APREA 市场快讯 – 2024 年 12 月

随着宽松周期加速推进，哪些行业/市场看起来更具吸引力？

美国降息最有可能惠及那些对借贷成本、消费支出或经济增长预期高度敏感的行业。房地产、金融、非必需消费品以及某些工业（例如资本货物）往往能获得最直接的收益。此外，目前资金消耗较大但预期最终会发展良好的初创企业也将受益于较低的资本成本和更便捷的流动性。.

此外，像印度这样的新兴市场，尤其是印度的房地产、大宗商品（特别是黄金）和长期债券，在低利率环境下也可能表现良好。.

在这种环境下表现良好的另一类资产是加密货币，它可以对冲美元走弱的风险，同时也受到风险偏好上升的推动。.

预计美国将在 2024/2025 年降息？降息是否会提振美国商业地产、房地产投资信托基金等受重创的行业？哪些领域将在转向宽松政策立场后出现最大幅度的反弹？

继9月份大幅降息50个基点，11月份再次降息25个基点之后，市场预期2024年12月将再次降息。总体而言，市场认为利率将在2026年之前回落至2.75%至3.00%的目标区间——这意味着2025年将降息100个基点。.

受经济表现改善、房地产投资信托基金（REITs）借贷成本降低以及投资者机会成本下降的推动，其影响可能是积极的。然而，需求驱动因素正在经历结构性转变，这可能会对写字楼和零售业造成沉重压力。结构性转变概述如下：

• 办公室空缺 总体而言，办公空间需求很高，因为人工智能、远程办公和离岸外包正在重塑办公空间需求。.
• 零售 尽管体验式地产的经营状况有所改善，但随着电子商务不断扩大市场份额，购物中心和传统商店的空置率仍然居高不下。.

从积极的一面来看，工业领域蓬勃发展，受电子商务需求的推动，空置率很低。.

您认为其他央行会效仿吗？一些新兴市场国家的央行已经在美联储之前降息了。在本轮宽松周期中，新兴市场的房地产投资与发达市场的房地产投资相比会如何？

是的。我认为其他央行也会效仿，尽管不同央行在降息的时机和幅度上可能会有所不同。不同的经济体可能有着不同的实际情况，这可能需要各国央行在短期内（比如一个季度左右）采取不同的政策。例如，印度目前的通胀率高于目标水平，这可能需要印度储备银行行长在短期内维持利率不变。最终，我认为所有央行都会跟随美国降息，以捍卫各自的货币和经济，因为美国仍然是大多数大型经济体重要的外资来源和贸易伙伴。.

阿什什·阿加瓦尔

高级副总裁 – 投资顾问，资本市场
ANAROCK Capital Advisors Pvt Ltd

随着宽松周期加速推进，哪些行业/市场看起来更具吸引力？

随着降息周期的推进，亚太地区大部分市场，尤其是办公楼和工业地产领域，已基本触及价格曲线的“顶部”。太平洋地区和韩国等市场对资产重定价的反应最为灵敏，随着利率开始下降，债务收益率差正转为正值。特别是办公楼市场，预计将迎来投资增长，核心CBD物业的买卖价差对投资者更具吸引力。.

预计美国将在 2024/2025 年降息？降息是否会提振美国商业地产、房地产投资信托基金等受重创的行业？哪些领域将在转向宽松政策立场后出现最大幅度的反弹？

世邦魏理仕预测，到2025年底，美联储中央政策利率将较峰值下降200个基点，利率中值区间为3.51万亿至3万亿美元。这将很可能促使公共和私人商业地产领域增加投资活动。尤其值得注意的是，我们预计私人房地产基金的活动将会恢复，这些基金在过去几年中的活跃度低于历史水平。.

您认为其他央行会效仿吗？一些新兴市场国家的央行已经在美联储之前降息了。在本轮宽松周期中，新兴市场的房地产投资与发达市场的房地产投资相比会如何？

我们已经看到香港特别行政区、新西兰和新加坡等市场响应美联储的号召而下调利率，而该地区的其他市场，如澳大利亚和韩国，也将在未来几个季度效仿。.

过去 18 个月里，除日本以外，大多数商业房地产市场都处于负收益状态，降息意味着投资者将寻求更具吸引力的价格入场点，同时期待 2025 年和 2026 年利率进一步降低。.

从新兴市场来看，利率走势似乎颇为相似。例如，泰国将在未来几个季度寻求降息以提振放缓的国内需求，而越南则计划将宽松利率维持到2025年，以支持房地产和银行业复苏。.

崔艾达

亚太区研究主管
世邦魏理仕

在经历了近两年的高借贷成本和艰难的交易环境后，今年7月，随着美联储释放降息信号，市场终于出现了一线曙光。9月，美联储下调利率50个基点，一度将10年期美国国债价格推低至3.61万亿美元。然而，这种短暂的喘息并未持续太久，随着美国总统大选临近，10年期美国国债价格在10月份再次开始上涨。.

