APREA マーケットフラッシュ – 2024 年 12 月

金融緩和サイクルが勢いを増すにつれ、どのセクター/市場がより魅力的に見えるでしょうか?

米国金利の引き下げから最も恩恵を受ける可能性が高いセクターは、借入コスト、個人消費、あるいは成長期待に大きく左右されるセクターです。不動産、金融、一般消費財、そして一部の産業セクター（例えば資本財）は、最も直接的な恩恵を受ける傾向があります。さらに、現在資金繰りが悪化しているものの、将来的には業績が好転すると見込まれる新興企業は、資本コストの低下と流動性の容易な確保の恩恵を受けるでしょう。.

さらに、インドなどの新興市場全般、特にインドの不動産、商品（特に金）、長期債も、低金利環境下では好調なパフォーマンスを示す可能性が高い。.

このような環境で好成績を収めているもう 1 つの資産クラスは、ドル安に対するヘッジとして、またリスク選好度の高まりによって推進される暗号通貨です。.

2024年/2025年の米国の利下げの見通しはどうでしょうか。利下げは、米国の商業用不動産やREITなど、打撃を受けているセクターを押し上げるでしょうか。緩和的なスタンスへの移行によって、どの分野が最も好転するでしょうか。

9月に50bpsの大幅な利下げ、11月にさらに25bpsの利下げが行われた後、市場は2024年12月にさらなる利下げを予想している。全体として、市場は金利が2026年までに2.75～3.00%の目標レンジに向けて緩和し、2025年には100bpsの利下げが行われると見ている。.

経済パフォーマンスの改善、REITの借入コストの低下、投資家の機会費用の低下を背景に、プラスの影響が出る可能性が高い。しかしながら、需要を牽引する要因は構造的な変化を遂げつつあり、オフィスと小売業に大きな負担がかかる可能性が高い。その構造的な変化の概要は以下のとおりである。

• オフィスの空き状況 人工知能、リモートワーク、オフショアリングによってオフィススペースの需要が変化しているため、総じて賃料は高くなっています。.
• 小売り 体験型施設は好調であるものの、電子商取引が引き続き顧客シェアを拡大する中、ショッピングモールや従来型店舗の空室率上昇に苦戦が続いている。.

明るい面としては、電子商取引の需要によって空室率が低く、工業部門が活況を呈している。.

一部の新興国の中央銀行はすでにFRBに先駆けて金利を引き下げていますが、他の中央銀行も追随すると思いますか？また、今回の緩和サイクルにおいて、新興国市場の不動産投資は先進国市場と比べてどうなりますか？

はい。他の中央銀行も、利下げのタイミングや規模は銀行によって異なるものの、米国に追随すると考えています。経済状況はそれぞれ異なるため、それぞれの中央銀行は短期的には、例えば四半期程度では異なる行動をとる必要があるかもしれません。例えば、インドは現在、目標を上回るインフレ率に直面しており、インド準備銀行（RBI）総裁は短期的に金利を据え置く必要があるかもしれません。米国は依然として多くの主要経済国にとって重要な外国資本の供給源であり、貿易相手国であるため、最終的にはすべての中央銀行が自国の通貨と経済を守るために、米国に倣って利下げを行うと考えています。.

アーシーシュ・アガルワール

シニア・バイス・プレジデント - 投資アドバイザー、キャピタルマーケッツ担当
アナロック・キャピタル・アドバイザーズ社

金融緩和サイクルが勢いを増すにつれ、どのセクター/市場がより魅力的に見えるでしょうか?

金利引き下げサイクルに入るにつれ、アジア太平洋地域のほとんどの市場、特にオフィスセクターと産業セクターは、価格カーブのコンセンサス「ピーク」に達しました。太平洋地域や韓国などの市場は、資産価格のリプライシングという点で最も反応が早く、現在金利が低下し始めていることから、負債と利回りのスプレッドはプラス領域に移行しています。特にオフィスセクターは投資の増加が見込まれ、CBD（中央商業地区）の中核資産のビッド・アスク・スプレッドは投資家にとってより魅力的になっています。.

2024年/2025年の米国の利下げの見通しはどうでしょうか。利下げは、米国の商業用不動産やREITなど、打撃を受けているセクターを押し上げるでしょうか。緩和的なスタンスへの移行によって、どの分野が最も好転するでしょうか。

CBREは、2025年末までに連邦準備制度理事会（FRB）の政策金利がピーク時から200bps低下すると予測しています。金利の中間レンジは3.5%の範囲です。これにより、公的および民間の商業用不動産セクターの両方で投資活動が活発化する可能性が高いでしょう。特に、過去数年間、歴史的な水準と比較して活動が低迷していた民間不動産ファンドの活動が回復すると予想しています。.

