関税再燃の中、投資家は戦略を見直し、サプライチェーンの回復力と政策の安定性を備えた市場、特に日本、オーストラリア、インドを重視する方向にシフトしています。ハイスペック物流、研究開発インフラ、代替投資といったセクターは引き続き関心を集めていますが、米国との貿易に大きく依存している地域は、政策の変化に対して依然として脆弱です。.
この傾向は、世界的な効率性から地域の回復力へのより広範な戦略的転換を示しており、資本はますます適応性の高い資産クラスと多様化されたポートフォリオに合わせられています。.
関税再燃の中、投資家は戦略を見直し、サプライチェーンの回復力と政策の安定性を備えた市場、特に日本、オーストラリア、インドを重視する方向にシフトしています。ハイスペック物流、研究開発インフラ、代替投資といったセクターは引き続き関心を集めていますが、米国との貿易に大きく依存している地域は、政策の変化に対して依然として脆弱です。.
この傾向は、世界的な効率性から地域の回復力へのより広範な戦略的転換を示しており、資本はますます適応性の高い資産クラスと多様化されたポートフォリオに合わせられています。.
CBREは、キャピタルマーケットのブローカーおよびバリュエーション担当者と共同で、6ヶ月ごとにアジア太平洋地域キャップレート調査を実施しています。これは、現在のキャピタルマーケットのトレンドとセンチメント、そして個々の市場およびセクターにおける最新のキャップレートの動向に関する洞察を得ることを目的としています。本レポートは、調査の主要な結果をまとめたものです。.
主なハイライトは次のとおりです。
アジア太平洋（APAC）地域の不動産セクターは、住宅セグメント、産業・商業市場、そして持続可能な不動産変革における顕著な進展を伴い、引き続き緩やかな成長を示しています。建設慣行の戦略的改善も、このセクターを変革の重要な推進力として位置づけ、同時に地域全体の不動産プロジェクトの進化を形作っています。.
アジア太平洋地域の不動産セクターは、再生可能エネルギープロジェクトや持続可能な都市開発への投資を通じて、環境に配慮したイノベーションを着実に導入しています。この変化は、過去3ヶ月間（2024年12月から2025年2月）における地域内の不動産規制の進化に顕著に表れています。オーストラリアやシンガポールといった国々は、グリーンエネルギーの導入を促進する政策や取り組みを実施し、不動産市場の成長と環境への責任を強化しています。さらに、この地域では、事業・商業プロジェクトへの資金調達や再開発計画に支えられ、商業用不動産と工業用不動産が著しく成長しました。.
こうした戦略的進展と足並みを揃え、オーストラリア、シンガポール、中国、香港、日本、インドを含むアジア太平洋地域経済は、多様な資産クラスや資産タイプを誘致するための規制改革を背景に、投資家にとって有望な投資機会を提供しています。これらの国々は、今後数ヶ月間、地域投資の方向性を定め、成長を促進する上で重要な役割を果たすことが期待されます。.
全体： 世界経済の減速による金利上昇の追い風は、アジア、特にオーストラリア、シンガポール、そして香港（HIBORの低下を参照）のREITを支えると我々は依然として考えています。日本を除く当地域の消費者物価指数（CPI）は、非常に良好な方向に推移しています。.
世界の不動産セクターは、総排出量の約40%を占め、脱炭素化への圧力が高まっている。 (1). .2050年のネット・ゼロ目標が間近に迫る中、投資家と資産運用会社は、進化するESG基準に早急に対応しなければ、遅れをとるリスクがある。.
ヨーロッパ規制のリーダーシップと標準化
欧州は厳格な規制フレームワークでESG統合をリードしている。持続可能な活動のためのEU分類法 (2) は、環境的に持続可能な投資に対する明確な分類システムを提供し、グリーン不動産への資本配分を誘導する。さらに、グローバル不動産サステイナビリティ・ベンチマーク（GRESB）もある。 (3)-元々はヨーロッパで開発されたものであるが、ESGパフォーマンス測定ツールとして広く受け入れられ、世界中の投資意思決定を形成している。.
