APREAマーケットフラッシュ：2026年の市場展望

金利引き下げ、構造的インフレ、エネルギー転換、データセンター需要、グローバル・サプライチェーンの再編成など、2026年のインドの実物資産の状況を決定づける主要テーマは何だと予想しますか？

2026年のインドの実物資産は、回復力と継続性によって形作られるだろう。インド経済は、世界的な変動、関税の再編、主要市場全体の成長鈍化を乗り越えて堅調に推移しており、最も安定した大経済大国としての地位を強化している。.

投資家は、穏やかな政策環境、比較的安定したルピー、持続的な国内景気拡大を期待している。こうした背景は、オフィス、住宅、ホスピタリティ、オルタナティヴ・アセット・クラスの継続的な制度化と正式化を後押ししている。.

世界的なサプライチェーンの再構築による製造業の増加、消費の増加により、インドは戦略的な重要性を維持すると同時に、AIの導入とデジタルインフラのニーズを背景にデータセンター需要が加速する。特筆すべきは、日本の金利が上昇しているにもかかわらず、日本人がインドの不動産に関心を寄せていることで、長期的な信頼と投資家層の広がりを示している。これらの要因を総合すると、2026年まで、不動産資産への厚み、流動性、着実な資本流入が下支えされる可能性が高い。.

インドの不動産セクターの中で、2026年に向けて最も有利なポジションにあると思われるのはどのセクターで、どのようなファンダメンタルズがその見方を支えているのでしょうか？

インドの主要な不動産セクターの大半は2026年に向けて好調な足取りで推移しているが、商業オフィスとデータセンターは特に好位置にあると思われる。オフィス・セクターは、グローバル・ケイパビリティ・センター、ハイテク・サービス、エンジニアリング、多国籍企業の多角的な活動により、堅調な入居者需要の恩恵を受け続けている。空室水準は徐々に正常化し、質の高い供給が急ピッチで吸収されている。さらに心強いことに、インドのREIT市場は、より多くのプレーヤーが上場することで厚みを増しており、投資家に新たな出口オプションを提供している。.

データセンターは、デジタル化、AIワークロード、クラウド移行が加速し、政策的インセンティブとオペレーターの強い関心に支えられ、構造的な成長ストーリーを維持している。住宅市場は、フォーマル化が進み、デベロッパーが財務規律を維持することで、健全性を維持するはずである。ホスピタリティは持続的な回復が見られ、ロジスティクスは引き続き製造業と消費に支えられている。全体として、2026年は広範な成長が見込まれ、中でも商業オフィスとデータセンターが投資家の関心を最も集める年となりそうだ。.

アーシーシュ・アガルワール

シニア・バイス・プレジデント - 投資アドバイザー、キャピタルマーケッツ担当
アナロック・キャピタル・アドバイザーズ

金利引き下げ、構造的インフレ、エネルギー転換、データセンター需要、グローバル・サプライチェーンの再編成など、2026年の実物資産の状況を決定づける主要テーマは何だと予想しますか？

 2026年のアジアの不動産事情は、不均等な成長が優良な優良資産と古い二次資産との格差を拡大するK字型経済によって形作られる。テクノロジー主導のセクターと活発な資本市場が企業業績の強化を可能にし、ますます目の肥えた入居者の高級オフィススペースへの需要を煽っている。この乖離は住宅にも及んでおり、アジアの主要都市では多くの人が持ち家を持つことが難しくなっているため、賃貸住宅需要が高まっている。. 

 一方、関税、輸出制限、ビザ規制といった保護主義的な政策をめぐる不確実性は、グローバル・サプライチェーンの再編と人材の分散を加速させ、中国、インド、シンガポールといった市場における熟練労働者の人材ハブとしてのアジアの役割を強化する可能性がある。. 

 特に労働力不足とコスト高に直面している経済圏では、AIが技術的障壁を下げ、ソフトウェア、ロボット、自律システムを扱う企業の成長に拍車をかけている。こうしたトレンドは、ハイテクハブのオフィス、工業用不動産、ビジネスパークに波及効果をもたらし、製造業の自動化は、賃料上昇にもかかわらず効率化を実現する近代的な物流施設への需要を高めるだろう。. 

