APREA 市场快讯 – 2024 年 9 月

外国投资者在涉足澳大利亚房地产市场时通常会面临哪些最常见的挑战？他们又该如何有效规避这些风险？

投资者应关注澳大利亚经济前景面临的逆风，因为在经历了自去年以来的反弹后，经济增长预计将回归常态。澳大利亚移民和海外留学生人数的激增推动了今年的整体增长，但这一浪潮即将结束。因此，2025年的人口增长将显著放缓。.

此外，澳大利亚的贷款利率依然居高不下，在激励水平较高的市场中，投资者仍可能面临负套利。.

崔艾达

亚太区研究主管
世邦魏理仕

预计澳大利亚将成为亚太地区跨境投资的首选目的地。是什么因素推动澳大利亚成为跨境房地产投资者青睐的目的地？

澳大利亚是凯德投资（CapitaLand Investment）的重点市场之一，我们认为该市场具有巨大的增长潜力。 凭借我们在当地强大的投资、资产管理及运营团队，我们已在澳大利亚建立了稳固的业务基础，管理资产规模超过S$8十亿，涵盖物流、商务园区、商业地产及酒店地产等领域。鉴于澳大利亚稳定的宏观经济基本面和透明的房地产市场，这些领域将继续带来发展机遇。.

在澳大利亚，哪些领域是亮点？哪些城市目前在跨境房地产投资方面增长最为显著？影响这些投资热点的新兴趋势有哪些？

随着流入澳大利亚的外国投资增加，这也将吸引更多人才和游客。这对住宿行业来说是个好兆头，特别是在悉尼和墨尔本等门户城市。 此外，我们还看到了澳大利亚私募信贷领域的机遇，预计到2028年，商业抵押贷款资金缺口将达到1315亿澳元。 作为一家在亚洲拥有坚实根基的全球领先实物资产管理公司，我们将继续与资本合作伙伴携手，寻求合适的投资机会，以拓宽基金产品和资产类别的覆盖范围，实现可持续的长期增长。.

安德鲁·林

集团首席运营官
凯德置地投资

预计澳大利亚将成为亚太地区跨境投资的首选目的地。是什么因素推动澳大利亚成为跨境房地产投资者青睐的目的地？

莱坊的研究预测，流向澳大利亚的跨境资本将达36%，这将使澳大利亚在2024年成为亚太地区市场中首屈一指的跨境投资目的地。尽管上半年市场情绪较为低迷，但下半年买卖价差有望收窄，这将促进交易达成。 目前有更多待售资产正在积极推向市场，数量超出预期。与该地区其他市场相比，澳大利亚资产的重新定价幅度高于平均水平，因此显得更具吸引力。谨慎的买家应注意，由于业主对价格回升持乐观态度，且预期市场将出现好转而选择持有资产，这可能会限制未来的收购机会。 我们认为，未来六至九个月将是投资被低估资产的黄金窗口期。.

在澳大利亚，哪些领域是亮点？哪些城市目前在跨境房地产投资方面增长最为显著？影响这些投资热点的新兴趋势有哪些？

在澳大利亚最发达的城市——布里斯班、墨尔本、珀斯和悉尼——的优质写字楼、物流和零售资产，仍将对核心投资者具有吸引力。工业地产目前是澳大利亚最受青睐的稳定型资产类别，因其风险相对较低且具有长期增长潜力。 收益率似乎已趋于稳定，平均在5.5%至6.4%之间，这表明价格调整可能已触底。办公楼板块在经历大幅重估后，预计将于2024年下半年实现收益率稳定。 随着交易案例不断积累，以及投资者信心增强推动市场参与度提升，写字楼市场的流动性正在逐步改善。在风险曲线更高的一端，写字楼和物流领域的“棕色到绿色”转型战略，以及核心商业区的城市更新，也提供了极具吸引力的投资机会。 尽管其住宅板块持续引发广泛关注，但鉴于旨在释放“建租型住宅”（BTR）板块全部潜力的监管改革仍在进行中，我们预计共享居住和专为学生打造的住宿设施领域的开发机会将在中短期内获得更多关注。.

