REITセンター

この詳細なレポートでは、アジアの5大リート市場を包括的に分析している：日本、シンガポール、中国香港（以下「香港」）、中国本土、インド。.

主なハイライト

• 2023年のインドREIT市場は、市場総額が前年比31%増と最も急上昇した。.
• シンガポールの REIT 市場は 4% 拡大し、平均トータルリターンは 7.0% となった。.
• アジアREIT市場の合計額は$2,520億米ドルとなり、日本、シンガポール、香港がその大半を占めている。.
• インダストリアル／ロジスティクスと集合住宅リートは優れたリスク回復力を示し、データセンターとヘルスケア・セクターは好調を持続した。.
• 中国本土における新たな政策イニシアチブは、2024年の最初の4ヵ月間に7つの新たなREIT商品の発行につながった。.
• インドのオフィスREITポートフォリオを合計すると、2025年までに1億8,000万平方フィートに達すると予測されており、Nexus Select Trustは今後5年間でポートフォリオ規模を倍増させる計画だ。.

クッシュマン＆ウェイクフィールドの「2022-2023年 アジアREIT市場インサイト」レポートは、成長するアジアの不動産投資信託市場を調査し、日本、シンガポール、香港特別行政区、中国本土、インドを含む主要市場における主要な促進要因と現状を検証しています。.

全体として、アジアREIT市場は2022年に株価と市場全体の価値が下落したが、これは主に米国の金利引き上げの影響によるものである。にもかかわらず、アジアのリート市場は米国や欧州のリート市場よりも良いパフォーマンスを示している。.

主なハイライト

• 2022年末時点のアジアREIT市場規模は、前年比14.7%減の$2,638億USドルであった。中国本土のREIT市場規模は新商品の提供で80%急増したが、残りのアジア市場はすべて市場規模が減少した。.
• 産業・物流、ヘルスケア、データセンター資産は、近年新たな成長ドライバーとして投資家に支持されている。.
• 2022年3月から2023年6月までの期間に、合計17の新商品が中国REIT市場に導入された。.
• REITはインドの投資家にも人気がある。その結果、2024年末までには、インドのグレードAオフィスストックの20%以上がREITによって保有されることになると予想される。.

中国初のREITは、それ以前の不動産証券化の模索を経て、2021年に発足した。2023年3月現在、中国では27のREITが上場しており、さまざまなタイプの不動産インフラをカバーしている。このセクターはボラティリティからより安定した市場へと移行しつつあり、中国における私募不動産投資ファンドの機会は拡大している。.

今後、中国のREITは、資産の多様化、評価手法の改善、運用体制の強化、レバレッジ規制の最適化などを進めていくことが予想される。中国は、国際基準に基づくREITのエコシステムの構築を目指しており、その発展には、国内外の利害関係者の協力が重要な役割を果たす。.

過去10年間、アジア太平洋地域の不動産市場は積極的に拡大した。APREAの「アジア太平洋市場の展望2023」：Onward and Upward』では、Covid、eコマース、金融政策の変化、地政学、新たな優先課題（ESG）をめぐる事業戦略、そして次の課題と機会について、REIT関係者とのセッションを開催した。.

過去5年間で、世界で最も広くフォローされている不動産指数であるFTSE EPRA/Nareit先進国指数におけるアジアのシェアは、2017年の25.0%から2022年末には21.0%に減少しました。この動きは主に米国REITの成長によるもので、上場企業ユニバース内の勢力バランスは北米にさらにシフトしており、指数に占める北米のシェアは2017年の57.1%から2022年には64.0%に増加しました。.

米国REIT市場の成長は、経済構造の変化と株式投資家からの旺盛な需要を背景に、幅広いオルタナティブ不動産セクターの台頭によって牽引されてきました。FTSE EPRA/Nareit先進国指数の米国部分におけるこれらのオルタナティブREITのシェアは、2007年の34.0%から、2017年には47.5%、そして2022年には55.0%へと増加しました。.

米国上場 REIT 市場の成長は非常に顕著であるため、FTSE などの指数構成会社は、グローバル指数が「米国およびその他」として見られるようになり、投資家にとっての有用性が低下するのを避けるために、米国構成要素の規模を制限する上限付き指数を導入しました。.

なぜアジアは米国のオルタナティブREITの成長に追いつけないのか、と疑問に思う人もいるかもしれません。実際、アジアのオルタナティブREITユニバースは米国よりも速いペースで成長しています。世界のREIT指数におけるアジアのウェイトは、2017年の27.1%から2022年には21.0%に減少しましたが、アジアのオルタナティブREITのウェイトは、世界の指数における2.3%から3.8%に増加しました。アジアのREITユニバースに限って見ると、オルタナティブREITのウェイトは2017年の8.5%から2022年には18.2%へと、114.7%という驚異的な増加を見せています。.

