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アジア市場の展望-2025年8月（B&Iキャピタル）

マクロ概要

• アジアREITにとって好ましい背景 日本以外のアジアではインフレが冷え込み、日本ではピークに達する。.
• 弱い米労働統計と関税による経済不安は、FRBが緩和する可能性を示唆している。.
• アジア全域でインフレ率が安定または低下していることが不動産需要を支えており、ほとんどのセクターで高い稼働率と賃料の上昇が見られる。.
• アジアのRE証券は、米ドル安環境では株式のセーフ・ヘイブンとして機能するかもしれない。.

日本

• 日銀、利上げに近づく インフレ評価が高まる中.
• JREITは資金調達のため、競争力の低い資産を積極的に売却してきた。 ユニット・バイバック, 金利の懸念にもかかわらず、パフォーマンスを維持している。.
• 賃料の伸びが支払利息を相殺; オフィス、ホテル、多角化、ロジスティクスの各REITが引き続き選好されている。.
• 建設コストの上昇や規制強化（千代田区など）は、デベロッパーのセンチメントを減衰させるかもしれない。.
• 大手デベロッパーの第1四半期決算は好調が予想されるが、短期的なカタリストは限られている。.

オーストラリア

• RBAは金利を据え置き, しかし、最近の平均インフレ率は緩和の可能性を示唆している。.
• 2025年度の業績見通し ガイダンスを上回る, しかし、2026年度のガイダンスは、金利引き下げの遅れにより保守的なものになるかもしれない。.
• グッドマン・グループ データセンターのJV/テナント契約が遅れているため、ガイダンスを下回る可能性がある。.
• オフィス市場は回復を見せている, チャーター・ホール、デクサス、ミルバックのように、空室率／インセンティブ・ポジティブがピークを迎えている。.

香港

• セクターを超えたポジティブなモメンタム:HIBORの低下が資金調達を支え、株式市場やIPOの動きが改善し、それが歴史的にオフィススペース需要の増加につながってきた。.
• 高級品小売業が売上高の伸びを牽引; 住宅部門は買い手規制緩和の恩恵を受けている。.
• の提案 “物件購入キャピタルコネクト” は需要を4万5,000台押し上げる可能性がある。.
• 優先順位 リテールREIT (リンク・リート、フォーチュン・リートなど）や 香港ランド キャピタル・リターン重視と基準価額絞り込み戦略のため。.

シンガポール

• 続き 資本調達 (例えば、CICTのキャピタスプリングに対する5億米ドル）は、積極的な買収戦略を反映している。.
• インフレ率の低下（<1%）をサポート 借り換えコストの低減 REITに対するエクイティ需要を押し上げる可能性が高い。.
• セクターのファンダメンタルズは、機会創出のための増資資金調達のための売り圧力があるにもかかわらず、引き続き堅調である。.
• センチュリオン が支援する新しいREITを販売している。 社員寮・学生寮, 強い関心を呼びそうだ。.

概要 アジアの不動産証券は米ドル建てで前年同期比17.53% の上昇となった。日本を除くアジアでは借入コストが低下しているため、収益のアップグレードやアクレティブな買収が可能である一方、米ドル安、低成長、金利低下が引き続きこのセクターのポジショニングを支えている。.

• 日本だ： JREITは1月以来11.9%上昇したが、依然として13%のNAVディスカウントで取引されている。日米貿易摩擦の中、日本銀行は慎重な姿勢を崩していない。オフィスとホテルのファンダメンタルズは引き続き堅調で、建設コストの上昇が新規供給を制限している。.
• オーストラリア RBAは今年後半に利下げに踏み切ると予想され、インフレ率は目標内に収まる一方、労働市場は軟化し、パートタイム雇用は減少している。当社は、住宅・多角化、小売、セルフ・ストレージのオーバーウェイトを維持する。8月決算を控え、マクロ・データが相場を押し上げると予想される。.
• 香港 香港の不動産株は2025年上半期に20%超の上昇となったが、これは金利の低下、小売、住宅、観光事業の回復、投資家のアンダーウエイト・ポジショニングに支えられたものである。香港ランドは資産売却、自社株買い、配当増額で上昇を主導したが、大型デベロッパーは依然として基準価額が大幅にディスカウントされている。.
• シンガポール 大口SREITは2025年の高値で取引されており、金利低下によるリファイナンスコストの低下とDPU増額案件の実現に支えられている。最近のNTTグローバル・データセンター・リートのIPOは2.5倍の応募超過で、当初の利回りは7.5%だった。新たな住宅冷房対策がこのセクターに重大な影響を与える可能性は低い。.