GRESBの影響力は欧州にとどまらず、特にアジア太平洋（APAC）地域にも及んでおり、ANREVとの共同調査では、GRESBのスコアが高いほど財務業績が好調であるという相関関係があることが判明した。このことは、APAC全域の投資家やデベロッパーに、サステナビリティ・ベンチマークを資産運用に統合し、ESGの開示とコンプライアンスを強化するよう促している。.
米国市場主導のESG導入
欧州の規制第一主義とは異なり、米国の不動産セクターは市場のインセンティブと投資家の需要によって動いている。インフレ削減法（2022年）は建物の効率化と再生可能エネルギーの導入を促進し、主要都市は厳しい地方政策を導入している。ニューヨーク市の地方法97 (4) は、2030年までに建築物の排出量を40%削減することを義務付けており、違反した場合は多額の罰金が科せられる。.
規制を超え、ブラックロックやブルックフィールドなどの大手機関投資家は、ESG原則を不動産ポートフォリオ戦略に組み込んでいる。エネルギー効率の高いスペースにプレミアムを支払うテナントの意欲が高まっていることは、市場が主導する持続可能性へのシフトをさらに浮き彫りにしている。.
アジア先進国市場と新興国市場の多様な戦略
アジアの不動産ESG動向は地域によって異なる。中国は2060年のカーボンニュートラル目標の一環として、大規模で持続可能な都市開発に注力している。日本と韓国は、スマートグリッド技術とAIを活用したエネルギー管理により、効率と排出量の追跡を改善している。.
経済が発展途上にある東南アジアでは、持続可能性への取り組みを加速させるために、国際的な金融支援が重要な役割を果たしている。例えばシンガポールでは、投資家が気候関連財務情報開示タスクフォース（TCFD）に資産を合わせることで、グリーン認証ビルが急成長している。 (5) および科学的根拠に基づく目標（SBTi） (6) 透明性とグローバル・コンプライアンスを向上させるための提言。.
持続可能な不動産へのグローバルシフト
地域差はあるにせよ、不動産におけるESGの統合は世界的な急務となりつつある。投資家、デベロッパー、アセットマネージャーは、持続可能性がますます重視される市場において、物件の競争力を確保しながら、進化する基準をナビゲートしなければならない。.
不動産業界のリーダーたちは、先手を打つために積極的に行動しなければならない：
不動産業界がネット・ゼロの未来に向かう中、持続可能性を受け入れる企業は、長期的な資産価値を守り、市場での地位を強化することができる。地域的なアプローチからグローバルに統合されたESG戦略への転換はすでに始まっている。.
参考文献
「トランプ2.0 ― 最初の100日間」は、トランプ大統領の2025年政策が経済と商業不動産に及ぼす初期の影響を探るものです。過去2政権における最初の100日間の分析に基づき、この一連のレポートでは、貿易政策、税制改革、移民、その他の政策優先事項における重要な動向を検証します。個々のニーズに合わせた洞察を提供するために、米国とカナダ、そしてアジア太平洋地域と欧州・中東・アフリカ地域に焦点を当てた分析を作成し、各地域の経済と不動産セクターの見通しに焦点を当てています。各レポートは、セクター全体にわたる関連地域のトレンドを詳細に分析し、今日の市場環境を乗り切るテナントや投資家にとって貴重な洞察を提供します。.
当社の分析は、最新のデータに基づいて最も可能性が高く、起こり得るシナリオを提示していますが、状況は依然として流動的であり、新たな展開も依然として生じています。これらの政策が時間の経過とともに具体化されるにつれて、潜在的な機会と課題の両方が生じる可能性があります。.
フィリピンは、堅調なマクロ経済基盤、活力のある消費者基盤、そしてREIT、ホスピタリティ、再生可能エネルギーにおける投資機会の拡大を背景に、有望な投資先として台頭しています。不動産の多様化、持続可能な開発、そしてインフラの整備は、プライマリー市場とセカンダリー市場の両方において新たな成長の道筋を生み出しています。.
グローバルサプライチェーンの多様化が進む中、同国の戦略的な立地と若い労働力は、長期的な利益獲得に向けた更なる基盤となります。現地の動向を注意深く把握し、持続可能性と経験豊富な企業とのパートナーシップを重視する投資家は、大きな価値を引き出す可能性を秘めています。.