 最後に、ネオクラウドとエッジインフラの台頭により、データセンターの需要は持続するだろうが、AI主導の要件がキャパシティ基準を再構築するため、古い施設は陳腐化するリスクがある。.

不動産と REIT のうち、2026 年に最も適したセクターはどこか、またその見方を支えるファンダメンタルズは何か。

 一等地のオフィスとリビング。. 

 オフィスについては、建設コストの上昇を背景に、ほとんどの市場で新規供給が限定的となる見通しである。本社スペースの需要に加え、賃料収入目当ての企業によるオフィス資産の取得傾向は続くだろう。加えて、低金利環境、スプレッドの拡大、従業員誘致・定着のための優良資産に対する根強い需要により、オフィスREITに対する信頼が再び高まっている。. 

 特に日本では、世帯数の減少、賃金上昇への政府のコミットメント、移動人口と高齢化といった追い風が吹いている。政策面でも、柔軟なゾーニング規制や高密度住宅が後押ししている。. 

地理的な観点から、来年、APACのどの市場が不動産投資にとって最も魅力的だと思われますか。また、利回り、成長、政策的支援の最も強力な組み合わせはどこだと思われますか？

 日本とオーストラリアである。この2つの市場は国内経済が堅調で、世界の貿易政策から比較的保護されている。加えて、新政権が拡張政策を実施することで、より力強い成長も期待される。. 

 オーストラリアでは、オフィス以外のほとんどのセクターで、供給不足と低い空室率が特徴となっている。オーストラリアのオフィスでも、新規供給が減少し、需要が底堅く推移し、スプレッドが改善するなど、ファンダメンタルズは好転している。インフレも緩やかになり、労働市場も堅調を維持している。.

 日本は、経済見通しの改善、高い流動性、安定した入居者需要、投資家の旺盛な投資意欲といった恩恵を受けている。多くの大企業が、長期的に大幅なバリュエーション上昇を遂げた後、非中核不動産資産の価値を解き放つ必要に迫られているため、さらなる機会が訪れるかもしれない。.

カトリーヌ・ヘー

リサーチ部長
コリアーズ・シンガポール

日本は、目に見える収益成長、支持的な政策、改善しつつある資本規律という稀有な組み合わせを提供し、来年に向けて最も魅力的なAPAC不動産市場として際立っている。.

政策面では、日本銀行が漸進的な正常化に向けて舵を切ったとはいえ、金融情勢は実質的に極めて緩和的である。長期金利は世界的にみても依然低く、資金調達は可能であり、国債利回りの上昇にもかかわらずキャップレートは底堅く推移している。このため取引量は堅調を維持し、東京は再び世界で最も活発な不動産投資市場のひとつとなった。.

ファンダメンタルズ面では、日本は利回りだけでなく、明確な成長を提供している。構造的にタイトな労働市場が、オフィス賃料の持続的な伸びを牽引しており、東京の一等地の空室率は3%を下回り、賃料は1桁台半ばで上昇している。同時に、人手不足と建設コストの高騰により供給が制約され、オフィス、ロジスティクス、ホテルなどの新規開発が遅れている。ホスピタリティ業界では、旺盛な需要にもかかわらず新規供給は極小にとどまり、キャッシュフローの大幅な伸びを支えている。.

重要なことは、インフレが社会的・契約的に容認されるようになったことで、従来は硬直的であったセグメントにおいても、更新時の賃料値上げやCPI連動条項の導入が可能になったことである。上場REITやデベロッパーは、資本配分の強化、記録的な自社株買い、資産リサイクル、明確な利益成長目標で対応し、トータルリターンの可視性を向上させている。.

全体として、日本はディフェンシブな利回り、シクリカルな賃料上昇、政策の安定性を独自に兼ね備えており、来年に向けて最も魅力的なAPAC不動産市場となっている。.