CenterSquare Investment Managementのアジア太平洋地域責任者兼シニアパートナーであるヨアヒム・ケールが執筆したこの論文は、米国とアジアにおけるオルタナティブREITの拡大の背景にあるセクターを時系列で調査し、アジアのオルタナティブREITにとってどのセクターが最も大きな成長の可能性を秘めているかを探り、今後もこの成長を持続させるための追加的な措置を提案しています。.

中国政府は、ゼロコロナ政策と厳格なマクロプルーデンス措置の重圧の下で経済を両立させるという課題を抱えながらも、同国のREIT市場に対するビジョンの実施に揺るぎない姿勢を保っている。2022年は、進行中の進化における新たな節目となり、8月に中国初の賃貸物件REITが上場し、同国の不動産セクターの資金調達チャネルが深化した。.

強力な規制当局の支援、質の高い資産基盤、そして1兆4千億米ドル規模の中国株式市場における高配当銘柄への投資家からの旺盛な需要は、このセクターの堅調なバリュエーションを支え続けるでしょう。進歩は明白であり、2023年にはさらに多くのC-REITの上場が期待されます。C-REITの進化における聖杯であり、最後のフロンティアとも言える従来型商業用不動産の上場は現実味を帯びつつあり、これに続く上場の波は間違いなく巨大な投資機会となるでしょう。.

2 つのサイクルは同じではありませんが、1970 年代以降の弱気相場を見ると、「典型的な不況」はすでに価格に織り込まれており、REIT の今後の道筋は明るいと考えています。.

本レポートは https://www.hazelview.com/news-updates/our-thinking/details/our-thinking/2022/08/08/global-reits-through-economic-cycles

アジア太平洋地域では、REITとインフラ投資信託（REIT）が注目を集めています。多くの国が、先駆的なREITを上場することで、その実力を測り始めています。フィリピンは2020年に先駆的なREITを立ち上げ、UAEも初のグリーンREITを上場しました。一方、中国では待望のREITパイロットプログラムが2021年6月についに実を結び、最初の9つのREITの個人向けトランシェが初日にすべて超過申込みとなりました。中国のREITは現在、ミューチュアルファンドの仕組みにパッケージ化されたインフラ資産のみを裏付けとしており、これはパンデミックからの復興を先導するために当局が意図的に選定したものです。.

インドでは、ブラックストーンと大使館が後援するエンバシー・オフィス・パークス REIT がインド初の不動産投資信託として 2019 年 4 月 1 日に上場され、REIT が初めて導入されました。.

他に2つのREIT、ラヘジャ・グループが支援するマインドスペース・ビジネスパークスREITと、より最近ではブルックフィールド・インディアREITもインド証券取引所に上場しました。これら3つのREITの時価総額は合計約75億米ドルで、インド国内のグレードA商業オフィススペース8,600万平方フィートをカバーしています。CRISIL Ratingsによると、インドのインフラ投資信託（InvIT）市場は飛躍的に成長しており、現在100億米ドルを超えています。今後5年間で1兆4,000億米ドル以上に拡大すると予想されています。.

REITの導入は今後も加速する見込みで、2022年もその勢いは地域の新興市場によって維持される可能性が高い。タイではすでに4つのREITが待機中である。フィリピンは昨年、パンデミックのピーク時に初のREITを発表した。.

このリファレンス ガイドでは、オーストラリア、中国、香港、インド、日本、シンガポールの REIT およびインフラストラクチャ トラストの規制と課税について説明します。.

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの2021～2022年アジアREIT市場洞察レポートでは、急成長を遂げているアジアの不動産投資信託市場を調査し、主要市場である中国本土、香港特別行政区、インド、日本、シンガポールにおける主な推進要因と現状を検証しています。.

報告書では、強固な資本構造、十分な財務流動性、支援的な規制政策に支えられ、パンデミックが沈静化するにつれ、REITは全体的に勢いを増し続けており、物流/産業およびデータセンターREITはより伝統的な資産クラスを上回っていることが明らかになっています。.

主なハイライト

• アジア市場の REIT は、ニューエコノミー資産クラスの支援を受けて、COVID-19 のピーク期を通じて顕著な回復力を示した後、2021 年に力強く回復しました。.
• アジア市場では、産業および物流 REIT が最も高い回復力を示し、他のすべての資産クラスがプラスのリターンを達成した中、24.7% の総リターンを記録しました。.
• サプライチェーンの不確実性により、運営者が倉庫スペースの備蓄を蓄積するにつれて需要が生まれています。.
• 成熟した REIT 市場では、2022 年の残りの期間を通じて M&A 活動が活発になると予想され、一方、発展途上市場では REIT の成長が加速すると予想されます。.