APREA市场快讯：全球贸易格局重塑

关税上涨如何重塑亚太地区实物资产的投资流和资本配置？

关税重新成为国际贸易的一个结构性特征，促使整个亚太区域重新调整资本分配战略。这一转变反映了从全球化经济一体化框架向更加区域化的生产和投资模式的广泛过渡。贸易政策曾被视为外围成本因素，如今已成为投资决策的核心，尤其是在地缘政治紧张局势加剧和主要经济体之间持续脱钩的背景下。机构投资者越来越重视供应链的弹性，以及与稳定的政策制度保持一致，促使实物资产投资组合向更能承受这种宏观经济变化的地区调整。莱坊2025年第一季度的研究支持了这一论断：尽管存在季度波动，亚太地区的跨境投资仍达到95亿美元，同比增长了两倍，这表明在长期结构弹性的支撑下，投资者对实物资产的兴趣持续高涨。.

本地区哪些市场和部门 (1) 受影响最大，(2) 有能力从关税相关变化中获益？

(1) 受关税上涨最直接影响的行业是那些深植于全球化制造和技术供应链中的行业，特别是半导体、电子和汽车行业。由于贸易壁垒升级，特别是中美走廊内的贸易壁垒升级，这些行业正在经历巨大的破坏。这对相关的房地产资产类别产生了更广泛的影响，包括高规格工业设施、物流中心和研发基础设施，这些地方的租户需求正因运营风险而重新调整。.

(2) 相比之下，该地区的某些市场已做好准备，从这些结构性转变中获益。莱坊的研究显示，从2025年第一季度的资本配置模式来看，澳大利亚和日本对机构级写字楼和零售资产的需求明显增加。它们的吸引力在于政策稳定、国内基本面强劲，以及能够适应多元化的供应链战略。此外，东南亚新兴市场的战略地位日益重要，因为企业用户寻求建立替代生产基地和庞大的消费市场，从而提高了这些地区对工业和基础设施相关房地产的需求。.

机构投资者如何适应以管理关税变化带来的风险或抓住机遇？

在当今不断变化的地缘政治和贸易格局中，机构投资者正在超越以成本为中心的战略，而更加重视复原力、灵活性和政策协调性。这包括在地域上分散房地产投资组合，以降低集中风险，并重新评估行业风险，优先考虑能够支持在保护主义环境下运营的资产。监管稳定性以及与贸易和产业政策的一致性等因素在投资决策中变得越来越重要。2025 年第一季度跨境投资的增长，尤其是对日本和澳大利亚的投资，反映出投资者正在重新定位，以管理风险并把握长期增长。贸易政策不再只是背景噪音，现在已成为资本如何在整个地区进行部署的关键考虑因素。.

李克莉丝汀

亚太区研究主管
莱坊

关税上涨如何重塑亚太地区实物资产的投资流和资本配置？

由于投资者在前几个月处于观望状态，我们预计亚太地区的投资量在短期内将有所放缓，尤其是在面临美国大幅提高关税的国家。.

但是，随着亚太地区紧张局势的缓和以及降息前景的明朗，下半年投资回升的空间更大。亚太地区的资本配置可能会从关税影响较大的市场转向关税影响较小的地区。投资者继续青睐日本、澳大利亚和印度的部分市场。.

本地区哪些市场和部门 (1) 受影响最大，(2) 有能力从关税相关变化中获益？

高度依赖对美出口的东南亚市场可能受到的影响最大。在特朗普的第一任期内，美国在越南、台湾、韩国和泰国的贸易量有所增加；然而，我们无法确定正在进行的贸易谈判的结果。从长远来看，印度将是吸收中国产能的下一个目的地。.

我们相信，中国经济的规模足以消化关税的影响，特别是如果关税维持在最近谈判达成的较低水平。从历史上看，美国一直是中国最大的贸易伙伴，但这种关系正在发生重大变化。工业部门（尤其是跨境电子商务企业）可能是中国受影响最大的部门，但贸易政策的转变可能会在一定程度上对中国所有部门产生负面影响。.

除亚太地区外，墨西哥的制造业和物流业也有望从中受益。.

机构投资者如何适应以规避关税变化带来的风险或抓住机遇？

关注长期主题，牢记商业地产是一项长期投资。许多活跃的租约和贷款将在目前正在发生的政策变化之后继续存在。机会将在不确定性中出现，而不确定性让一些投资者望而却步。地缘政治风险可以通过收购不同地区的优质资产来规避。.

Henry Chin 博士

全球研究主管
世邦魏理仕

关税上涨如何重塑亚太地区实物资产的投资流和资本配置？

2025 年第一季度，亚太地区的投资量出现了一个乐观的开端。由于关税的影响和不确定性，在一定程度上，我们看到一些投资者在推动交易方面采取了更加谨慎的态度。尽管如此，我们仍然看到交易正在完成，而且我们对2025年仍然持乐观态度，我们预计随着关税问题的明朗化，交易量将出现反弹。近几天有关中美对话取得初步进展的消息只会给市场带来信心。.

本地区哪些市场和部门 (1) 受影响最大，(2) 有能力从关税相关变化中获益？

我们仍处于早期阶段，很难选出明显的赢家。尽管如此，美国出口占国内生产总值比重较大的市场在短期内受到的影响可能最大。由于与美国的贸易减少，市场可能会面临通货紧缩的压力，国内消费也会因此更加疲软。但也有可能出现利好因素，即区域内贸易可能增长，从而降低材料成本，促进贸易，这可能会流入房地产市场。经济的不确定性会不可避免地影响商业地产的租赁和投资交易流；然而，我们仍然看到，在房地产公司内部，这两方面都有良好的发展前景。.

机构投资者如何规避关税变化带来的风险或抓住机遇？

关税主要影响货物出口，这可能会给物流、工业和制造业房地产行业带来巨大的挑战和机遇。市场受影响的程度主要取决于其与美国的贸易水平。同样，数据中心等新兴行业仍然保持着强劲的发展势头。在亚太地区，我们也继续将强劲的长期人口发展趋势视为经济增长和房地产市场增长的主要驱动力。我们预计将继续增长的其他行业还有多户住宅。.

*考虑到关税政策和整体宏观经济影响仍不确定，现在提出具体的亚太市场还为时过早。.

罗迪-艾伦

亚太区首席研究官
仲量联行