外国投资者在涉足澳大利亚房地产市场时通常会面临哪些最常见的挑战？他们又该如何有效规避这些风险？

澳大利亚商业房地产是外国投资者参与度最高的国际化市场之一。 凭借发达的经济体以及全球流动性最强、透明度最高的房地产市场之一，澳大利亚为国际房地产投资组合提供了风险相对较低的投资机会。然而，作为全球首屈一指的房地产投资目的地之一，其交易机会的发掘及资产争夺将异常激烈。 此外，澳大利亚还存在外资投资监管规定，部分投资者可能会发现，在该国获取数据中心等战略性基础设施资产的机会受到限制。建立强大的本地人脉网络可带来战术上的优势，包括帮助理解监管要求、加快交易进程以及提供投资机会情报。.

李克莉

亚太区研究主管
莱坊

预计澳大利亚将成为亚太地区跨境投资的首选目的地。是什么因素推动澳大利亚成为跨境房地产投资者青睐的目的地？

鉴于澳大利亚市场具备的稳定性、透明度以及相对价值，该国已成为亚太地区最受青睐的跨境投资目的地之一。澳大利亚拥有涵盖广泛价格区间且流动性强的多种资产类别，因此吸引了众多投资者。.

此外，澳大利亚在未来十年的预计人口增长率位居世界前列，预计2024年将有37.5万名新移民抵达。这很可能推动房地产需求的显著增长。.

在澳大利亚，哪些领域是亮点？哪些城市目前在跨境房地产投资方面增长最为显著？影响这些投资热点的新兴趋势有哪些？

在过去18个月里，投资者青睐澳大利亚的物流和住宅领域。澳大利亚物流地产租金的涨幅超过了全球所有市场，但这种较高的增长水平正在放缓，趋向于长期平均水平。尽管租金增长放缓，但投资者对优质资产的兴趣依然不减。.

与此同时，澳大利亚人口的快速增长，加之供应紧张，正推动着对住宅领域的投资，但政府政策和高昂的建筑成本却是资本配置的主要制约因素。.

随着近期交易中出现重新定价现象，且收益率进一步扩大，办公楼板块正逐渐受到投资者青睐。加之租赁市场的基本面支撑，该板块的回报前景看来十分乐观。.

格雷格·海兰德

亚太区资本市场主管
世邦魏理仕

预计澳大利亚将成为亚太地区跨境投资的首选目的地。是什么因素推动澳大利亚成为跨境房地产投资者青睐的目的地？

澳大利亚凭借丰富的资源、市场透明度以及社会富裕且凝聚力强等优势，呈现出极具吸引力的投资环境。大量移民的涌入提振了房地产需求，而积极的增长预测以及对经济持续扩张和城市发展的预期则进一步支撑了这一趋势。尽管市场持续重新定价导致收益率出现波动，但目标行业的基本面依然稳健。 与其他亚太市场相比，澳大利亚房地产资产的重新定价幅度高于平均水平，且出现零星的供需失衡迹象，这为投资者提供了自全球金融危机以来最有利的买入时机。.

此外，澳大利亚在房地产趋势方面落后于美国和英国，这为那些全球资本需求旺盛且微观市场供需失衡的领域（如生命科学、儿童保育和自助仓储）提供了进一步的增长潜力。.

在澳大利亚，哪些领域是亮点？哪些城市目前在跨境房地产投资方面增长最为显著？影响这些投资热点的新兴趋势有哪些？

我们特别青睐那些能够实现真实现金流增长的行业，并通过将美国和西欧的成功策略应用于澳大利亚等尚未达到机构级规模的市场，从而利用‘亚太地区滞后’现象。我们在生命科学和儿童保育等另类领域看到了极具吸引力的投资机会，在这些领域，我们可以构建出全球投资者所需求的机构级投资组合。.

澳大利亚的生命科学行业仍处于起步阶段，其发展轨迹与美国和英国相似（尽管规模较小），主要得益于不断增长的医疗保健支出、高水平的研究机构以及政府的大力资助。 澳大利亚优质私有生命科学房地产资源稀缺，而各大城市成熟的生命科学集群中却拥有大量需要此类设施的租户。 鉴于这些实验室资产与经济租金之间目前存在较大差距（与办公楼相比，全球租金溢价平均范围为35-75%），我们预计这些资产在国内市场将出现显著的租金回归。.

