。这反映出需要优先考虑员工和客户的健康和福利、供应链问题以及工作场所的公平和多样性问题。本文重点介绍了这些问题，以及澳大利亚和亚洲房地产行业目前正在积极实施的 S 领域的主要举措。.
做好 ESG
重要的是，房地产业已明确认识到 ESG 在其活动中的重要性。这一任务已经从 “做 ESG ”转变为 “做好 ESG”。我们地区的房地产业专业组织积极推动环境、社会和公司治理议程，其中包括澳大利亚房地产协会（APREA）、澳大利亚房地产经纪人协会（ANREV）和澳大利亚房地产理事会（Property Council of Australia）；更多详情请查看其网站。.
具体到 ESG 的 S 维度，它涵盖了当今高效企业所需的一系列社会方面。这包括人员配备方面，涉及公平、多样性和包容性问题，如性别平等和文化多样性，以解决组织内各层次（即：员工、高级管理层、董事会）代表性不足的群体问题，以及员工更替、留任和薪酬问题。围绕安全工作场所和员工心理健康（尤其是在 COVID 期间）等问题，健康和福利也是一个重点。许多组织还制定了供应链行为准则，其中现代奴隶制问题和公平薪酬等方面至关重要。许多房地产公司都提供了历史业绩指标，以表明他们在实现这些 S 问题方面正在取得进展。.
所有这些 S 活动都很重要，因为它们现在在房地产基金决定是否投资这些房地产公司以及房地产公司是否对 ESG 做出坚定承诺方面发挥着关键作用。如今，随着环境、社会和公司治理（ESG）在我们社会各个层面的重要性与日俱增，这对投资者来说至关重要。如果公司不积极解决这些环境、社会和公司治理问题，显然会面临被排除在这些投资任务之外的风险。.
实例和最佳做法
在澳大利亚和亚洲的房地产行业中，有许多在环境、社会和公司治理（ESG）方面处于世界领先地位的典范，这一点得到了各国际环境、社会和公司治理评级机构的所有环境、社会和公司治理基准的认可。这些房地产典范包括澳大利亚的 Stockland、Dexus、Mirvac、GPT 和 Lendlease，以及新加坡的 CDL 和 CapitaLand。它们每年都会编写内容翔实的环境、社会和公司治理报告，可在其网站上查阅，其中明确强调了它们是如何在环境、社会和公司治理方面实现 S 维度的，并提供了许多令人振奋的实例和实现指标。我在这里只举了几个例子，许多其他公司也在积极参与这一领域的活动，详情请查看它们的网站。所有这些例子既适用于那些在 ESG 过程中进展顺利的公司，也适用于那些刚刚起步的公司。它们将为您提供很多关于如何实现 ESG “最佳实践 ”任务的想法，特别是关于 ESG 的 S 维度。.
我最近做了一个 报告 该报告是为英国投资房地产论坛编写的，内容涉及房地产投资中的环境、社会和公司治理基准。通过对全球环境、社会和公司治理领导者的 60 次访谈，该报告更全面地介绍了房地产环境、社会和公司治理的国际背景，并确定了实施环境、社会和公司治理的优先事项和挑战。在全球范围内有一些令人惊叹的例子。我们发现，澳大利亚和欧洲总体上处于领先地位，而亚洲在实施 ESG 方面需要迎头赶上。此外，我们还阅读了一些领先的房地产咨询集团（如世邦魏理仕、JLL）撰写的优秀 ESG 报告；其中许多报告都有很强的亚洲背景和亚洲案例研究。.
随着越来越多的房地产公司开始或扩大其环境、社会和公司治理之路，重要的是要有实现目标的基准和 “最佳实践 ”榜样。在澳大利亚和亚洲的房地产行业（如上所述），有许多在环境、社会和公司治理领域处于世界领先地位的典范。我强烈建议您浏览他们网站上的 ESG 报告，以便更全面地了解贵公司可以实现的目标。祝您在完成 ESG 任务的过程中，享受 ESG 之旅，并更加关注 S 问题。.