資産の再生や再開発は、単に施設の物理的な設備を改修するだけでなく、持続可能性、コミュニティへの参加、地域全体の文化的な統合を改善する機会にもなり得る。また、思慮深い資産管理者であれば、この機会にリブランディングを行い、来訪者に新たな体験を提供することで、その魅力を高めることもできる。.
シンガポール中心部のシンガポール川沿いに位置し、最近生まれ変わったCQ @ Clarke Quay (CQ)は、地元の人々や観光客を問わず、無数の小売店やライフスタイル体験ができるエキサイティングなエンターテイメントで賑わっています。昼も夜も楽しめるこのエリアは、歴史的な魅力とモダンな設備がシームレスに融合し、独特の雰囲気を醸し出しています。.
あまり知られていないが、この再開発には持続可能な機能が組み込まれており、環境に良い影響を与えるだけでなく、地域の人々の健康や快適性も高めている。.
最近の改修費用のうち約34%は、運営効率の改善と持続可能な建物機能の統合に充てられた。これらの強化により、CQのグリーン格付けは、シンガポールの建築建設庁（BCA）が付与するグリーンビルディング格付けであるグリーンマーク認証からグリーンマーク・ゴールドプラスに格上げされた。.
既存のエンゼルキャノピーは、熱的快適性を高めるため、先進的なエチレンテトラフルオロエチレン（ETFE）膜で改良された。.
自然換気でありながら、CQの内側の通りを快適に散策できるのは、先進的なエチレンテトラフルオロエチレン（ETFE）膜を使用したエンジェルキャノピーの改良によるもので、太陽光の入射を最適化すると同時に、太陽熱取得を70%削減している。新しい全方向ファンが設置され、蒸発ミスト冷却によって環境温度を約2℃下げると同時に、標準的なファンに比べてエネルギー消費を約50%削減した。CQの不動産管理システムは、システム効率0.60kW/RTを達成するためにビルのチラープラントをアップグレードするなど、強化された。.
WI.Plat技術は、IoTセンサーを使ってパイプの漏れを特定することができる。.
補強工事の間、チームは、水の損失や物的損害を防ぐための配管漏れの検出など、必要な他の補修工事を特定する機会を得た。しかし、歴史的建造物の地下には広範な地下パイプ網があり、このプロセスは複雑で厄介だった。そこで役に立ったのが、キャピタランド・サステナビリティXチャレンジのイノベーションであるWI.Platだ。WI.Platは、韓国発の高精度音響IoTセンサー技術であり、機械学習アルゴリズムにより、通常では見つけることが困難な地下パイプの漏水を特定した。.
イップ・ユー・チョンとトビヤートによる壁画がBブロックの正面に描かれたウェアハウス
CQを訪れる人の多くは、その豊かな文化や遺産を知らないかもしれない。CQがかつて主要な積み替え地帯であり、トンカンやトワコウと呼ばれる歴史的な貨物船からの貨物が川沿いで手作業で荷揚げされていた貿易の窓口であったことなど、その豊かな文化や遺産を知らないかもしれない。7つの倉庫が修復され、新しい色で飾られながら、神庫の類型が保存された。歴史的なジャッキ屋根が復元され、自然光を取り入れるためにガラスの天窓が取り入れられた。倉庫のファサードは、地元アーティストのイップ・ユー・チョンによる壁画と、クラーク・キーの伝統である潮風の飛び地にインスパイアされたトビアートで彩られた。リード・ブリッジの踊り場には、橋の共同スペースとしての歴史的な役割に敬意を表して、座席を兼ねた階段が追加された。さらに、エリア全体に戦略的に配置されたヘリテージパネルとブロンズプレートタイルは、シンガポール川とクラークキー地区の魅惑的な歴史を物語り、この地域の豊かな遺産を探索する訪問者のための教育的要素となっている。.
