APREA マーケットフラッシュ (2024 年 1 月)

2024 年の見通しを形作る可能性のある主要なトレンドは何でしょうか?

連邦準備制度理事会（FRB）は、金融政策サイクルの転換点が近づいていることを示唆しました。インフレ対策が反転しない限り、米国は2024年半ばまでに最初の利下げに踏み切ると予想されます。市場はFRBの最新のメッセージを積極的に受け止め、長期金利を直近のピークから押し下げています。しかし、金融政策へのFRBの反応が鈍いことから、今後1年間の経済成長は鈍化し、時折景気後退に陥ると予測されています。近年、驚異的な回復力を示してきた労働市場も、勢いを失っていく可能性が高いでしょう。.

金利緩和の兆しが見えてきたものの、満期を迎えるローンを抱える不動産所有者は2024年には苦境に立たされるでしょう。返済期限が迫る債務を上回る借入コストに加え、不動産ファンダメンタルズの悪化、評価額の低下、そして厳格な引受審査の重なりが、資本構成にギャップを生み出し、最弱の投資家にとっては乗り越えられない事態となっています。デット投資家とエクイティ投資家の双方にとって、特にオフィスセクターにおいて、ディストレスト投資の機会はますます増えるでしょう。.

2024年には、経済指標の不透明さと市場の苦境が市場の注目を集める一方で、機能面でも競争力面でも陳腐化した不動産の再構築への投資も増加するでしょう。急速に変化する建築環境との関係がより明確に認識され、空間や場所におけるより意義深いイノベーションへの扉が開かれるでしょう。同時に、気候変動リスクへの認識の高まりは、不動産保険市場を揺るがす一方で、建築の脱炭素化やサステナビリティへの取り組みへの投資も加速させるでしょう。.

サム・チャンダン博士

監督
NYUスターン・チャオホン・チェン・グローバル不動産金融研究所

2024 年の見通しを形作る可能性のある主要なトレンドは何でしょうか?

2023 年は商業用不動産にとって厳しい年だったと言うのは控えめな表現でしょう。2024 年は回復の兆しとともに明るい兆しが見られるはずですが、不確実性、価格予想、収入増加という 3 つの主要な要因に大きく左右されるでしょう。.

2023年を通して不確実性は支配的なテーマであり、株式市場のボラティリティと不動産取引量の急減がその証左となりました。米国連邦準備制度理事会（FRB）の政策転換により明るい兆しで年を終えましたが、もう一つの成果は、不確実性の大きな要因の一つである利上げが解消されたことです。金利の横ばいは、今後数ヶ月間、世界のほとんどの市場で取引の引受業務の透明性を高め、価格発見を加速させると予想されます。.

しかし、世界経済が再び動き出す中、アジア太平洋地域では新たな不確実性が2つ浮上している。過去2年間の大半において唯一活況を呈していた日本市場は、18ヶ月前に他の主要経済国が直面したのと同様の岐路に立たされている。それは、イールドカーブ・コントロール（YCCO）の導入である。一方、中国は経済構造改革への転換を決定し、低迷する不動産市場への政策支援策の妥当性について新たな議論を巻き起こしている。これらの問題が解決するまでは、地域全体の回復は見込めないだろう。.

その他の地域では、2024年の活動と業績の回復は、価格発見のペースに大きく左右されるでしょう。FRBの方針転換以前から、世界中の多くの主要市場では、価格調整の規模が劇的に異なっていたため、買い手と売り手の期待のギャップは大きくありました。米国の集合住宅や英国の産業用不動産など、一部の市場では、急激な下落は価格を長期的な成長トレンドに回復させるにとどまりました。価格がパンデミック前の水準を下回ったのは、米国のオフィス、オーストラリアの地域センター、韓国の冷蔵倉庫など、ごくわずかなケースに限られますが、いずれもそれぞれ課題を抱えています。.

