亚洲市场展望 – 2025年8月（B&I Capital）

宏观概述

• 亚洲房地产投资信托基金（REITs）的有利环境 亚洲（除日本外）通胀降温，而日本通胀达到顶峰。.
• 美国疲软的劳动力市场数据和关税引发的经济不稳定预示着美联储可能放松货币政策。.
• 亚洲通胀稳定甚至下降，支撑了房地产需求，大多数行业的入住率高，租金上涨。.
• 在美元疲软的环境下，亚洲房地产证券可能起到股票避险的作用。.

日本

• 日本央行接近加息 在通胀预期高企的情况下。.
• 日本房地产投资信托基金（JREITs）积极出售竞争力较弱的资产以筹集资金。 单位回购, 尽管面临利率方面的担忧，但仍保持了业绩。.
• 租金增长抵消了利息支出; 仍然优先考虑办公、酒店、多元化和物流房地产投资信托基金。.
• 建筑成本上涨和监管收紧（例如千代田区）可能会抑制开发商的信心。.
• 大型开发商第一季度业绩预计强劲，但短期利好因素有限。.

澳大利亚

• 澳大利亚储备银行维持利率不变。, 但近期经调整后的平均通胀率表明，宽松政策可能会出台。.
• 2025财年收益应 达到/超过指导标准, 不过，由于降息速度放缓，2026 财年的业绩指引可能较为保守。.
• 古德曼集团 由于数据中心合资企业/租户签约速度缓慢，业绩可能低于预期。.
• 办公楼市场呈现复苏迹象, 空置率/激励措施达到顶峰——这对 Charter Hall、Dexus 和 Mirvac 等公司来说是利好消息。.

香港

• 各行业均呈现积极势头下调 HIBOR 有利于融资、股市和 IPO 活动的改善，而这历来会导致办公空间需求增加。.
• 奢侈品零售引领销售增长; 住宅市场受益于购房限制的放宽。.
• 提案 “购房资金连接” 可能会使需求增加 4.5 万台。.
• 偏好 零售房地产投资信托基金 （例如，Link REIT、Fortune REIT） 香港置地 因为它注重资本回报和净资产值收窄策略。.

新加坡

• 持续 筹集资金 （例如，中信集团斥资 5 亿美元收购凯德集团）体现了积极的收购策略。.
• 通胀下降（<1%）支持 降低再融资成本 并可能提振对房地产投资信托基金的股权需求。.
• 尽管为了筹集资金创造机会而面临一些抛售压力，但该行业的基本面依然强劲。.
• 百夫长 正在推广一项由……支持的新型房地产投资信托基金。 工人宿舍和学生宿舍, 很可能引起广泛关注。.

概述： 亚洲房地产证券年初至今以美元计价上涨17.531万亿美元，主要得益于房地产投资信托基金/开发商的复苏、汇率走强以及利率下降重新激发了投资者的兴趣。除日本以外，亚洲地区较低的借贷成本推动了盈利上调和增值收购，而美元疲软、经济增长缓慢以及利率下降则继续支撑着该行业的仓位。.

• 日本： 自1月份以来，日本房地产投资信托基金（JREITs）市值上涨了11.91倍（总市值达3万亿美元），但仍存在131倍（总市值达3万亿美元）的净值折让。资产出售和回购仍在继续，而日本央行在日美贸易紧张局势下仍保持谨慎。办公楼和酒店的基本面依然强劲，不断上涨的建筑成本限制了新增供应。.
• 澳大利亚： 预计澳储行将在今年晚些时候降息，通胀率维持在目标范围内，劳动力市场疲软，兼职工作岗位减少。我们维持对住宅多元化、零售和自助仓储行业的超配评级。宏观经济数据预计将在8月份财报发布前推动股价上涨。.
• 香港： 受利率下降、零售、住宅和旅游业复苏以及投资者低配建仓的支撑，香港房地产股在2025年上半年上涨超过201万亿美元。香港置地通过出售资产、回购股份和提高股息领涨，而大型开发商的净资产折价幅度仍然较大。.
• 新加坡： 大型房地产投资信托基金（SREITs）的交易价格已达到2025年预期高位，这得益于利率下降降低了再融资成本，并促成了能够提升每单位分派（DPU）的交易。近期NTT Global数据中心房地产投资信托基金的IPO认购倍数高达2.5倍，初始收益率为7.5%。新的住宅降温措施不太可能对该行业产生实质性影响。.