クリスチャン・ベルナスコーニ

共同創設者、マネージング・ディレクター
B&Iキャピタル

2026年の不動産業界を定義する主要テーマは何だと予想しますか？

不動産セクターが困難なサイクルの「末尾」を迎え、金利の正常化と同期化によって、不動産セクターの展望が定義されることになりそうだ。アジアの金利は歴史的に米国と相関してきたが、アジア太平洋（APAC）地域特有の下方緩和を反映し、現在では欧州の金利とより密接に連動するシフトが見られる。AIと技術的変革は構造変化の主要な触媒として機能し、企業の競争方法に影響を与え、生産性レベルを大幅に向上させるだろう。この変革は、クラウド主導からAI中心へと移行したデータセンターに対する大規模で急増した需要を直接後押ししている。しかし、この成長は、政策リスクと地政学的な「混乱」の高まりという「500年に一度」の環境に直面しており、投資家はガバナンスの安定性とサプライチェーンのシフトを織り込まなければならない。その結果、国内資産に対する国内資本への偏向が強まり、アジア資本の特にAPAC地域への配分が強化されるなど、資本の移転が顕著になっている。.

不動産と REIT のうち、2026 年に最も適したセクターはどこか、またその見方を支えるファンダメンタルズは何か。

多世帯住宅、共同住宅、BTR（Build-to-Rent：賃貸併用住宅）を含む生活セクターは、地域全体で賃貸住宅が危機的に不足し、値ごろ感が悪化しているため、非常に有利な立場にある。日本の集合住宅セクターは、空前の賃貸成長率に支えられ、安定の礎であり続けている。同様に、シンガポール、韓国、香港のような市場でも、共同住宅がトップクラスの運営実績を上げている。データセンター・セクターは、圧倒的なエンドユーザー需要を背景に、資本調達が最も容易な状況が続いているが、規制リスクと水やエネルギー使用などのESG制約とのバランスを慎重に取る必要がある。都心の一等地に立地する質の高いオフィス物件は、今後も堅調に推移すると予想される。AIは総人員を減らすかもしれないが、生産性の高い企業が人的資本を最大限に活用するために、適切な立地の適切な資産に割高な賃料を支払うという分岐点を生み出す。全体として、戦略はインカム中心へとシフトしており、世界的なGDP変動との相関性が低く、高水準で弾力的なキャッシュフローを持つ資産に焦点が当てられている。.

地理的な観点から、来年、APACのどの市場や都市が不動産投資にとって最も魅力的だと思われますか？

地理的な観点からは、日本、オーストラリア、シンガポールが、成長と安定の最も魅力的な組み合わせを提供している。日本は、安定した多世帯住宅収入と新たな成長の可能性から、引き続き魅力的である。オーストラリアは、深刻な住宅不足と力強い賃貸成長により、BTRの主要ターゲットとなっている。シンガポールは、すべてが機能する安全な避難所と見なされており、強力なガバナンスと、最近のファンドの動きが著しい弾力的なREIT市場を特徴としている。テクノロジー主導の成長では、東京、シンガポール、香港などのスマートシティがインフラとAIの導入でリードしている。中国は重大な政策リスクを抱える一方で、技術革新と製造業における世界的リーダーであり続け、より広範な東南アジア地域に利益をもたらす「ノウハウ」を提供している。投資家は、国レベルの幅広い投資対象から「ストック・ピッキング」アプローチへと移行しつつあり、市場サイクルの転換に伴って付加価値を生む可能性のある、こうした主要都市のミクロな立地や資産を注意深く見極めようとしている。.

クリスティン・リー

アジア太平洋地域調査部長
ナイト・フランク

金利引き下げ、構造的インフレ、エネルギー転換、データセンター需要、グローバル・サプライチェーンの再編成など、2026年の実物資産の状況を決定づける主要テーマは何だと予想しますか？

2026年には、金利上昇圧力の緩和と資金調達環境の改善に支えられたマクロ的な安定化によって、実物資産の状況が形成されると予想される。.