在今后的文章中，我将详细介绍如何在 ESG 中有效实施 S 议程。.
房地产投资教授
西悉尼大学 ×
房地产投资教授
西悉尼大学
Graeme Newell 教授是西悉尼大学房地产投资学教授。他在房地产教育和研究方面拥有 40 多年的经验，曾获得多项研究基金，其应用研究成果已广泛发表。Graeme 与澳大利亚和国际房地产行业都有密切联系。他多年来一直是 APREA 的成员，并为 APREA 撰写了多份有关亚洲房地产投资信托基金以及房地产在亚洲养老基金中的重要性的研究报告。.
过去五年，电子商务发展迅猛，疫情爆发后更是加速扩张。尽管疫情限制措施解除后，电子商务渗透率已从疫情高峰回落，但世邦魏理仕预计，亚太地区未来的增长速度仍将超过世界其他地区。在世邦魏理仕确定的六大电子商务驱动因素中，亚太地区在三项方面拥有显著优势：城市人口增长、数字钱包普及以及充满活力的电子商务生态系统。.
随着零售业不断向全渠道模式发展，实体店的角色和功能也将随之改变。零售商和业主需要进行自我革新，以应对零售业的变革和全渠道模式的兴起。.
电子商务的蓬勃发展也带动了工业和物流地产的强劲需求，但供应渠道不太可能满足未来的需求。建议物流企业考虑定制开发项目，并投资最新的仓储技术。.
本报告的主要亮点包括：
随着全球经济在后疫情时代继续探索发展路径，房地产投资领域出现了一个新的热门词汇——新经济资产。虽然这个术语起源于数字和互联网技术的兴起，但在通货膨胀飙升和利率不断上涨的背景下，新经济资产的重要性已显著提升。.
那么，新经济究竟有何新颖之处？其关键动力在于数字技术的融合，这正在彻底改变传统经济的服务和产品，催生创新的分销渠道，并催生与科技发展大趋势紧密相连的新兴高增长产业。数字化转型正日益影响着我们的生活、工作和娱乐方式，而支撑这一大趋势的房地产行业也即将迎来多年的上升周期。.
乘上数字浪潮
随着新技术的兴起，产业也在不断演变，这绝非新鲜事。纵观历史，创新加速了创造性破坏，重塑了全球经济，而移动技术和电子商务的兴起则处于数字时代的核心地位。尽管这种转变在疫情爆发前就已经开始，但社交隔离的影响尤为显著。疫情期间保持联系的需求加速了数字化转型。各行各业的公司都被迫采用通信和移动技术，并转向技术赋能型服务。.
这一转型促使更多符合数字化格局需求的资产类别兴起。从移动通信基站和数据中心到支撑线上生活的物流枢纽，“房地产承载着经济”这句老话在新数字时代依然适用。这是一个简单却又令人信服的联系：大趋势需要房地产，科技规模越大，所需的基础设施就越多。数字化颠覆的影响被放大，并将持续到疫情之后，推动技术投资结构性地大幅增长。.
亚太地区依然占据着数字化浪潮的有利地位。作为全球最大的零售电商市场，亚太地区拥有超过全球一半的人口，其中90后出生的人口超过6亿亿，他们是数字原住民，将推动数字技术的普及。麦肯锡的一项调查显示，亚太地区消费者的数字普及速度比疫情前提前了四年，而企业用户的数字普及速度在疫情期间更是跃升了10倍，增幅位居全球之首。.
一系列投资机会
这使得多个另类行业焕发出新的光彩，也让投资者意识到这些资产蕴藏的巨大潜力。医疗保健和生命科学行业在疫情危机后脱颖而出，而对流媒体内容的需求则吸引了资金涌入，用于发展电影制片厂。然而，尽管科技是新经济房地产领域的一大亮点，但它并非仅仅关乎科技本身。更重要的是，它关乎把握正在亚太地区乃至全球范围内涌现的潜在趋势。.