全体： アジアREITについては、日本を除くアジア全域の金利低下を背景に、慎重ながらも楽観的な見方を維持しています。金利低下は資金調達コストの低下を促し、収益増加につながる買収の機会を創出します。シンガポールはこの傾向を体現しており、キャピタランド・アセンダスは低コストのデットとNAVプレミアムで調達したエクイティを活用し、魅力的なキャップレートで資産を取得しています。.

地域のハイライト:

• 日本だ： JREITは、債券利回りの上昇にもかかわらず、2025年には株式をアウトパフォームしました。これは、大幅なディスカウントと自社株買いによるものです。高金利での借り換えは逆風となりますが、COVID-19時代のリース契約満了に伴う賃料上昇と、オフィス、ホテル、都市型小売セクターの堅調なファンダメンタルズが収益を支えています。現段階では、JREITはデベロッパーよりも選好されています。.
• オーストラリア グッドマンを除くREITは上昇しており、チャーター・ホールやミルバックといった銘柄は力強い上昇を見せています。一部の銘柄のバリュエーションは満期を迎えており、ナショナル・ストレージREITのような割安銘柄への資金移動が進んでいます。これらの銘柄は統合や買収の恩恵を受ける可能性があります。オーストラリアへのエクスポージャーは、よりバリューの高いシンガポールへの投資に絞られています。.
• 香港 超低水準のHIBORと住宅需要の回復は、特に変動金利の負債を抱えるREITとデベロッパーを支えています。小売REITは、売上の安定と海外旅行の減少から恩恵を受けています。Link REITとFortune REITは、Stock Connectへの組み入れにより恩恵を受ける可能性があります。供給過剰となっている都心オフィス市場については、引き続き注意が必要です。.
• シンガポール 大型SREIT（CICT、CLAR、フレイザーズ・センターポイント）は、魅力的な相対価値を提供しています。金利引き下げにもかかわらず、セクターのパフォーマンスは依然として低迷していますが、金利に対する高い利回りスプレッドは、銀行からの資金流入を促すと予想されます。また、活発な買収案件に加え、データセンターやヘルスケア資産の成長ポテンシャルも、上値余地を高めています。.

全体： 世界経済の減速による金利上昇の追い風は、アジア、特にオーストラリア、シンガポール、そして香港（HIBORの低下を参照）のREITを支えると我々は依然として考えています。日本を除く当地域の消費者物価指数（CPI）は、非常に良好な方向に推移しています。.

• 日本（4月の米ドル建てで+7%）： 大手デベロッパーは5月に決算発表を予定しています。その後は10月まで静かであり、上昇余地は限られていると見ています。そのため、REITの保有銘柄を増やし、日本不動産投資法人（JREIT）に投資しました。.
• オーストラリア（+9%）： RBA（豪準備銀行）が年間を通して利下げを実施する中、住宅用不動産の取扱量が回復すると予想しており、ストックランドやミルバックといった銘柄を引き続き選好しています。人口増加の継続と、非上場の小規模事業者の統合が進む可能性を踏まえ、セルフストレージ市場は好調です。.
• 香港（+2.3%）： 短期金融市場金利は引き続き低下しており、1ヶ月物HIBORは現在2%を下回っています。香港の短期借り換え企業にとっては強力な追い風となるでしょう。.
• シンガポール（1.7%）： 資金調達コストは引き続き低下すると見ており、これは収益を押し上げ、資本コストの高い一部の銘柄の買収拡大を促進するでしょう。第1四半期の業績報告を終えた今、このセクターにとってマイナス要因は限定的だと見ています。.

全体： REITは関税危機の嵐から比較的逃れられる存在となっています。REITの事業は、他の多くのセクターよりも国内的な性質が強いため、低金利はREITセクターにプラスに働く可能性が高く、金融市場が低迷すると円高になる傾向があります。私たちは引き続き、アジアのREITはディフェンシブな投資対象であり、保有比率が低いと考えています。.