随着大选尘埃落定，人们的注意力自然会转向对特朗普新总统任期可能推行政策的预测。尽管竞选期间的种种言论究竟是真诚的、具体的方案，还是仅仅是政治空谈，目前尚不明朗，但可以肯定的是，市场已经开始为进一步的通胀压力做好准备。10年期美国国债收益率几乎没有波动，表明债券市场此前已预期特朗普会胜选；而该收益率较9月份的低点上涨了70个基点，则表明投资者认为中期内利率大幅下降的可能性不大。.

那么亚太地区的商业地产市场前景如何呢？自选举结果最终确定以来，多家经济数据提供商下调了GDP增长预期，表明关税增加和全球贸易萎缩的可能性增大。在此背景下，如果其他地区的GDP增长前景黯淡，那么印度和东南亚等高增长市场、发达国家中的澳大利亚以及快速实现制度化的其他行业将更具吸引力。最后，尽管日本正在向低利率但为正利率的政策过渡，但如果其他地区的利率确实长期居高不下，那么日本的商业地产市场仍可能在未来一段时间内继续受到关注。.

周本杰明

负责人

随着宽松周期加速推进，哪些行业/市场看起来更具吸引力？

由于工业领域兼具相对较低的风险和长期增长潜力，其对投资者的吸引力日益增强。在不断追求供应链优化的驱动下，该领域能够充分利用市场对战略位置的机构级物流和仓储设施日益增长的需求。包括自动化和人工智能在内的尖端技术的融合，进一步提升了运营效率，从而刺激了对高科技工业空间的需求。.

随着优质工业资产日益稀缺，投资者可能会将目光转向增值型投资机会。其中一种策略是收购规格不达标的过时工业资产，并对其进行改造升级，使其符合现代标准。通过进行战略性改造，投资者可以挖掘这些资产的潜在价值，从而获得更高的回报和长期增值。.

您认为其他央行会效仿吗？一些新兴市场国家的央行已经在美联储之前降息了。在本轮宽松周期中，新兴市场的房地产投资与发达市场的房地产投资相比会如何？

自美联储9月18日降息50个基点以来，仅有香港特别行政区和韩国分别降息25个基点。这表明，鉴于美联储宽松周期的持续时间和幅度存在不确定性，亚太地区大多数央行都持谨慎态度，在采取任何行动前都会仔细评估其货币政策策略。例如，预计印度储备银行（RBI）和澳大利亚储备银行（RBA）的政策行动将落后于美联储，仅在12月小幅降息，而泰国央行预计仅在2025年上半年降息25个基点。.

尽管如此，投资者情绪依然高涨，刺激了买盘活动。亚太地区已经出现了一些大额交易，随着借贷成本逐步降低，国债收益率也随之下降，资本化率也将受到挤压，从而鼓励投资活动并提振资产价值。.

新加坡和澳大利亚等避险市场仍将是机构投资者的首选，这得益于其稳健的基本面、稳定的资本化率以及资产重定价的完成。鉴于韩国办公楼需求强劲，投资者对韩国的兴趣也将激增。同样，在投资者情绪高涨和经济增长强劲的推动下，预计印度商业地产市场将在2025年保持上升势头。.

另一方面，结构性挑战预计仍将困扰大中华区市场，并对资本价值构成压力，但投资者可以借此机会以折扣价收购优质资产。.

与其他央行相比，日本央行预计将采取更为鹰派的立场，经济学家预测，到2025年中期，基准利率可能进一步上调至1.0%。我们预计，由于利率小幅上升，传统房地产领域（如办公楼和物流地产）的资本化率将温和扩张。.

李克莉丝汀

亚太区研究主管
莱坊

随着宽松周期加速推进，哪些行业/市场看起来更具吸引力？

随着宽松周期的推进，某些行业和市场显得尤为具有吸引力。从历史经验来看，房地产投资信托基金（REITs）在债券收益率下降、货币政策转向宽松的时期往往表现良好。较低的利率通过资产重估和相对于固定收益投资的有利收益率，进一步惠及REITs。在美国，零售和公寓行业的空置率保持相对稳定，但工业地产的空置率已开始从此前的低位回升。与此同时，在日本，由于人口结构的变化以及一些门户城市家庭数量的增加，多户住宅仍然保持着其长期吸引力。.

预计美国将在 2024/2025 年降息？降息是否会提振美国商业地产、房地产投资信托基金等受重创的行业？哪些领域将在转向宽松政策立场后出现最大幅度的反弹？

市场预期美国将在2024年和2025年降息，这为美国商业地产和房地产投资信托基金（REITs）等长期低迷的行业带来了一线生机。在商业地产市场，尽管2024年第二季度办公楼市场略有改善，但仍面临诸多挑战。据富国银行（Wells Fargo）的数据显示，办公楼净吸纳量（衡量已占用空间变化的关键行业指标）自2022年以来首次转正，三个月内新增出租面积超过200万平方英尺。此外，多户住宅地产的需求也大幅增长，2024年第二季度净吸纳量达到近三年来的最高水平。.