CQはまた、モダンでエキサイティングな商品と新しいリテール・コンセプトで強化されている。Fairprice Finest Clarke Quayでは、シンガポールを拠点とするパートナーとのコラボレーション商品を提供し、Grocer Food Hallでは「You Pick, We Cook」サービスや地元の味を取り入れたカクテルを提供しています。スイー・リー・クラーク・キーは、倉庫を再利用した約60%の敷地に、体験型スペースやコミュニティ・スペース、ペット用アメニティを備えている。.
実物資産へのESG導入が加速する中、適切なテクノロジーを特定することは複雑な課題である。ESGツールは、企業のポートフォリオ、投資戦略、データの成熟度に合致したものでなければならない。APREAシンガポール会議では、業界の専門家が柔軟で価値主導のソリューションの必要性を強調した。.
アジア太平洋地域の多様なクラスで60以上の資産を運用するプライベート・エクイティ不動産会社であるSCキャピタル・パートナーズのような企業にとって、ESG戦略における敏捷性と現実主義は不可欠である。SCキャピタル・パートナーズは、長期的な投資展望を持つ伝統的なデベロッパーとは異なり、市場力学に対応して保有期間が変動し、予定より早く資産を売却することもある日和見的な投資戦略に従っている。SCキャピタル・パートナーズのディレクター兼サステナビリティ責任者であるMiak Ou氏は、「このような変動性により、コストのかかる硬直的なデジタル・ツールは非現実的となる」と語る。.
“「テクノロジーは、企業のESGの成熟度、ポートフォリオ戦略、データの準備態勢に合致していなければなりません。「長期的なコア資産には有効でも、保有期間が短く予測不可能なオポチュニスティック投資には必ずしも有効ではないかもしれない。”
企業は、トレンドよりも価値主導の採用を優先すべきである。例えば、SCキャピタル・パートナーズは現在、柔軟性があり、コスト効率が高く、現在のワークフローとうまく統合されているため、コンサルタントとともに開発した構造化されたエクセルベースのシステムを使用している。同社は独自のツールに投資するのではなく、オペレーターの既存のデジタル・プラットフォームと統合することで、導入リスクを軽減し、導入を加速させている。.
その優位性はツールそのものにあるのではなく、データを測定、分析、応用してより良い投資判断を下す能力にある。デジタル・ツールはテナントやゲストの体験を向上させるが、スマート・ビルディング技術は、共同生活、学生寮、セルフ・ストレージのような分野で特に大きな影響を与え、運営効率を高めるとウー氏は指摘する。ホスピタリティの分野では、モバイルチェックインやスマート・ルーム・コントロールのようなイノベーションが、完全自動化よりもパーソナライゼーションを優先している。.
パネリストの中で、シティー・デベロプメンツ・リミテッド（CDL）のチーフ・サステナビリティ・オフィサーであるエスター・アン氏は、ネット・ゼロ・カーボンの未来に貢献する建築環境の重要性を強調した。彼女は、1995年に設立された ’Conserving as We Construct‘（建設しながら保全する）という理念のもと、ユーザーの生産性や快適性を損なうことなく運営コストを削減するために、CDLがどのようにグリーンビルディングやエネルギー効率の高い技術や手法を活用してきたかを紹介した。彼女は、炭素税と送電網の価格の上昇により、企業はより深く、より大きな持続可能性の統合と革新が必要になると指摘した。規制当局、投資家、金融機関の高まる期待に応えるため、ESGデータの照合、分析、報告を改善するには、デジタルツールが鍵になると彼女は述べた。.
“「業務改善にAIを適用することは、間違いなく当然のことです。「重要なのは、いかに効率的にAIを導入し、望ましい効果を達成するかということです。過去10年間、エネルギー効率の高い技術と実践を効果的に適用することで、年間平均$3～$4百万円の節約を実現してきました」。AIを活用した施設管理プラットフォームは、照明や空調の削減、稼働率の低いスペースへの人員配置などを通じて、資源の利用を最適化するのに役立っています。このアプローチは駐車場や大規模なインフラにも及び、コスト削減と運営効率の向上を実現している、と彼女は指摘する。温度と送電網の価格は今後も上昇し続けるため、パフォーマンスを向上させるAIとテクノロジーの応用は、将来を見据えたビジネスにとって不可欠となるだろう。.