托儿服务行业是一项至关重要的社会基础设施资产，两党均大力支持政府提供大量补贴以提高经济生产率。 托儿服务租赁合同通常期限较长（15-20年），租金每年与消费者物价指数（CPI）挂钩上涨（无上限，但设有3-3.5%的固定下限），且采用双净或三净租金结构，从而最大限度地减少了现金流流失，并带来了难得的实际投资收益率。 澳大利亚政府平均直接补贴托儿服务运营商70%的收入，这为寻找高质量的租户契约提供了机会。托儿服务的必需性进一步增强了其在经济波动期间的韧性。 这一类物业的大规模投资组合，在地理位置（侧重于较大城市区域）和托儿服务运营商方面实现多元化，并具备这些不可或缺的社会基础设施特征，使我们确信该资产将受到国内外资本的强烈追捧。.

哈米什·麦克唐纳

亚太区房地产负责人兼首席投资官
贝莱德

预计澳大利亚将成为亚太地区跨境投资的首选目的地。是什么因素推动澳大利亚成为跨境房地产投资者青睐的目的地？

• 强劲的人口结构——人口增长势头良好，人口主要集中在东海岸土地资源紧张市场中的各大城市，且与其他亚洲国家相比，其劳动年龄人口的中位年龄相对较年轻，这将为未来的GDP增长提供支撑。.
• 透明度与健全的法治——我们将其视为理所当然，但能够购买资产或土地的永久产权这一优势的重要性不容小觑。 透明度最终影响投资信心，根据仲量联行（JLL）的透明度指数，澳大利亚在全球排名第#4位，在亚太地区位居首位。透明度还意味着市场上的任何价格重估都会在公开平台上进行。随着某些行业出现显著的价格重估以及现金流持续强劲，前景良好的投资机会可能会浮现。.
• 从最基本的层面来看，能够获得带有内置增长机制（CPI、固定收益、市场评估）的长期租赁合同，并投资于具有重基收益率的增长型现金流，从区域比较的角度来看，这具有很强的吸引力。.

在澳大利亚，哪些领域是亮点？哪些城市目前在跨境房地产投资方面增长最为显著？影响这些投资热点的新兴趋势有哪些？

• 每个重新定价周期都蕴含着机遇和发掘价值的可能性；随着部分行业的价格似乎已触底，市场逐渐对某些城市和行业的周期性好转充满信心。 跨境交易量占比已从2018年和2019年的30%平均水平，降至今年迄今的不足20%。此外，随着区域内投资机会日益减少，澳大利亚的表现尤为突出。.
• 我们看好能够受益于积极宏观经济顺风的房地产细分领域——越来越多的人需要以最低成本更快地获得更多商品。 短期内，新南威尔士州和昆士兰州的工业及物流地产仍将是重点，这两个地区既受益于人口增长带来的积极推动力，又面临市中心填充用地稀缺及供应不足的问题，而这些因素恰恰支撑着不断增长且最终将趋于高密度化的人口基数。.
• 我们继续关注与“居住”主题相关且供应不足的领域（共享居住、自助仓储、学生公寓、土地租赁社区、经济适用房）——在成本上升的背景下，越来越多的人挤在越来越小的空间里。.
• 悉尼是一座名副其实的国际大都市，其近期及正在进行的基础设施建设进一步巩固了这一地位。加之其充满活力的都市房地产市场，悉尼依然是值得重点关注的市场之一。.

外国投资者在涉足澳大利亚房地产市场时通常会面临哪些最常见的挑战？他们又该如何有效规避这些风险？

应对各州错综复杂的监管环境——各州在监管、税收和规划体系方面可能存在显著差异——是一项挑战。为了保持竞争力，必须在各行业实施前瞻性战略，即使是对核心投资也是如此。这凸显了拥有具备深厚市场经验的本地团队的重要性，只有这样才能有效应对这些区域差异，并在市场上保持竞争力。.