您认为其他央行会效仿吗？一些新兴市场国家的央行已经在美联储之前降息了。在本轮宽松周期中，新兴市场的房地产投资与发达市场的房地产投资相比会如何？

一些新兴市场国家的央行已先于美联储降息，其他央行也可能效仿。如果新兴市场国家继续比美国更早、更快地降息，这可能会在这些市场创造更具吸引力的投资机会，但需要谨慎行事，避免降息速度过快。在泰国，预计房地产股将受益于2024年游客数量的复苏，但由于商场租金和酒店客房价格增长放缓以及住房供应压力，仍存在挑战。在菲律宾，得益于超过513万亿美元的强劲经济增长，房地产开发商有望在2024年实现住宅销售额连续第四年两位数增长。.

詹姆斯·翁

首席战略官
草宝芝（TPC）

随着宽松周期加速推进，哪些行业/市场看起来更具吸引力？

1. 美国降息不仅对美国市场和美国房地产市场有利，也对整个亚洲市场产生积极影响。由于港元与美元挂钩，香港的货币政策与美国直接相关，美联储降息会直接影响香港，并对香港住宅市场产生积极作用。不仅如此，降息还将提振市场对房地产的整体信心，并显著提升房地产市场的表现。.
2. 低利率对房地产投资信托基金（REITs）的影响巨大！无风险利率下降会推高资产价值，随着资本化率的降低，净资产值（NAV）也会上升。为了跟上REITs物业组合估值的上涨，其股价也需要相应上涨。在融资方面，低利率降低了债务成本和债务融资成本，整体资本成本的降低也将使REITs能够以更高的增值方式进行收购。像REITs这样高股息的股票也会受益于利率下降，因为收益率与债券之间的利差会缩小，这进一步推动了REITs的优异表现。.
3. 全球房地产投资信托基金（REITs）在过去六个月增长了11.61万亿美元，自2023年11月11日以来增长了超过27.01万亿美元，因此有望继续受益。随着利率逆风的缓解，REITs的盈利增长预计将在2025年及以后加速。美国REITs的债务利差在基准利率下降75个基点的基础上又下降了75个基点，从而营造了更具吸引力的融资环境。REITs完全可以利用这一优势以及房地产估值下降的机会进行资产收购。仅在美国，REITs在2024年前9个月就发行了1430亿美元的无担保债务，远高于2023年和2022年的总额，为其增值收购提供了充足的资金。.

约阿希姆·凯尔

亚太区投资组合及区域负责人
CenterSquare 投资管理亚太区

随着宽松周期加速推进，哪些行业/市场看起来更具吸引力？

韩国投资活动日益活跃，今年迄今为止的交易额较去年同期增长了311万亿至3万亿美元。这主要得益于优质写字楼高级贷款成本的下降以及买卖价差的缩小。大型写字楼交易在第三季度恢复，另有一些交易正在筹备中。随着物流和酒店行业表现的改善，外国投资者对这两个行业展现出信心。此外，韩国市场还迎来了首笔已稳定运营的超大规模数据中心交易，这对韩国市场而言是一个重要的里程碑。.

尽管澳大利亚尚未经历利率放松，但基准利率见顶的确定性使价格触底的前景更加明朗。离岸集团显著恢复了对物流和办公资产的收购，今年迄今为止的流入量增长了2013万亿美元。.

尽管日本央行收紧了货币政策，但对日投资仍在持续增长，年初至今投资额已达2813万亿美元。由于资产竞争激烈，以及日本金融机构和贷款机构提供的宽松信贷环境，预计房价将保持稳定。日本的长期利率仍然很低，各类房地产的正收益率差极具吸引力。价格增长的出现意味着投资者可以将房地产视为对冲通胀的工具，而不是固定收益的替代品。.

孟买和钦奈等主要市场的商业园区也出现了增长。国内外机构投资者都看到了印度强劲的经济增长和有利的人口结构带来的投资潜力。.

预计美国将在 2024/2025 年降息？降息是否会提振美国商业地产、房地产投资信托基金等受重创的行业？哪些领域将在转向宽松政策立场后出现最大幅度的反弹？

在始于2022年的加息周期中，不断上涨的债务成本侵蚀了核心投资的风险调整后收益，并引发了重新定价周期。投资者寻求更高的回报，因此承担了更高的风险，转向增值型和机会型投资，并分散投资于其他行业。随着降息周期的形成，亚洲各国央行将以不同的速度放松货币政策，房地产收益率与债务成本之间的利差将会扩大。这将促使核心房地产策略在资本化率调整幅度最大的办公楼市场重新兴起。.

您认为其他央行会效仿吗？一些新兴市场国家的央行已经在美联储之前降息了。在本轮宽松周期中，新兴市场的房地产投资与发达市场的房地产投资相比会如何？

新兴市场（EM）的房地产投资对利率的敏感度较低，因为大多数投资本质上属于增值型/机会型投资。投资者在投资新兴市场时会考虑特定的市场长期趋势。透明度也是一个关键因素，因为它能够鼓励更多投资，并作为市场过滤器，帮助投资者了解潜在投资的风险状况。透明度的提升，例如更广泛的数据覆盖、更高的机构化程度和更完善的监管框架，有利于新兴市场资本市场的发展。投资者也会在新兴市场寻找开发、合资、实体和建设融资等方面的投资机会。.

帕梅拉·安布勒

亚太资本市场投资者情报与战略主管
仲量联行