良いニュースは、明るい見通しが期待ギャップの縮小に役立つはずだということです。悪いニュースは、明るい見通しはあくまでも見通しであり、金利が実際に低下するまでにはまだ数ヶ月かかる可能性があるということです。それまでは、短期的な投資動向は、投資家が所得増加と供給制約のあるセクターに投資することを示しています。アジア太平洋地域のオルタナティブセクター、特に住宅セクターとティア1データセンター市場への関心は、これまでのところ非常に堅調に推移しています。伝統的な資産クラスの中でも、ソウルとブリスベンのオフィス、そしてシンガポールの小売市場など、特に目立った市場があります。.

ベンジャミン・チョウ

アジア実物資産調査部長
MSCI

2024 年の見通しを形作る可能性のある主要なトレンドは何でしょうか?

2024年、アジア太平洋地域の不動産業界は大きな変革期を迎えます。AI、ビッグデータ、ブロックチェーン、クラウドコンピューティング、5Gといったテクノロジーの統合により、効率性が向上し、革新的なビジネスモデルが促進されます。持続可能性はますます重要になり、グリーンビルディングやネットゼロカーボン排出といった取り組みが注目を集めています。都市化のダイナミクスはパンデミック後の人々の嗜好を変化させ、都市におけるコリビングスペースなどの柔軟なソリューションへの需要が高まります。.

人口動態の影響は重要な役割を果たしており、高齢化が進むにつれて、高齢者向け住宅、ヘルスケア、退職者向け施設など、特定の市場における需要が高まっています。一方、若く裕福な消費者は、コリビングや体験型小売スペースの成長を牽引しています。.

同時に、流動性の低下と地政学的緊張により、世界の金融は課題に直面しています。今後数年間で、世界で約1兆4千億2千万4千億ユーロ（アジア太平洋地域では約1,770億ドル）の不動産ローンが満期を迎え、深刻な金融問題を引き起こします。新規ローンの組成、不況セクターにおけるプライベートクレジットの機会、住宅、物流、データセンターセクター、そして学生寮、セルフストレージ、ライフサイエンス、高齢者住宅、手頃な価格の住宅といったニッチな資産クラスにおける戦略的機会の活用といった、一部の投資家にとって好ましい動きが見られるでしょう。.

プラカシュ・カレル

アジア太平洋地域 リアルアセットプロダクト責任者
アペックスグループ株式会社

2024 年の見通しを形作る可能性のある主要なトレンドは何でしょうか?

アジア太平洋地域における不動産プライベートファンドの見通しは、投資家の信頼回復と市場の回復を背景に、有望な機会とダイナミックな課題が交錯する岐路に立っています。中国、インド、オーストラリア、日本、香港、韓国、東南アジアといった多様な市場を擁するこの地域は、経済状況の安定化と投資機会の創出に伴い、成長が見込まれます。これらの市場は、住宅、商業、産業セクターにわたり、幅広い投資機会を提供しています。.

市場環境を形作る重要なトレンドの一つは、分散投資とサステナブル投資への関心の高まりです。投資家は、財務リターンだけでなく、環境・社会・ガバナンス（ESG）の原則にも合致するバランスの取れたポートフォリオを求めています。この傾向は、ファンドマネージャーが投資判断にESGの考慮を組み込んだ革新的な戦略を模索する原動力となっており、責任ある投資への世界的な潮流を反映しています。.

規制の動向も、不動産プライベートファンドの戦略形成において重要な役割を果たしています。各国政府が市場の安定を確保し、投資家の利益を保護するための措置を講じる中、ファンドマネージャーは進化するコンプライアンス要件への適応を迫られています。透明性は、成功する不動産プライベートファンドの決定的な要素となるでしょう。投資家は、ファンドのパフォーマンス、手数料、そして投資の環境・社会への影響について、ますます明確な情報を求めています。こうした期待に応えることは、この競争の激しい環境において投資家を惹きつけ、維持しようとするファンドマネージャーにとって重要な鍵となるでしょう。.

テクノロジーは業界の進化の礎であり続け、2024年にはPropTechのイノベーションが不動産プライベートファンドの運用環境を形作るでしょう。情報に基づいた意思決定のためのデータ分析から人工知能（AI）を活用した資産運用まで、テクノロジーは効率性の向上とリスク軽減を可能にします。.