以该地区的居住行业为例，它正处于此类变革的前沿。快速的城市化、人口老龄化和远程办公正在推动新兴的居住行业——从多户住宅到共享居住和辅助生活——走向主流，并吸引大量机构资金。随着越来越多的人涌向城市，对基础设施建设的需求也创造了一系列长期投资机会。在如今我们面临的低增长、高通胀的新常态下，基础设施投资因其能够提供高、稳定且与通胀挂钩的回报，成为理想的反周期投资选择。.
这些行业的韧性在上市房地产市场中得到了充分体现。以GPR/APREA REIT综合指数为代表的医疗保健、工业和住宅房地产投资信托基金（REITs）在过去三年中持续保持正的年化收益率，而办公、酒店和零售行业的REITs则处于亏损状态。值得注意的是，工业REITs的市值在疫情期间增长了超过501万亿卢比，尽管近期有所回调，但仍比疫情前的峰值高出301万亿卢比以上。.
重新平衡和面向未来
这种新的房地产格局也给投资策略带来了变化。新经济的一个重要特征是数字领军企业的涌现和价值链的相互依存，从而产生了显著的网络效应。这意味着，对于投资者而言，迅速扩大规模对于在特定行业中占据较大的市场份额至关重要。.
为了把握新格局带来的机遇，投资者需要快速行动。这意味着他们需要迅速积累实力。在整个区域，房地产企业纷纷进行重组，并通过并购来扩张并保持竞争力，它们整合了资产和基金管理部门，打造了一个端到端的平台，从房地产开发和孵化到最终上市，全程参与。在发达市场拥有稳定新经济资产组合的房地产投资信托基金（REITs）正成为大型交易的目标。.
当前的经济环境促使投资者迫切需要重新平衡投资组合，使其适应未来发展。新兴经济领域正处于人口结构和经济格局重大转变以及技术趋势的交汇点，这些转变正在该地区发生，而传统房地产类型显然未能充分满足这些领域的需求。气候变化问题进一步丰富了新兴经济资产的概念，拓展了其投资可能性。.
在利率上升和通胀压力加剧的环境下，识别那些结构性供应不足但长期需求基本面良好、能够带来正向租金回报的行业，对于维持实际收益至关重要。新经济房地产恰好符合所有这些条件，是一个极具吸引力的投资主题。这些令人瞩目的基本面，发生在一个未来可能拥有全球一半以上特大城市的地区，预示着巨大的投资机遇，而这些资产正是确保该地区未来发展的关键所在。.
首席执行官
亚太不动产协会
首席执行官
亚太不动产协会
Sigrid 是亚太不动产协会（APREA）的首席执行官。她常驻新加坡，负责监督协会在亚太地区的战略方向、计划和运营。在她的领导下，亚太不动产协会重新定位为专注于房地产和基础设施的领先行业组织。
在加入 APREA 之前，她于 2010 年至 2018 年担任 Cushman & Wakefield (C&W) 亚太研究与咨询服务董事总经理，负责研究、思想领导、战略制定和客户管理。.
西格丽德是全球经济、公共政策和房地产领域的知名专家，经常在行业活动中发表演讲。她对商业和住宅房地产市场的评论也经常出现在众多全球出版物上，包括《华尔街日报》、《金融时报》、《彭博社》、《纽约时报》和路透社。此外，她还多次做客财经频道和广播节目，例如CNBC、彭博社、CNN、美国国家公共广播电台和亚洲新闻台。.
Kemmu Kawai 于 2022 年 9 月加入 Longevity Partners Japan，担任国家总监。他常驻东京，负责日本、亚太地区及其他地区的所有业务和活动。他拥有超过 16 年的金融从业经验，专门从事房地产和信贷投资。在加入 Longevity Partners 之前，他曾在 Norinchukin 银行担任投资组合经理，并在 Center Point Development 担任投资经理。.
Kemmu Kawai
常务董事
长寿伙伴