私たちが最も注力しているのは、食料品店を中心としたリテールパークであり、そこではコンビニエンス主導の小売モデルが引き続き強化されていると見ている。実店舗型小売業は、好立地と日常の利便性を活用する一方で、デジタルファーストの時代（クリック＆コレクトなど）に対応できるよう営業モデルを近代化し、純粋なショッピング以外の機能を拡大している。サービス（ヘルスケア、美容、フィットネス、食品・飲料、宅配便、その他利便性を追求するテナント）の継続的な拡大が予想され、これによって資産が地域コミュニティのハブとなり、フットフォールの回復力が強化される。.

この継続的な近代化の重要な部分は、ESG適応である。2025年には、リテール・パークに複数の太陽光発電設備を設置し、先進的なBREEAM認証を取得しました。また、12月にはチェコの資産のひとつに大型のテスラ・スーパーチャージャー・ハブを開設し、さらにポートフォリオ全体で複数のEV充電ポイントを増設しました。.

デービッド・キューブ

グループCEO
ZDRインベストメンツ

金利引き下げ、構造的インフレ、エネルギー転換、データセンター需要、グローバル・サプライチェーンの再編成など、2026年の実物資産の状況を決定づける主要テーマは何だと予想しますか？

アジア太平洋地域の不動産市場は、安定化サイクルへの移行と投資家心理の回復に伴い、回復力とチャンスの新たな局面を迎えている。このような背景から、2026年には以下のような主要テーマが予想される：

- 金利引き下げと流動性の高い債券市場に後押しされ、プライム資産をめぐる競争が激化しているため、実物資産への資本投下を後押しする環境が整いつつある。コアおよびコア・プラス戦略が復活している。. 

- 物流・産業用資産は、サプライチェーンの多様化と堅調な賃料の伸びから恩恵を受け、成長軌道を維持するだろう。. 

- 付加価値戦略は、データセンター、リビング、セルフストレージといった高成長セクターへの注力を強めていくだろう。再価格化された先進国市場でも、戦術的な買収が行われると予想される。.  

- 持続可能性の目標に沿ったグリーン・ファイナンスと資本再構成戦略は、特に中核的資産において、引き続き支持を集めるだろう。. 

不動産と REIT のうち、2026 年に最も適したセクターはどこか、またその見方を支えるファンダメンタルズは何か。

ロジスティクス＆インダストリアル部門は、力強い賃料の伸びと持続的な投資家の需要に支えられ、引き続き回復を主導する。クッシュマン＆ウェイクフィールドの発表によると 2025年第3四半期 APAC投資アトラス, このセクターの市場の63%は依然として割安であり、長期的な価値とポートフォリオの分散を求める投資家に魅力的な機会を提供している。. 

金利上昇サイクルにおけるオフィス資産の大幅な再価格決定も、相対的なバリュー機会を生み出した。特にオーストラリア、シンガポール、日本などの市場では、安定化と初期成長のシグナルが見られる。. 

一方、小売セクターは、特に大中華圏以外では変曲点に近づいている。選択的な利回り圧縮はファンダメンタルズの改善を示唆しており、これは投資家にとって心強いシグナルである。特に、構造的な回復の態勢が整い、体験型リテールへの需要が高まっている市場ではなおさらである。.

特にオーストラリア、日本、韓国では、データセンターやセルフストレージなどのオルタナティブ資産とともに、生活セクターが人口動態の変化やデジタルトレンドの加速に牽引され、引き続き注目の的となるだろう。. 

REITのパフォーマンスについては特に論評しないが、出口ソリューションとして、また不動産に新しい資本形態や資金源を導入する手段としてのREITの創設は、明らかに興味深い。これは特にインドと中国に当てはまり、シンガポールのREIT市場が伝統的な資産クラスを越えて深化しているのをすでに目にしている。つまり、シンガポールではデータセンターとリビングのスペシャリストによる（上場が）増えることを期待している。.  