まとめると、アジア太平洋地域における不動産プライベートファンドの2024年の見通しは、投資家の信頼感の向上、戦略的分散、ESG原則の遵守、規制の調整、そしてテクノロジーの進歩といった複数の要因が重なり合うことで特徴づけられます。こうした状況を機敏かつ先見の明を持って乗り越えるファンドマネージャーは、新たな機会を捉え、不動産投資セクターの継続的な成長と回復力に貢献する可能性が高いでしょう。.

ニール・シノット

アジア太平洋地域最高商務責任者
IQ-EQ

2024 年の見通しを形作る可能性のある主要なトレンドは何でしょうか?

市場センチメントの推進要因:
2024年のREIT市場は、デフレーションによる債券利回りの低下と、景気減速を背景にした潜在的なディフェンシブな姿勢を背景に、強気なセンチメントに影響を受ける可能性が高い。フォワード・スワップ金利の低下は、金利リスク管理のためのヘッジ戦略次第で、DPU（分配金）増加のタイミングに不確実性をもたらし、予測は2024年後半以降まで延長される。.

データセンターと産業セクターの選択は、これらのセグメントが安定していることからリスク軽減戦略と、逼迫した市場環境下で高まる人工知能（AI）と近代的倉庫への需要を捉えた成長重視のアプローチを反映しています。さらに、これらのセクターにおけるターゲットを絞った買収は、ポートフォリオ全体のレジリエンスと戦略的ポジショニングをさらに強化する可能性があります。.

取引アクティビティ:
REIT市場では、2023年を通して活動が低迷した後、2024年には資金調達コストの低下を背景に、買収と増資が再び活発化すると予想されています。一部のREITは、増資や合併・買収を伴う買収を促す水準に達する可能性があり、これはダイナミックな成長と統合戦略を示唆しています。これらの戦略的な動きは、REITがポートフォリオ強化の機会に積極的に対応していることを反映しています。.

金利は全体的に低下しているものの、特にオフィスセクターにおいて、ポートフォリオ評価の観点からキャップレートの上昇の可能性に対する懸念は依然として根強く残っています。そのため、レバレッジ率の高いREITは、ポートフォリオのパフォーマンスを最適化するための戦略的な調整を示唆する、資産リサイクルに引き続き取り組むことが予想されます。.

新川淳之介

チーフアナリスト
三井住友DSアセットマネジメント（シンガポール）

2024 年に、アジア太平洋地域と世界のその他の地域に対するポートフォリオのエクスポージャーをどのように構成しますか?

APAC ではどの国と分野をターゲットにしていますか?

アジア太平洋地域において、KKRは不動産を含む地域横断的な投資戦略を採用することで恩恵を受けており、これにより、投資機会を見出す分野に迅速に対応することが可能となります。現時点では、不動産サイクルは世界的に同期しておらず、アジア太平洋地域では異なるサイクルが見られます。しかし、地域全体では、特に米国や欧州と比較して、不動産サイクルは比較的安定しており、これはグローバルな不動産ポートフォリオに一定のバランスをもたらすことに貢献するでしょう。.

マクロ的な視点から見ると、私たちは日本と韓国に引き続き自信を持っています。それにはそれぞれ異なる理由があります。

• 日本はデフレ脱却に伴い、家賃の上昇と、20年ぶりに企業による事業投資が活発化しています。デフレ脱却にもかかわらず、政策金利はゼロ近辺にとどまっており、マイナス金利政策からの脱却により、ゼロ％をわずかに下回る金利がゼロ％をわずかに上回る金利へと移行すると予想されます。日銀が2％のインフレ率を目標としていることから、米国や欧州とは異なり、日本では実質金利がマイナスのまま推移する可能性が高いと考えられます。.
• 韓国では、良好な需給バランスを背景に、オフィスセクターへの関心が引き続き高まっています。米国や欧州とは異なり、空室率は過去最低水準で推移しており、高金利が供給を抑制し続けています。.
• 中国を除くアジア全域において、住宅セクターは極めて逼迫した状況にあります。都市化の進行と人口増加の急増に加え、パンデミック中およびパンデミック後の建設需要の低迷が、アジア全域で住宅市場の逼迫につながっています。.