一部の新興国の中央銀行はすでにFRBに先駆けて金利を引き下げていますが、他の中央銀行も追随すると思いますか？また、今回の緩和サイクルにおいて、新興国市場の不動産投資は先進国市場と比べてどうなりますか？

香港特別行政区、ニュージーランド、シンガポールなどの市場では、連邦準備制度理事会への対応としてすでに金利が引き下げられており、オーストラリアや韓国など同地域の他の市場も、今後数四半期のうちに同様の措置を取るとみられる。.

日本を除くほとんどの商業用不動産市場は過去18か月間、マイナスキャリーの領域にあったため、金利引き下げは、投資家がより魅力的な価格での参入と、2025年と2026年の金利低下の見通しの両方に注目することを意味する。.

新興国市場を見てみると、金利動向は極めて類似しているように見えます。例えば、タイは減速する国内需要を支えるため、今後数四半期で利下げを検討する一方、ベトナムは不動産セクターと銀行セクターの回復を支えるため、2025年まで緩和的な金利を維持すると見込まれます。.

エイダ・チョイ

アジア太平洋地域調査部長
CBRE

借入コストの高騰と厳しい取引条件が2年近く続いた後、今年7月に米国連邦準備制度理事会（FRB）が利下げの意向を示したことで、トンネルの出口に光明が見えてきました。9月には50bpsの利下げが行われ、10年物米国債は3.6%まで下落しました。しかし、この安堵感は長くは続きませんでした。10年物米国債は、米国大統領選挙を控えた10月に再び上昇し始めたのです。.

選挙結果が確定した今、トランプ新大統領がどのような政策を打ち出すのか、注目は当然のことながら、今後の動向を占うことになるだろう。選挙運動中の発言のどれが政治的レトリックではなく、真摯で具体的な提案なのかは定かではないが、市場が既に更なるインフレ圧力に備え始めていることは明らかだ。10年米国債がほとんど変動しなかったことは、債券市場がトランプ氏の勝利を予想していたことを示している。また、9月の底値から70bps上昇したことは、投資家が中期的には金利がそれほど大きく低下する可能性は低いと考えていることを示している。.

アジア太平洋地域の商業用不動産市場はどうでしょうか？選挙結果が確定して以来、複数の経済データ提供会社はGDP成長率予測を引き下げており、関税導入や世界貿易の減少の可能性が高まっていると指摘しています。こうした背景から、インドや東南アジア、先進国の中でもオーストラリアといった高成長市場、そして急速に制度化が進む代替セクターは、他の地域でGDP成長見通しが鈍化した場合、相対的に魅力が高まるでしょう。最後に、低金利ながらもプラスの金利体制への移行が進んでいるにもかかわらず、他の地域で金利がさらに長期間高止まりした場合、日本の商業用不動産市場もしばらく注目を集める可能性があります。.

ベンジャミン・チョウ

責任者

金融緩和サイクルが勢いを増すにつれ、どのセクター/市場がより魅力的に見えるでしょうか?

工業セクターは、比較的低いリスクと長期的な成長ポテンシャルという魅力的な組み合わせにより、投資家にとってますます魅力的な分野となっています。サプライチェーンの最適化への絶え間ない追求を背景に、このセクターは、戦略的な立地における機関レベルの物流・倉庫施設への高まる需要を捉える絶好のポジションにあります。自動化や人工知能といった最先端技術の導入により、業務効率がさらに向上し、ハイテク産業用スペースへの需要が高まっています。.

優良な産業資産の供給がますます不足するにつれ、投資家は付加価値を生み出す機会に目を向けるようになるかもしれません。そのような戦略の一つとして、時代遅れで仕様が不十分な産業資産を取得し、現代の基準に適合するように再構築することが挙げられます。戦略的な改善を行うことで、投資家はこれらの資産に秘められた価値を引き出し、より高いリターンと長期的な資産価値の向上を実現することができます。.

一部の新興国の中央銀行はすでにFRBに先駆けて金利を引き下げていますが、他の中央銀行も追随すると思いますか？また、今回の緩和サイクルにおいて、新興国市場の不動産投資は先進国市場と比べてどうなりますか？

9月18日のFRBによる50bpsの利下げ以降、香港特別行政区と韓国のみが25bpsの利下げを実施しました。これは、FRBの金融緩和サイクルの期間と規模をめぐる不確実性を踏まえ、アジア太平洋地域のほとんどの中央銀行が、政策変更を実施する前に金融政策戦略を綿密に評価し、慎重に行動していることを示唆しています。例えば、インド準備銀行（RBI）とオーストラリア準備銀行（RBA）は、12月に小幅な利下げにとどまり、FRBの政策に遅れをとると予想されています。一方、タイ銀行は2025年前半に25bpsの利下げにとどまると予想されています。.