地理的な観点から、来年、APACのどの市場や都市が不動産投資にとって最も魅力的だと思われますか。また、利回り、成長性、政策的支援の組み合わせが最も優れているのはどこだと思われますか？

クッシュマン＆ウェイクフィールドの分析によると、オーストラリアとシンガポールの利回りは大幅に拡大し、バリュー志向の投資家に上昇の可能性をもたらしている。2025年に有力な投資先であった日本は、安定したマクロ環境と流動性により引き続き成長態勢にあり、工業用資産は引き続き関心を集めている。インドや東南アジアのような高成長市場は、クロスボーダー資本を引き寄せており、特に工業用資産やデータセンター資産への投資が活発である。全体として、アジア太平洋地域の早期成長への移行、価格形成の混乱、構造的トレンドは、投資家が地域全体に戦略的に資本を投下するための魅力的な機会を生み出している。.

ゴードン・マースデン

APACキャピタルマーケッツ部門ヘッド
クッシュマン＆ウェイクフィールド

金利引き下げ、構造的インフレ、エネルギー転換、データセンター需要、グローバル・サプライチェーンの再編成など、2026年の実物資産の状況を決定づける主要テーマは何だと予想しますか？

2026年には利下げサイクルが減速すると予想されるが、それでも金利低下とプラスのイールドキャリーが投資活動を後押しするはずである。2026年には多くの追い風が吹くと予想され、この地域の投資家は、旺盛な入居者需要と賃料見通しの改善に加え、継続的な負債コストの低下とデジタル経済の活況に明るい見通しを持っている。.

不動産と REIT のうち、2026 年に最も適したセクターはどこか、またその見方を支えるファンダメンタルズは何か。

最新のCBREアジア・パシフィック・リサーチによると、オフィス、住宅、ホテルの各セクターは2026年に向けて最適なポジションにあるようだ。オフィスの供給パイプラインが減少し、空室が逼迫していることが、特に日本と韓国のオフィスセクターを下支えし、好調な観光トレンドが北アジア市場やベトナムのホテル需要を押し上げるだろう。賃金上昇とインフレも日本の集合住宅セクターを後押しするだろう。インダストリアル＆ロジスティクス部門は、シンガポール、オーストラリア、韓国（ドライロジスティクス）が好調に推移するだろうが、以前の高水準から正常化しつつある。オルタナティブ・セクターでは、データセンターと学生寮が堅調な需給ファンダメンタルズにより投資家の需要を引きつけると予想される。.

地理的な観点から、来年、APACのどの市場や都市が不動産投資にとって最も魅力的だと思われますか。また、利回り、成長性、政策的支援の組み合わせが最も優れているのはどこだと思われますか？

日本は、堅調なファンダメンタルズに支えられ、投資家から引き続き高い人気を集めるだろう。オフィス・セクターでは、オーストラリア（特にシドニー）、シンガポール、日本が2026年に向けて好位置にある。韓国（ドライ・ロジスティクス）、シンガポール、オーストラリア（メルボルンを除く）のロジスティクスは、賃料が上昇する見込みであり、魅力的であろう。オーストラリアは、小売セクターでも地方都市の賃料が上昇すると予想されるため、好調に推移すると思われる。.

グレッグ・ハイランド

キャピタルマーケッツ、アジア太平洋地域担当責任者
CBRE

金利引き下げ、構造的インフレ、エネルギー転換、データセンター需要、グローバル・サプライチェーンの再編成など、2026年の実物資産の状況を決定づける主要テーマは何だと予想しますか？

 2026年の不動産市場は、マクロ経済と構造的なテーマによって形成される。主要なマクロドライバーである金利引下げ、失業率動向、インフレ率は引き続き中心である。政策金利は年末までに3.0-3.25%へと緩和し、インフレ率は2.9%近辺で安定し、市場の信認を支える建設的な環境が予想される。.

データセンター需要やエネルギー転換といった構造的テーマは、テクノロジーと持続可能性の長期的シフトを反映して、今後も投資戦略に影響を与え続けるだろう。しかし、再び力強さを見せている分野のひとつが物流である。関税や貿易政策がより明確になるにつれ、サード・パーティー・ロジスティクス（3PL）事業者や弾力性のあるサプライチェーンが牽引役となり、物流需要の回復が見込まれる。リーシングは依然として容易で、多くの場合、テナントは1〜2社で済み、供給は需要に合わせて迅速に調整できる。.