ソーシャル・ピラー高まるESGの焦点
ESGの議論では、ガバナンスや環境への懸念が支配的であることが多いが、多様性、福祉、コミュニティへの参画を含む社会的柱はあまり注目されていない。しかし、人間中心の不動産に対する需要は、特に学生寮や高齢者向け住宅で高まっている。投資家やテナントは、包括性、心の豊かさ、社会的インパクトをますます優先するようになっている。.
ケッペル・リミテッドのサステナビリティ（不動産）責任者兼ESG戦略（ファンド管理）ディレクターのタン・スー・ハンは、「不動産のリーダーは、ESG戦略に社会的インパクトを統合し、地域社会の福利を向上させる必要がある」と述べた。シンガポール初のネット・ゼロ・オフィスビルであるケッペル・ベイ・タワーは、効率的なエアハンドリング、スマート照明、空気環境の改善、テナントとの連携により、持続可能性と長期的な入居率を高めることを実証しています。.
“「ケッペルは、新しいツールや新しい技術を、それが必要だからという理由だけで導入するのではなく、そこに一定の効率性があり、同様に一定の価値が生み出されなければならない」とタンは語った。.
建物の設計と改修における持続可能性
環境責任はESGの鍵であるが、真のインパクトにはコンプライアンスを超えることが必要である。企業は、グリーン認証、炭素削減、エネルギー効率の高い改修などの積極的な対策と規制のバランスを取る必要がある。.
炭素回収や自然を利用したソリューションの研究開発は、技術主導のアプローチの必要性を強調している。特にシンガポールは、暑さ、土地の不足、再生可能エネルギーの選択肢の狭さによって、持続可能性に関する独自の課題に直面しています。気温の上昇と冷房需要には、空調と並行して換気を改善するためのファンの追加や、冷却・浄化効果のある塗料の採用など、エネルギー効率の高いソリューションが必要だ。.
彼女は、自然の危機に取り組むことなしに気候危機を解決することはできないため、自然ベースの解決策が前進する道であると提唱した。.
タン氏は、持続可能性を重視した改修のモデルとして、ソウルのINNO88タワーを挙げている。新しい都市規制により3階を撤去する必要があったが、建物の構造の大部分を残すという意識的な決定がなされ、30,000トンの二酸化炭素を削減する改修が行われた。また、このアップグレードはビルの評価を高め、投資家を惹きつけた。.
SCキャピタル・パートナーズは、SCゼウス・プラットフォームのもと、すべてのデータセンター開発にビルディング・インフォメーション・モデリング（BIM）を適用している、とオウ氏は指摘する。BIMは、エネルギー使用の最適化と無駄の削減に不可欠であり、データセンターのようなエネルギー集約型資産ではどちらも重要です。日本や韓国を含め、アジアでの導入にはまだばらつきがあるものの、同社は初日からBIMを基本要件とし、より強力なESGと運用成果をサポートしている。タン氏は、持続可能性を重視した改修のモデルとして、ソウルのINO88タワーを挙げている。遺産規制により3フロアを撤去する必要があったため、改修によって4万トンの二酸化炭素を削減し、エネルギー使用量を30%削減することで、年間100万SGDを節約した。また、この改修はビルの評価を高め、投資家を惹きつけた。.
不動産業界におけるESGの未来は、ガバナンス、社会的影響、持続可能性のバランスにかかっている。テクノロジーは効率性とコンプライアンスを促進するが、真の価値はデータを行動に移すことから生まれる。業界の進化に伴い、ESGは収益性、回復力、そして次世代のより健全な地球を確保するために、常に最前線にいなければならない。.
2022年9月、カントリー・ディレクターとしてロングライフ・パートナーズ・ジャパンに入社。東京を拠点とし、日本、アジア太平洋地域、そしてそれ以外における全ての業務と活動を監督する。金融業界で16年以上の経験を持ち、不動産とクレジット投資を専門とする。ロングライフ・パートナーズ入社以前は、農林中央金庫でポートフォリオ・マネージャー、センターポイント・デベロップメントでインベストメント・マネージャーを務めた。.
河合建武
マネージング・ディレクター
長寿パートナー