テーマ別では、一部の国でキャップレートが低下しているにもかかわらず、デジタル化、物流、ホスピタリティを引き続き選好しています。最終的には、中間所得層および上位中間所得層の人口増加と都市化という根底にあるテーマが、データセンター、eコマース、観光への需要を支えるデジタル化と支出トレンドを牽引し続けています。.

フランシス・リム

マネージングディレクター兼アジア太平洋マクロ部門責任者
KKR

2024 年に、アジア太平洋地域と世界のその他の地域に対するポートフォリオのエクスポージャーをどのように構成しますか?

APAC ではどの国と分野をターゲットにしていますか?

2024年は、価格が下落した資産や、短期間で市場に投入された資産を獲得する機会が生まれるでしょう。金利費用が依然として高い環境においては、中低レバレッジ戦略が有利となるでしょう。2024年前半は、オーストラリアの産業・物流施設および非裁量的小売、日本の新築集合住宅および高品質な産業・物流施設、シンガポールの安定した産業・物流施設、そして厳選された韓国の優良オフィスビルにおいて、価格が下落した投資機会を狙っています。これらのセクターは、中長期的な収益の安定性、需要のファンダメンタルズ、分散化、そして潜在的なキャピタルゲインのバランスが取れていると考えています。ライフサイエンス／ヘルスケア、アジア太平洋地域の堅調な消費者需要、そしてサービスが行き届いていない住宅セクターなど、複数年にわたる成長テーマに合致する投資機会を選好しています。.

ジェイソン・リー

最高投資責任者、シニアポートフォリオマネージャー、,
アジアプライベートエクイティ責任者
AEW

2024 年の全体戦略にとって魅力的かつ関連性があると考えるテーマは何ですか?

新年を迎え、投資家は金利、市場の立地、資産の質、経済成長、需給要因の観点から、この地域の不動産セクターの魅力を評価しています。今年はキャッシュフローの安定性と強固なバランスシートへの投資が、投資家にとってネガティブなサプライズを最小限に抑えるのに役立つでしょう。.

連邦準備制度理事会（FRB）による最初の利下げのタイミング、そして最終的にベースレートが約75bps低下するかどうかに注目が集まっています。上場不動産の見通しは、市場参加者の不動産セクター全体に対するセンチメントに左右されるでしょう。金利がピークアウトする可能性が高いため、上場不動産は過去数年よりも多くの投資家の需要を引き付ける可能性があります。.

香港では、上場不動産株は、そのインプライドプライシングと一般的に低いレバレッジ水準を考慮すると、長期投資家にとって割安とみなされる可能性があります。今後は、投資家心理が、これらの株が最終的に実現する可能性のあるより深い価値を認識する方向にシフトするきっかけとなる要因に注目が集まります。.

今後数ヶ月間、投資家は中国本土の経済成長と負債不動産市場の再編を注視することになるだろう。香港はオンショア市場との密接な連携を保っているため、これらの逆風は香港の銀行セクターに影響を与えることなく乗り越えられるだろう。.

東アジアでは、日本銀行のマイナス金利政策の終了の可能性が、日本の不動産市場にとって試金石となるでしょう。これは、長期にわたるキャップレート低下サイクルの終焉を告げるものとなる一方で、海外投資家からの投資需要はここ数ヶ月でより鈍化しています。また、日本貯蓄口座（NISMA）の見直しに伴う上場不動産銘柄の潜在的な上昇余地についても、期待は依然として限定的です。.

オーストラリアでは、REITは引き続き利回りに敏感であり、これが取引、住宅需要、キャップレートの動向に影響を与え、特定の不動産ニッチ分野での成長が実現可能となるでしょう。シンガポールのREIT市場は、利回り追求派がREITセクターに戻ってくるため、利回り低下の恩恵を受けると見ています。.