市場は地政学的リスクと規制リスクをほぼ織り込み、投資家の不確実性を軽減し、見通しを良くした。GDP成長率や目標とする貿易交渉と相まって、これらの要因は実物資産にとって有利な背景を作り出している。.

つまり、エネルギー転換とデータ・インフラストラクチャーにおける継続的なトレンドとともに、マクロ的な安定と、特にロジスティクスにおける構造的な追い風が、2026年を決定付けるだろう。.

不動産と REIT のうち、2026 年に最も適したセクターはどこか、またその見方を支えるファンダメンタルズは何か。  

不動産および REIT セクターは、各地域で選別的な強さを保ちながら 2026 年を迎えようとしている。. 

米国では、高齢化、稼働率の上昇、限られた新規供給に支えられ、高齢者向け住宅は依然として魅力的である。ホテルは、来年はベースが下がるため、RevPARの伸びが期待できる。サンベルトのアパートは、堅調な移住傾向、雇用創出、値ごろ感から恩恵を受け、物流施設は、eコマースの拡大とサプライチェーンの最適化を背景に勢いを維持している。. 

アジア太平洋地域では、オーストラリアの小売セクターが、消費者心理の安定に支えられ、一等地で底堅さを見せている。日本の物流市場は、需給の逼迫した土地と旺盛なテナント需要に支えられて堅調を維持し、集合住宅は都市化と賃料選好の中で安定したキャッシュフローと低いボラティリティを提供している。シンガポールの労働者用宿泊施設は、構造的な供給不足と活況を呈する建設活動によって際立っており、大幅な賃料成長の可能性を生み出している。. 

これらのセクターでは、人口動態の変化、移民や電子商取引などのマクロトレンド、需給の不均衡といったファンダメンタルズがパフォーマンスを下支えしている。投資家は、金利変動や地域経済状況によるリスクを注視しつつ、価格決定力とディフェンシブな特性を持つ資産に注目すべきである。全体的には、物流、高齢者向け住宅、集合住宅が最も回復力が高いとみられ、ホスピタリティやニッチ・セグメントはシクリカルな上昇余地がある。.

地理的な観点から、来年、APACのどの市場が不動産投資にとって最も魅力的だと思われますか。また、利回り、成長、政策的支援の最も強力な組み合わせはどこだと思われますか？

地理的な観点からは、日本とシンガポールが2026年のAPACの不動産投資市場として最も魅力的であり、利回り、成長性、政策支援が魅力的に組み合わされている。両市場とも、絶対的な資金調達コストの低さがリターンを高め、資本効率を支えている。. 

日本では、堅調な需要ファンダメンタルズと、限られた新規供給やピークを過ぎた供給が相まって、賃貸料の伸びを牽引し、タイトな稼働率を維持している。企業戦略も進化しており、企業は非中核資産を積極的に売却し、増配や自社株買いを通じて資本管理を改善し、投資家に新たな価値を創造している。. 

シンガポールでは、配当の増配や自社株買いがあまり強調されない一方で、安価な資金調達コストによって借入費用が大幅に削減されており、企業は無機的な成長を再開し、戦略的買収を追求することができる。堅調な需給ダイナミクス、規律ある資本管理、有利な資金調達条件の組み合わせにより、これらの市場は安定性と上昇ポテンシャルを求める投資家にとって最良の選択肢となっている。. 

両地域とも、インカムの見通しがよく、ディフェンシブな特性を備えている一方、政策の枠組みは依然として不動産投資を支持しており、長期的なアロケーションには理想的である。.

アイビー・ン

チーフ・インベストメント・オフィサー、APAC
DWS

金利引き下げ、構造的インフレ、エネルギー転換、データセンター需要、グローバル・サプライチェーンの再編成など、2026年の実物資産の状況を決定づける主要テーマは何だと予想しますか？

2026年、金利は実物資産投資にとって最大のトピックとなる。直近では、日本銀行が政策金利を25bps引き上げ、0.75%とした。これに伴い、長期金利は2%を上回り、これはほぼ過去30年ぶりのことである。これは、実物資産への投資を正当化するために、限界的なNOI投資利回りが見られる可能性が高いことを示唆している。.

