暴风雨云密布
2023年，亚太房地产市场面临多重挑战。首先是外部挑战：乌克兰战争加上新冠疫情后供应链中断，推高了通胀，迫使各国央行加息，从而抑制了经济增长。这一点在美国和欧洲尤为明显，这两个市场是亚洲出口产品的最终需求市场。其次是区域内部挑战，主要集中在亚太地区最大的经济体——中国。中国贡献了亚太地区531万亿至3万亿美元的GDP，几乎占亚太地区所有制成品的三分之一。低增长，加上由于“零新冠”政策和更为强硬的政治方向，中国变得更加孤立，导致房地产资本失去了大量的投资机会，而流出中国大陆的资金也已大幅减少。最后，还有长期的结构性挑战，涉及人们的工作和购物方式，以及新技术如何打破资产类别之间的旧界限，并在创造性破坏的浪潮中创造新的界限。这种情况在全球市场都似曾相识。.
一线希望
当然，亚洲并非唯一面临充满挑战的2023年——这一年经济增长低于预期，距离新冠疫情前的正常水平还有一段距离。然而，与全球经济，尤其是美国和欧洲相比，亚洲的优势就显而易见了。北美和欧洲在2022年末/2023年初面临衰退之际，亚太地区许多地区将实现温和增长，部分地区甚至会出现增长。由于通胀未能像其他地区那样扩大，预计利率上升速度也会放缓。得益于二十国集团巴厘岛峰会，地缘政治紧张局势也在缓和。一系列因新冠疫情而暂时搁置的贸易协定，也将有助于加速疫情后的复苏，因为供应链正在修复，该地区的低成本优势将增强其竞争力。尽管‘另类资产类别’在该地区蓬勃发展，但其他颠覆性因素，如灵活办公和在线零售，其带来的收益却不如其他地区。与此同时，亚太地区的大部分地区仍在享受追赶式增长的优势，例如东南亚和印度部分地区，这些地区获得了巨大的经济增长。.
光线
展望2023年，三大市场格局不太可能发生改变，但这并不意味着缺乏机遇，恰恰相反。在通胀环境下，亚洲较短的租赁期限应该会更具吸引力，而与指数挂钩的防御型行业，例如自助仓储、学生公寓、多户住宅和养老社区，应该会受到投资者的青睐。‘新经济’依然充满活力。.
在日本，低利率和疲软的日元将继续吸引海外资本，物流资产和多户住宅将成为投资目标，而酒店有望在 2023 年成为交易活跃的资产类别。.
与此同时，新加坡正崛起为该地区的‘地缘政治安全区’，不断壮大其金融服务基础，吸引私人家族办公室，并受益于香港人才外流。越南则持续受益于新冠疫情限制措施的解除以及‘中国+1’政策，预计2023年经济规模将达到令人瞩目的413万亿美元。.
澳大利亚是亚洲主要的资源型经济体，其高收益率、相对于主要市场的强劲增长以及澳元走软等因素，应能吸引海外投资者。值得关注的行业包括物流、核心办公楼以及一系列另类投资。.
在中国，如同该地区其他地方一样，生命科学、数据中心、物流和冷链投资的吸引力丝毫未减，因为结构性驱动因素依然强劲。即使在低通胀和低利率环境下，负债累累的企业可能会出售不良资产，但定价仍然存在争议。.
展望2023年，如果不提及ESG（环境、社会和治理），那就不完整。无论你喜欢还是讨厌它，它都将成为常态，预计未来将出现更多ESG承诺，更多ESG举措将被纳入所有资产类别的投资策略中。.
本文最初发表于 https://www.savills.co.jp/research_articles/167577/209583-0