にもかかわらず、投資家心理は活況を呈し、それが購入活動を刺激した。アジア太平洋地域ではすでに数件の大型取引が記録されており、借入コストが徐々に低下し、国債利回りも低下するにつれて、キャップレートも低下し、投資活動を促進し、資産価値を押し上げるだろう。.

シンガポールやオーストラリアといった安全資産市場は、堅調なファンダメンタルズ、キャップレートの安定化、そして資産価格のリプライシング完了を背景に、機関投資家にとって引き続き有力な投資先となるでしょう。韓国への関心も、オフィス需要の堅調さを背景に急増するでしょう。同様に、インドの商業用不動産市場は、投資家心理の好調と力強い経済成長に支えられ、2025年も上昇傾向を維持すると予想されます。.

一方、構造的な課題は依然として大中華圏市場を悩ませ、資本価値を圧迫すると予想されますが、投資家はこの機会を利用して優良資産を割引価格で取得することができます。.

他の中央銀行とは対照的に、日本銀行はよりタカ派的なスタンスを取ると予想されており、エコノミストは更なる利上げを予測しており、2025年半ばまでに政策金利は1.0%に達する可能性がある。オフィスや物流といった伝統的な不動産セクターでは、金利の小幅な上昇により、キャップレートが緩やかに上昇すると予想している。.

クリスティン・リー

アジア太平洋地域調査部長
ナイト・フランク

金融緩和サイクルが勢いを増すにつれ、どのセクター/市場がより魅力的に見えるでしょうか?

金融緩和サイクルが加速するにつれ、特定のセクターと市場が特に魅力的に見える。歴史的に、不動産投資信託（REIT）は、債券利回りが低下し、金融政策が緩和姿勢に転じる時期に好成績を収める傾向がある。低金利は、資産の再評価と債券投資と比較した相対的な利回りの優位性を通じて、REITにさらなる恩恵をもたらす。米国では、小売および集合住宅セクターの空室率は比較的安定しているものの、産業セクターの空室率は以前の低水準から上昇し始めている。一方、日本では、人口動態の変化と一部のゲートウェイ都市における世帯形成の増加により、集合住宅は長期的な魅力を維持している。.

2024年/2025年の米国の利下げの見通しはどうでしょうか。利下げは、米国の商業用不動産やREITなど、打撃を受けているセクターを押し上げるでしょうか。緩和的なスタンスへの移行によって、どの分野が最も好転するでしょうか。

2024年と2025年の米国利下げ期待は、米国商業用不動産やREITといった低迷するセクターに追い風となる可能性を高めています。商業用不動産市場では、オフィスセクターは依然として大きな課題に直面していますが、2024年第2四半期には若干の改善が見られました。ウェルズ・ファーゴによると、オフィスの純吸収量（占有面積の変化を測る業界の主要指標）は2022年以来初めてプラスに転じ、3ヶ月間で200万平方フィート以上が占有されました。さらに、集合住宅不動産への需要が急増し、2024年第2四半期には純吸収量が約3年ぶりの高水準に達しました。.

一部の新興国の中央銀行はすでにFRBに先駆けて金利を引き下げていますが、他の中央銀行も追随すると思いますか？また、今回の緩和サイクルにおいて、新興国市場の不動産投資は先進国市場と比べてどうなりますか？

新興国の一部中央銀行は既に米国連邦準備制度理事会（FRB）に先駆けて利下げを実施しており、他の中央銀行も追随する可能性があります。新興国が米国よりも早期かつ速いペースで利下げを継続すれば、これらの市場でより魅力的な投資機会が創出される可能性がありますが、過度な急激な利下げは避けるべきです。タイでは、2024年には観光客数の回復により不動産株が恩恵を受けると予想されますが、ショッピングモールの賃料やホテルの客室料金の伸び悩み、そして住宅セクターの供給圧力といった課題は依然として残ります。フィリピンでは、5%を超える堅調な経済成長に支えられ、不動産開発業者は2024年に住宅販売において4年連続の2桁成長を達成する見込みです。.

ジェームズ・オン

最高戦略責任者
曹保鶏丁（TPC）

金融緩和サイクルが勢いを増すにつれ、どのセクター/市場がより魅力的に見えるでしょうか?