より広い視点で見ると、住宅需要が堅調に推移すれば、インドの不動産市場の強気相場は2024年まで続く可能性があります。市場参加者は、フィリピンなどの他の新興市場へのプラスの波及効果を注視すべきです。.

ダニエル・フェルドマン博士

アジア太平洋地域不動産担当シニアポートフォリオマネージャー
APGアセットマネジメント

2024 年の全体戦略にとって魅力的かつ関連性があると考えるテーマは何ですか?

2024 年を見据えると、特に重要な 3 つの構造的変化は次のとおりです。

1. 物流スペースの需要の増加： パンデミックはeコマースの成長を加速させ、消費者の習慣を根本的に変化させました。企業がサプライチェーンを生産拠点の近くに移転しようとする中で、フレンドショアリング／ニアショアリングの需要も高まっています。景気の減速により、賃貸可能な空き倉庫が少なく、供給も減少しているため、6ヶ月移動平均は若干の減少傾向を示していますが、賃料は引き続き上昇しており、空室率は欧州全体で3%、当社が進出している市場では2.4%と低水準を維持しています。.
2. オフィス空間における高品質への飛躍： ハイブリッドな働き方への移行は、人々が職場環境に対してより厳しい目を向けていることを意味します。人々はオフィスに行くための正当な理由を必要としており、そのため企業は今や、近代的なアメニティに加え、持続可能性の特徴と高いエネルギー効率を備えたオフィススペースの提供に駆り立てられています。JLLの最近のレポートによると、ネットゼロカーボンビルの需要は供給を3倍上回っています。現在の建設レベルは需要に追いついていないため、潜在的な供給ギャップは2024年以降にさらに顕著になる可能性があります。オフィスセクターの市場データによると、ほとんどのテナントは供給が不足している最高品質のスペースのみに注目しており、プライムとセカンダリーの二極化が加速しています。私たちがプレゼンスを持つ市場ではこの影響が見られ、市場全体の空室率は前四半期と同水準の8.8%ですが、グレードAの空室率は30ベーシスポイント低下し、現在2.3%となっています。.
3. 予想よりも長期間にわたる高金利： 金利上昇のペースは前例のないものであり、世界経済における多くの構造変化により、金利は下がるどころか、より長期間高止まりする必要があるかもしれないという認識が人々に浸透しつつあります。欧州の信用市場は現在、ECBによる来年の100ベーシスポイントの利下げを織り込んでおり、上場REITは転換点に近づいていると考えています。投資家の信頼を確保し、景気回復の波に乗る準備を整えるため、開発資金の調達とバランスシートの保護のため、レバレッジ比率を低く抑えることに引き続き注力します。.

サイモン・ガリング

最高経営責任者兼執行取締役
クロムウェルEREITマネジメント

2024 年の全体戦略にとって魅力的かつ関連性があると考えるテーマは何ですか?

アクティブに行動し、安定を取り戻しましょう。私たち投資家は、投機的な利益よりも安定性を重視し、市場の変動に強い資産を求める傾向が強まっています。不透明な経済情勢の中で生き残る人々にとって、特に工業団地、物流・倉庫、そして手頃な価格の賃貸住宅といった不動産は、重要な投資対象となっています。本質的な価値、安定したキャッシュフロー、そして長期的な資産価値の向上が見込める物件が重視されています。経済情勢が変化する中で、確固たる基盤を持つ不動産投資へのトレンドは、戦略的な転換を反映しています。.

グリーンビルディングへの重点化。中国ではグリーンビルディングのトレンドが勢いを増しています。環境の持続可能性に対する意識が高まる中、建設業界は環境に配慮した慣行を取り入れています。省エネ設計から持続可能な資材の使用まで、中国のデベロッパーはグリーン化への取り組みを優先しています。環境配慮型建設を推進する政府の政策も、この変化をさらに後押ししています。この傾向は持続可能な開発への共通のコミットメントを反映しており、中国はより環境に配慮し、エネルギー効率の高い建設慣行を目指す世界的な動きの最前線に立っています。.

