亚洲房地产证券——2026年7月展望
7月初，受油价下跌、美国就业数据疲软以及资金从表现强劲的科技股和半导体股中部分轮动等因素支撑，亚洲房地产证券出现小幅反弹。下半年伊始的投资组合再平衡，也可能为房地产等被忽视的板块提供技术性支撑。 关键问题在于，原油价格走低和美国就业数据疲软是否足以扭转固定收益市场的情绪，并缓解市场对美联储下一步可能进一步收紧政策的担忧。各央行仍将依据数据作出决策，但政策立场的鹰派基调有所缓和，将成为推动亚洲房地产投资信托基金（REITs）和房地产股票实现更持续复苏的最明确催化剂。.
- 日本： 鉴于其规模和定价，富士媒体集团备受期待的房地产业务出售应能成为积极的催化剂。自第一季度以来，随着日本国债收益率上升，开发商和日本房地产投资信托基金（J-REITs）表现疲软，但交易市场依然强劲，且日本房地产投资信托基金的估值已回落至约0.85倍净资产收益率（P/NAV）。 我们预计资产出售和单位回购将持续进行，甚至可能加速。日本央行将于7月30日至31日召开会议，预计在6月将短期利率上调至1%后将维持利率不变，而第四季度或明年进一步加息的可能性较大。.
- 澳大利亚： 在2025年底开始的股价回调之后，由于降息预期逆转为澳大利亚储备银行（RBA）三次加息，我们仍持非常乐观的态度。市场共识可能再次过于鹰派，随着房地产市场走软和劳动力市场放缓，目前出现较长时间的暂停加息的可能性似乎更大。8月份的业绩将至关重要，尤其是2027年的业绩指引。 关键问题在于营收增长，我们对悉尼和布里斯班的零售、工业及中央商务区（CBD）写字楼市场持乐观态度。住宅业务盈利仍面临压力，但估值似乎已反映出2027年成交量将走弱的预期。.
- 香港： 房地产证券在此前表现强劲、跑赢大盘之后，过去两个月经历了大幅回调。短期内利好因素有限，对中国对外直接投资的严格审查仍对住宅需求构成压力，而新盘推出速度已然放缓。 香港银行同业拆借利率（HIBOR）的下降将有所帮助，但这可能需要美联储采取宽松政策，而这并非当前的基本假设。中环写字楼租金和高端零售趋势持续向好，这应能为持有中环写字楼和高端零售资产的业主提供支撑。.
- 新加坡： 我们预计短期内S-REIT板块不会出现重大催化剂。利率虽仍处于低位，但已悄然走高，3个月期SORA已从4月份的低点1.01%升至1.10%。 整体市场环境依然利好，但由于缺乏新的催化剂，且泛市场投资者的轮动买盘有限（他们仍更青睐金融股而非房地产投资信托基金），S-REITs 仍处于区间震荡状态。.