• 日本だ： JREITとデベロッパーは、関税売却の影響を受けながらも、アウトパフォームしています。今後はディフェンシブセクターがアウトパフォームし始め、JREITがデベロッパーをリードすると予想しています。第2四半期決算は、日本でもこのセクターに影響を与えるでしょう。.
• オーストラリア オーストラリアはアジア太平洋地域で最も大きな調整局面を迎えており（年初来13%下落）、その主な要因は、指数構成銘柄の規模が大きいグッドマン（GMG）です。全体として、データセンター株の売りは行き過ぎた感があり、RBSも引き続き売り圧力を和らげる見通しです。他のセクターについては引き続き楽観的な見方を維持しており、活況株を選好しています。アバカス・ストレージ・キングとナショナル・ストレージの動向は依然として変化しており、慎重に見極める必要があります。AREITセクターでは、中堅企業間の統合がさらに進むと予想されます。.
• 香港とシンガポール: 中国の貿易関税報復措置により香港市場は急落したものの、香港REITセクターを支える要因が複数あるとみています。香港ストックコネクトには香港REITがまもなく含まれる予定です（Link REITとFortune REITも含まれる見込みです）。現在、香港ではデベロッパーよりもREITを選好していますが、両銘柄とも回復が見込まれます。中国政府による関税相殺のための景気刺激策が予想されるため、香港のセンチメントは改善する可能性があります。貿易戦争によるシンガポールREIT（SREIT）の売りは、金利低下によって借り換え金利が上昇し、買収サイクルが再開する可能性があるため、好機となっています。シンガポールでは、大手銀行によるローテーション購入もSREITにとって追い風となる可能性があります。.

11月は、米国大統領選挙の結果がREIT市場とアジア通貨に重くのしかかり、厳しい月となりました。しかし、月半ば以降は堅調な回復が見られ、FRB（連邦準備制度理事会）と日銀（日銀）の今後の会合を控え、金融政策への注目が高まるにつれ、円相場も持ち直し始めました。全体として、米国の雇用と経済成長は引き続き堅調で、FRBによる積極的な利下げの可能性は低下しており、日本の経済指標も引き続き堅調であることから、日銀が12月に再び利上げを行う十分な根拠があると予想しています。インフレ率は日銀の目標を30ヶ月連続で上回っており、ハト派の委員の中には反対意見を述べる者もいるかもしれませんが、12月には追加利上げが行われると予想しています。. 

トランプ2.0はアジアにとって大きな懸念材料となっており、金利上昇と通貨安の影響で、選挙前の10月に急激な株売りが発生。その規模は、2016年のトランプ氏の予想外の勝利後の株売りと同程度で、保護主義政策やインフレ懸念といった懸念も同様だった。アジアの不動産証券は、金利を含む経済全体の懸念にもかかわらず、選挙から約1か月後に2016年12月の安値から反発し、底値から15%上昇した。FRBは2017年に3回の利上げを行った。今回これまでと異なるのは、証券・通貨ともに選挙結果が出るかなり前から調整が始まっていた点である。利下げペースは以前の予想より緩やかになる可能性はあるものの、FRBが2025年に金融引き締めを行う可能性は低い。. 

10月はアジアの不動産（RE）証券とREITにとって厳しい月でした。先月のアップデートでは、米国と日本での選挙が迫っていること、そして最近の経済データによってFRBによるより積極的な利下げへの期待が低下したことから、ボラティリティが高くなると予想していることを述べました。株式、債券、通貨、仮想通貨市場では、トランプ氏の勝利への期待が明確に高まっていました。アジアの不動産市場は米ドル建てで7%以上下落し、その主な要因は為替レートでした。2016年には、トランプ氏の予想外の勝利を受けてアジアの不動産証券とREITは苦戦し、選挙後数週間で6%下落し、同時期に上昇したSPXを大きく下回りました。しかし、このセクターは2017年初頭からトランプ大統領が正式に就任した年半ばまでの間に10%近く上昇し、その後2017年には15.5%上昇しました。今回の結果がそれほど驚きではなかったことを考えると、市場は既にトランプ大統領の勝利をある程度織り込んでいたと考えられます。.

プロシクリカル政策によるインフレ加速リスクは懸念材料ですが、生産性の向上など、インフレ抑制に役立つ他の要因も存在します。関税は当初米国のインフレ率を押し上げる可能性がありますが、投入コストの上昇や貿易相手国からの報復の可能性により、経済と一部の米国企業に悪影響を与える可能性が高いです。中国はトランプ大統領が就任するまでは追加刺激策の実施に慎重であり、これがこの地域の失望感をさらに高めています。トランプ大統領の予想される政策が金利とアジアの成長に及ぼす潜在的な影響を完全に予測することは困難ですが、10月のセクターパフォーマンスは、トランプ大統領が2016年に予想外の勝利を収めた後の数ヶ月よりも悪化しました。したがって、株価の急落と、2025年と2026年にかけてのDPUの回復予測を踏まえると、近いうちに底入れが見られると期待しています。.