しかし最近では、現場の投資家のほとんどが、「その場のNOIベース」の利回りではなく、「安定した」利回りを見て不動産資産を購入している。このことは、特にオフィスや集合住宅において、セクターを問わず最近の堅調な賃料の上昇を裏付けている。投資家は非常に低い利回りでの投資を余儀なくされているにもかかわらず、対象となる資産は強力な賃料アップサイドに裏打ちされた一定のNOI増加を提供することができる。. 

不動産投資利回りは、金利上昇に伴い、わずかながら低下する可能性がある。とはいえ、不動産取引価格はさらに上昇するかもしれない。.

不動産と REIT のうち、2026 年に最も適したセクターはどこか、またその見方を支えるファンダメンタルズは何か。

各セクターとも好調だが、2026年はオフィスが最も有望視されている。東京のグレードAオフィス賃料は2025年に2桁の伸びを示した。多くのテナントがオフィス面積の拡張を検討しているのは、業績が好調であることに加え、快適なワークプレイスを提供するためである。.

加えて、いくつかの大規模な計画を除けば、新規供給は限られており、特に東京のグレードAでは、市場競争は激化している。この主な原因は、非常に割高な建設費と労働賃金の上昇である。このような状況は、少なくとも2029年までは当分続くと思われる。.

地理的な観点から、来年、不動産投資にとって最も魅力的と思われる市場や都市はどこか。また、利回り、成長性、政策的支援の組み合わせが最も強いと思われる場所はどこか。

東京が最も顕著な投資先になると考えられている。2025年には、日本における投資活動のほぼ80%が東京圏で行われると予想されている。このように、東京は多くの投資機会を提供できる市場であるため、投資家は東京市場を最重要ターゲットとして注目している。加えて、2026年においても、特にオフィスと集合住宅で堅調な賃料の上昇が見込まれることは、投資家にとって魅力的なファンダメンタルズとなるだろう。.

大阪・関西地域もまた、投資市場として十分な価値がある。東京と並んで、大阪のオフィス需要も急増している。強い賃料の上昇が確認されており、すべての投資家にとって非常に魅力的かもしれない。.

内藤浩二

リサーチ・ディレクター
ジョーンズ ラング ラサール株式会社.

2026年のAPAC不動産：回復力とリポジショニング

2026年はAPACの実物資産にとって重要な年になると予測される。 期待される金利引き下げによって資金調達環境が緩和される一方、エネルギー転換コストとサプライチェーンのシフトに関連した構造的インフレが引き続き投資家の戦略を導く。 こうした圧力にもかかわらず、センチメントは改善している：APACの商業施設 不動産投資額は2025年まで前年比約15%増加, 日本、韓国、オーストラリアでの活発な活動が牽引し、2026年まで勢いがある。.

開発パイプラインがまだ限られている中、入居者需要の回復が主要セクターの賃料上昇とリターンを支えている。 しかし、流動性は依然としてコヴィッド崩壊前の水準を下回っており、多くの投資家は「2026年まで生き残る」という慎重なスタンスを維持している。地域全体では、エネルギー転換は確実に実行に移されている。.  

シンガポールにおける送電網の制約や、インドや東南アジアにおけるデータセンターの電力需要の増加は、デジタルインフラやクリーンエネルギー・ソリューションにおける明確な機会を生み出している。.  この地域では現在、850以上のデータセンターが稼動している。, 長期的なデジタル・インフラ需要の規模を明確に示している。.

送電網のアップグレード、蓄電容量、再生可能エネルギーPPAが資産戦略の中核となり、サプライチェーンの再編がベトナムとマレーシアの物流需要を牽引し続けている。.  

投資家は、不動産、インフラストラクチャー、トランジション・リンク・アセット、プライベート・クレジットを融合させた総合的な不動産アセット戦略を志向している。これにより、ニーズに基づいた生活、ロジスティクス、データセンター、クレジット市場、回復しつつあるホスピタリティ、小売、オフィスの各分野におけるビジネスチャンスへの幅広いアクセスが可能になる。.