SCGCリアルティ・キャピタルは、経済変動の局面において不動産投資の安定性を最優先するという戦略に基づき、海外資本とのクロスボーダー協業をさらに推進できる可能性を確信しています。中国の不動産資産の安定性と長期的な成長ポテンシャルを強調することで、海外からの関心を再び呼び起こし、投資拡大を促進する機会が生まれ、中国不動産市場の継続的な発展と持続可能性に貢献します。.

コン・リンイー

マネージング・ディレクター兼CIO
SCGCリアルティ・キャピタル

2024 年の全体戦略にとって魅力的かつ関連性があると考えるテーマは何ですか?

私にとって、安定と自信の獲得、産業セクターの新たな方向性の把握、そして取引市場の活性化こそが、私たちの最大の関心事であり、期待でもあります。2023年の課題を乗り越え、来年はより安定した中核を築き、新たな飛躍を遂げたいと考えています。.

イノベーションの面では、2023年には人工知能の進歩が私たちの生活に大きく影響することを既に実感しています。2024年には、こうした画期的な進歩が当社の事業の進化と経営にさらに深く浸透していくことを期待しています。また、より科学的なデジタル研究が、健全な意思決定とイノベーションの促進にさらに貢献してくれることを期待しています。.

さらに、持続可能な開発は、当社および事業にとって引き続き重要な焦点です。新年も、商業用不動産セクターにおけるグリーン化および低炭素化の推進に向けたさらなる機会を模索し、より多くの人々がこの崇高な取り組みに参加していただけるよう努めてまいります。.

エンジェル・タン

副ゼネラルマネージャー
中国海外商業不動産株式会社.

投資家は、アジア太平洋地域のプライベートクレジット機会や新しい資産クラスをどのように活用できるでしょうか?

CBREは、2024年は投資家にとってこの分野に資本を投入する好機となるため、投資家はプライベートクレジット戦略を検討すべきだと考えています。.

民間信用エクスポージャーは通常、不動産担保付き債務、または民間市場で不動産事業を展開する企業への債務への直接投資を伴います。金利上昇局面では、銀行は融資基準、特に開発プロジェクトへの融資において、選別的な姿勢を強めます。アジア太平洋地域では、ディストレスト債はまだ発生していませんが、今後2年間で約1兆460億米ドルの債務資金調達ギャップが発生すると予想されています。資金調達ギャップとは、投資における当初の債務額と、満期時に借り換え可能な金額との差額を指します。.

この地域におけるブリッジローンおよび開発ローンの需要増加に伴い、クレジット戦略による資金調達は引き続き急増しています。オーストラリアや韓国といった好調な市場におけるクレジットソリューションや、堅調な中国住宅セクターにおけるリストラなどを通じて、魅力的なリターンが見込める可能性があります。.

資金調達コストが高止まりする中、投資家は今後6ヶ月間でアジア太平洋地域のほぼすべての市場とセクターにおいてキャップレートのさらなる上昇を予想しています。また、価格調整の緩やかな推移は、投資家がより高い利回りを提供する代替セクターやニッチセクターへの投資を促しており、中でも不動産デットへの関心が高まっています。その他の投資戦略については、こちらをクリックして2023年アジア太平洋地域4象限レポートをご覧ください。.

ヘンリー・チン博士

投資家ソートリーダーシップのグローバルヘッド兼アジア太平洋地域リサーチヘッド
CBRE

投資家は、アジア太平洋地域のプライベートクレジット機会や新しい資産クラスをどのように活用できるでしょうか?

アジア太平洋地域のプライベートクレジット分野における資金調達、運用会社の投資意向、そして運用実績は現在、非常に活発です。ノンバンクファイナンスが着実に世界的な注目を集めつつある一方で、投資家が不動産投資でエクイティリターンを積み上げるのに苦戦している今日の市場環境が重なり合っています。.