1. 米国の利下げは、米国市場と米国不動産市場にとって朗報であるだけでなく、アジア全体の市場にもプラスの影響を与えます。香港ドルは米ドルにペッグされているため、香港の金融政策は米国の政策と直結しており、FRBが利下げを行うと、その影響は香港にも波及し、香港の住宅市場にプラスの影響を与えます。しかし、それ以上に、利下げは不動産市場全体のセンチメントを改善し、パフォーマンスを大幅に押し上げるでしょう。.
2. REITに対する低金利の影響力は計り知れません。リスクフリーレートの低下は資産価値を押し上げ、キャップレートの低下に伴いNAV（純資産価値）も上昇します。REITの不動産ポートフォリオの評価額上昇に追いつくためには、REIT株価の上昇が不可欠です。資金調達面では、低金利は負債コストの削減と負債資本の価格低下をもたらし、全体的な資本コストの低下はREITの増資による収益増加を可能にします。REITのような高配当株も、債券との利回り格差の改善に伴う金利低下の恩恵を受け、REITのアウトパフォームをさらに後押しする要因となります。.
3. 世界のREITは、過去6ヶ月間で11兆6100億3千万ドル、2023年11月11日以降は27兆0100億3千万ドル強の上昇を記録しており、引き続き利益を享受できる好立地にあります。金利の逆風が緩和されるにつれ、2025年以降はREITの収益成長が加速する見込みです。米国REITの債務スプレッドは、基準金利の75ベーシスポイント低下に加え、75ベーシスポイント低下しており、資金調達環境ははるかに魅力的になっています。REITは、この状況と不動産価格の低下を資産取得によって活用できる好立地にあります。2024年1-9月期には、米国REITだけで1兆4000億4300万ドルの無担保債を発行しており、これは2023年と2022年の総額を大きく上回り、資産取得による収益拡大のための十分な余力となっています。.

ヨアヒム・ケール

アジア太平洋地域ポートフォリオ＆地域責任者
センタースクエア・インベストメント・マネジメント・アジア太平洋

金融緩和サイクルが勢いを増すにつれ、どのセクター/市場がより魅力的に見えるでしょうか?

韓国では投資活動が活発化しており、年初来の取引量は前年同期比で311TP3兆円増加しました。これは、優良オフィスのシニアローンコストが低下し、売買価格差が縮小したことが要因です。第3四半期には大型オフィスの取引が再開され、他にもパイプラインが進行中です。物流施設とホテルセクターのパフォーマンスが改善する中、外国人投資家はこれらの物件に投資意欲を示しました。また、韓国にとって重要な節目となる、安定したハイパースケールデータセンターの初取引が記録されました。.

オーストラリアはまだ金融緩和を経験していないものの、ベースレートが確実にピークを迎えることで、価格の底値についてより明確な見通しが生まれています。海外グループは物流施設やオフィス資産の取得に目覚ましい回復を見せており、年初来で201兆3千億米ドルの流入増加となっています。.

日銀の金融引き締めにもかかわらず、日本への投資は年初来で2億8100万トン増加し、引き続き増加しています。資産獲得競争の激化と、日本の金融機関や貸し手による柔軟な融資へのアクセスにより、価格は安定的に推移すると予想されます。日本の長期金利は低水準にとどまっており、あらゆるタイプの不動産でプラスの利回りスプレッドが非常に魅力的です。価格上昇の兆しは、投資家が不動産を固定収入の代替ではなく、インフレヘッジとして捉える可能性を示唆しています。.

主要市場であるムンバイとチェンナイのビジネスパークも活況を呈した。国内外の機関投資家は、インドの力強い経済成長と好ましい人口動態に上昇余地があるとみている。.

2024年/2025年の米国の利下げの見通しはどうでしょうか。利下げは、米国の商業用不動産やREITなど、打撃を受けているセクターを押し上げるでしょうか。緩和的なスタンスへの移行によって、どの分野が最も好転するでしょうか。

2022年に始まった金利引き上げサイクルでは、債務コストの上昇がコア投資のリスク調整後リターンを侵食し、価格再調整サイクルを促しました。投資家は、バリューアッド投資やオポチュニスティック投資においてより高いリスクを受け入れ、オルタナティブセクターへの分散投資を行うことで、より高いリターンを求めました。金利引き下げサイクルが本格化し、アジアの中央銀行が様々なペースで金融緩和に動くと、不動産利回りと債務コストのスプレッドは拡大するでしょう。これは、キャップレートの調整が最も大きかったオフィス市場において、コア不動産戦略の再浮上につながるでしょう。.

一部の新興国の中央銀行はすでにFRBに先駆けて金利を引き下げていますが、他の中央銀行も追随すると思いますか？また、今回の緩和サイクルにおいて、新興国市場の不動産投資は先進国市場と比べてどうなりますか？

新興市場（EM）における不動産投資は、そのほとんどがバリュー・アド／オポチュニスティック投資であるため、金利の影響を受けにくい。投資家は新興市場への投資において、市場特有の長期的なトレンドを考慮する。透明性もまた重要な要素であり、高い投資意欲を促し、潜在的な投資のリスクプロファイルを理解するための市場フィルターとして利用される。データカバレッジの拡大、制度化の促進、規制枠組みの改善といった透明性の向上は、新興市場における資本市場の発展に有益である。投資家は、新興市場における開発、合弁事業、事業体、建設資金調達の機会を通じても投資機会を模索している。.

パメラ・アンブラー

アジア太平洋資本市場投資家情報戦略責任者
JLL