APACの投資家へのメッセージは明確である。単なるエクスポージャーではなく、本質を優先し、統合された専門知識と地域の深い洞察力をもたらすアドバイザーと協力することである。.

ニール・シノット

APAC地域チーフ・コマーシャル・オフィサー
IQ-EQ

金利引き下げ、構造的インフレ、エネルギー転換、データセンター需要、グローバル・サプライチェーンの再編成など、2026年の実物資産の状況を決定づける主要テーマは何だと予想しますか？

アジアの中央銀行はタカ派的な姿勢を強めている - インフレが予想以上に強まる中、金融政策の転換がマクロ経済に与える影響によって2026年の情勢は引き続き左右されるだろう。中央銀行は2025年後半にはますます慎重な姿勢を強めている。韓国は利下げサイクルを終了した可能性が高く、オーストラリアはインフレ率の上昇に伴い2026年に利上げの可能性に直面している。.

貿易懸念は根強いものの、最近の外交的な動きを受けて安定しつつあるようだ。貿易摩擦が続くことで、構造的なサプライチェーンの多様化が加速し、新たな不動産需要が生まれている。注目すべきは、貿易戦争が始まって以来、APACへの国境を越えた資本流入が増加しており、この地域の長期的見通しに対する投資家のコミットメントを示していることである。.

AI革命が加速する中、データセンター需要は依然として突出した成長ドライバーである。ハイテク大手はこの地域全体で数十億ドルを投じており、膨大なインフラ需要に拍車をかけている。. 投資家は金融緩和の鈍化という現実をナビゲートしなければならないが、全体的なイメージは地政学的環境が緩やかに安定していることを示唆している。.

不動産と REIT のうち、2026 年に最も適したセクターはどこか、またその見方を支えるファンダメンタルズは何か。

地域全体のオフィスストックを中心とした供給制約が、強力なファンダメンタルズ・ドライバーとして浮上している。建設コストの上昇により市場の不均衡が生じ、投資家にとって有利な需給関係が構築されるため、新規建設は地域全体で減少している。.

居住セクターは、APACのほとんどの市場では比較的歴史が浅いものの、多世帯住宅、学生向け宿泊施設（PBSA）、労働者向け宿泊施設（PBWA）、高齢者向け住宅、共同住宅など、さまざまな形で機会を提供している。これら数多くの資産は、様々な人口層における慢性的な供給不足に対応している。.

データセンターは、AIのインフラ需要に牽引され、世界的なハイテク企業による前例のない資本投下が地域全体で続いているため、依然として最前線にある。. 投資家は、高齢者向け住宅、共同生活、セルフ・ストレージのような管理の手間のかかるセクターにアクセスするため、不動産運営会社（REOC）との合弁事業やM&Aの機会を追求するようになっている。不動産価格の上昇と居住スペースの縮小が、ストレージ・ソリューションに対する消費者の需要を促進している。機関投資家がディフェンシブ・リターンの可能性に改めて自信を示す中、統合は着実に進んでいる。. 

地理的な観点から、来年、APACのどの市場や都市が不動産投資にとって最も魅力的だと思われますか。また、利回り、成長性、政策的支援の組み合わせが最も優れているのはどこだと思われますか？

資本はさらに、日本やオーストラリアをはじめとするAPAC全域の確立されたセーフヘイブン市場に引き寄せられている。これらの市場は、世界経済全体の不確実性の中で、安定性、透明性、流動性を提供している。シンガポールの借入コストが大幅に低下したことで、オフィス投資の相対的な魅力が向上した。.

新興国市場において、インドはますます魅力的な成長ストーリーを提示し、資本配分を引き付け始めている。拡大する中産階級が、複数の不動産セクターで構造的な需要を牽引している。特筆すべきは、市場へのアクセシビリティが向上するにつれて外資の参入が加速する一方、国内資本の開拓と機関投資家の参入の増加によって出口機会がより現実的になってきていることである。.

香港では、価格調整が参入に魅力的な水準に達し、緑の芽が見え始めている。.

パメラ・アンブラー

アジア太平洋地域インベスター・インテリジェンス＆ストラテジー部門責任者
JLL