プライベートクレジットは現在、魅力的な価格設定かもしれませんが、資本の重みで急速に割高になり、場合によっては割高になる可能性があります。その時、投資家はどうするでしょうか？この高価格帯は比較的短期間で終わる可能性があるため、パートナーと引き続き規模の拡大を図れるかどうかを尋ねたいと思います。「小切手を大量に」発行することになりますが、短期的な信用サイクルはリターンとマルチプルに影響を与え、多くの管理時間が必要になる可能性があります。私は新しい関係を築くことに賛成ですが、市場が株式投資にとってより有利な参入ポイントに戻った場合、同じパートナーやマネージャーがその道のりを共に歩んでくれるでしょうか？

投資家が株式リスクを取ることに慎重になり、資産所有者が負債比率の削減を目指す環境においては、準株式または準債務構造により、投資家に株価下落リスクからの保護と株価上昇の可能性を提供し、それによって価格差を埋め、より高いリスク調整後リターンをもたらすことができます。.

プロジェクト全体の複雑性、資産資本構成の変化、そしてプライベートクレジットの拡大に伴う利用可能なデット資本の仲介業者による仲介の減少は、適切にストラクチャードされたファイナンス・ソリューションの設計を支援するための質の高いアドバイスの必要性と重要性の高まりを浮き彫りにしています。クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドのAPACプラットフォームを通じて、様々な資産タイプにおけるデット戦略の構築、調達、実行において質の高いアドバイスを活用しているクライアントには、明確なパフォーマンス・リターンのメリットがあることが分かっています。.

ゴードン・マースデン

キャピタルマーケッツ、アジア太平洋地域担当責任者
クッシュマン＆ウェイクフィールド

投資家は、アジア太平洋地域のプライベートクレジット機会や新しい資産クラスをどのように活用できるでしょうか?

世界経済の不確実性と高金利は2024年を通じて投資活動の重荷となり続けるでしょう。年末に向けて状況は改善する見込みで、金利は低下するものの、歴史的な高水準にとどまると予想されます。したがって、金利が何らかの形で安定し、売買スプレッドが縮小するまでは、アジア太平洋地域の投資量は回復しそうにありません。.

アジア太平洋地域の不動産投資家は、依然として潤沢な自己資本を保有しており、投資アプローチにおいて柔軟性を高めています。迅速に適応できる投資家は、投資戦略の拡大に成功しています。彼らは現在、住宅セクターやニューエコノミー資産など、不動産市場における成長セクターと地域に注力しています。.

不確実な世界経済の中で、伝統的な金融機関が融資を抑制的にする中、高金利環境の長期化に伴う資金調達ギャップの顕在化は、この地域のプライベート・クレジット市場の成長にとって好ましい状況を生み出しています。不動産投資の4つの象限におけるプライベート・クレジット機会の拡大は、この地域の不動産資本市場のさらなる発展につながるでしょう。さらに、地域分散はアジア太平洋地域の投資家にとって引き続き基本的な戦略です。長期的な成長エンジンは、多様性に富むアジア太平洋地域の回復力を持続させるでしょう。.

クリスティン・リー

アジア太平洋地域調査部長
ナイト・フランク

投資家は、アジア太平洋地域のプライベートクレジット機会や新しい資産クラスをどのように活用できるでしょうか?

日本では最近、新しい資産クラスが話題になっています。タイトルからも分かるように、これらの新興資産クラスはまだ大きな市場シェアを獲得していないため、定性分析に適していると感じています。.

JLLは、2023年に日本において画期的な新たな資産クラスの取引に関与しました。その中には、名古屋の製薬研究所ビルの売却や、神奈川の大規模オフィスビルのライフサイエンス/R&Dキャンパスへの転換などがあります。さらに、いちごのセルフストレージプラットフォーム「Storage PLUS」や関西の大規模学生寮の売却を支援しました。また、データセンター開発用地に関する様々な取引にも関与しました。これらの取引への関与と投資家との多くの対話に基づき、以下の点が指摘できます。

• 新しい資産クラスへの投資の原動力が本質的に防御的であるように見える他の国々とは対照的に（ライフサイエンス/R&Dはオフィス/研究室に人員を必要とする、セルフストレージは景気循環に逆行する、学生寮は不況に強いなど）、日本では投資はより高い利回りの追求によって推進されています。.
• 日本と他国では、需要の牽引要因やテナントニーズが大きく異なります。そのため、他国市場からコンセプトをそのまま輸入することは効果的ではない可能性があります。.
• 日本の新たな資産クラス市場はまだ初期段階にあり、次のような特徴があります。
  • 多くの機会は既存の不動産の取得ではなく、開発にあります。.
  • ドメイン専門知識を開発するベンダーは、先行者利益を得られます。.
  • これらの市場が成熟し、より多くの機関投資家の資本がこの分野に流入するにつれて、リスクプレミアムは縮小すると予想されます。.

※ここで述べられている意見は私個人のものであり、JLLの公式見解を代表するものではありませんのでご了承ください。.

シャイ・グリーンバーグ

シニアディレクター、共同リード – インターナショナル、日本資本市場
JLL

投資家は、アジア太平洋地域のプライベートクレジット機会や新しい資産クラスをどのように活用できるでしょうか?

金利環境の安定化は、アジア太平洋地域全体の不動産セクターへの資本投資を促進する可能性があります。アジア太平洋地域の既存市場および成長市場において、機関投資家および超富裕層投資家によるプライベートクレジットの活用は、2024年を通じて活発に続くと予想されます。特にインドにおいて、アジア太平洋地域のオフィス市場全体でオフィスへの回帰への強い需要が高まっていることから、このセグメントは2024年の不動産投資の大部分を占めるでしょう。倉庫、物流、データセンターといった新興のコアおよび非コアセグメントは、地域経済の好調な成長と堅調な需要に牽引され、投資の大幅な増加が見込まれます。.

新たな地政学的緊張や新型ウイルスの出現にもかかわらず、小売・ホスピタリティ分野への投資も増加傾向にあると予想されます。さらに、ESGは投資家の投資判断における重要な戦略的要素であるという認識が高まっています。プライベート・クレジット投資機会においても、ESGシナジーがますます重視され、世界的な破壊的な気象パターンの影響が厳密に評価されるようになるでしょう。.

バダル・ヤグニク

最高経営責任者
コリアーズ・インディア

2024 年の全体戦略にとって魅力的かつ関連性があると考えるテーマは何ですか?

インドの不動産セクターは、倉庫、商業用不動産、あるいは住宅用不動産に携わる開発業者への融資など、投資家にとって数多くの機会を提供しています。.

「メイク・イン・インディア」やPLIスキームに牽引されたインド製造業の力強い復活、消費ブーム、そしてサードパーティ・ロジスティクスの成長により、倉庫スペースに対する大きな需要が生まれています。その中でも、インド全土の2級および3級都市における倉庫への関心は高いです。.

商業用不動産もまた、低迷期を脱しつつあり、収益性の高いセクターです。IT企業がオフィスへの従業員の増員を強く求めていることから、オフィス需要が増加しています。また、インドのオフィス市場は歴史的にIT/ITESへの依存度が高く、これがリスク要因となっていました。しかし、現在では製造業やコワーキングスペースも需要を牽引しており、セクターの基盤はより広範になっています。.

国有銀行の支援姿勢が強まるにつれ、住宅不動産における民間融資は減少傾向にあり、開発業者はプロジェクト開始時に売却ペースを加速させています。これは、過去10年間のレバレッジに関する苦い経験から開発業者が依然として借入を回避しているにもかかわらず、需要環境が良好であることに起因しています。しかしながら、私たちはこのリスク回避姿勢は一時的なものだと考えています。開発業者が自信を深め、このセクターがもたらす成長機会の活用を目指すようになると、民間融資の需要は再び増加するでしょう。このセグメントは、巨額の資金を健全なリターンで運用する機会を提供しており、長期的に見て引き続き魅力的な市場です。.

ショブヒト・アガルワル

MD & CEO
アナロック・キャピタル・アドバイザーズ