Jason Maxwell

澳大利亚国家经理兼助理投资组合经理
AEW

预计澳大利亚将成为亚太地区跨境投资的首选目的地。是什么因素推动澳大利亚成为跨境房地产投资者青睐的目的地？

澳大利亚拥有亚洲最能抵御经济衰退的消费群体，而且这一群体还在不断壮大，这得益于持续涌入的移民。对于房地产市场而言，这意味着需求旺盛，而供应却因建筑成本高昂、审批流程严格且繁琐，以及当前高企的利率而受限。这使得澳大利亚成为全球最具吸引力的房地产市场之一。.

在澳大利亚，哪些领域是亮点？哪些城市目前在跨境房地产投资方面增长最为显著？影响这些投资热点的新兴趋势有哪些？

在未来几年里，布里斯班应能分走一些传统上属于悉尼和墨尔本的关注度。 布里斯班正迎来大量基础设施投资，州际移民数量也在不断增加——因为与新南威尔士州和维多利亚州等地区相比，布里斯班能为购房者提供更高的性价比；此外，随着2032年奥运会主办权的临近，这座城市将在全球舞台上日益崭露头角。.

约阿希姆·凯尔

亚太区投资组合及区域负责人
CenterSquare 投资管理亚太区

预计澳大利亚将成为亚太地区跨境投资的首选目的地。是什么因素推动澳大利亚成为跨境房地产投资者青睐的目的地？

我们看到来自新加坡和日本的资本正大量涌入澳大利亚房地产市场。在该地区，澳大利亚在吸引外资方面具有显著优势，这源于其长期以来作为开放、成熟且稳定的经济体的特点，同时该国房地产市场透明度高，且风险调整后回报率强劲。 当市场波动且经济存在诸多不确定性时，澳大利亚所展现的稳定性和韧性显得尤为突出，这也解释了当前外国投资者对澳大利亚市场的浓厚兴趣。.

产品和投资类型的多样性也吸引了资本涌入澳大利亚——投资者不仅能够实现规模效应，还能涉足不同的另类投资领域，通过合资企业、合伙企业或基金等多种方式灵活选择交易结构，并在整个资本结构中拥有广泛的选择空间。 无论是机构型还是私营精品型，众多高素质且经验丰富的基金管理人都在寻求第三方资本，这意味着对于寻求本地专业知识的外国资本而言，存在大量投资机会。.

在澳大利亚，哪些领域是亮点？哪些城市目前在跨境房地产投资方面增长最为显著？影响这些投资热点的新兴趋势有哪些？

长期以来，物流和生活服务一直是许多企业最青睐的领域。虽然今年对数据中心的兴趣激增，且获取成熟产品的难度有所缓解，但这仍然是一项挑战。.

尽管物流领域仍是许多境外资本的优先投资方向，但在居住领域——由于高昂的建设成本影响了BTR项目的开发可行性，投资重点已从BTR转向PBSA。.

随着机遇涌现和价格触底，需求正从物流和居住这两个领域向更广泛的领域扩展。值得注意的是，2024年上半年办公楼市场的交易活动有所回升，这主要得益于海外集团的推动。 零售市场正吸引着越来越多机构投资者的关注，但与写字楼市场不同的是，这些关注主要来自国内投资者。.

外国投资者在涉足澳大利亚房地产市场时通常会面临哪些最常见的挑战？他们又该如何有效规避这些风险？

外国投资者面临的最常见挑战是寻找符合其标准的资产，而这些标准可能受限于资产年龄、地理位置、评级或ESG资质。 拥有足够灵活的投资授权至关重要，这使得投资者能够突破常规要求进行投资，从而把握时机或价格优势。通常，外国投资者将关注重点局限于悉尼和墨尔本等门户城市。然而，以布里斯班为例，其办公楼市场的租赁势头正日益强劲，租金增长显著，这对推动投资回报至关重要。.

卢克·比利亚

资本市场负责人——澳大利亚及新西兰
仲量联行

预计澳大利亚将成为亚太地区跨境投资的首选目的地。是什么因素推动澳大利亚成为跨境房地产投资者青睐的目的地？

• 到2030年和2040年，澳大利亚的人口增长率将位居全球之首，且其人口结构将跻身全球最年轻的前四名之列。推动这一增长的主要动力是移民，其中包括留学生和技术移民。.
• 人口强劲增长的最大受益者是房地产行业，以及住房、物流、医疗保健和零售/商业领域的需求。.
• 投入新兴“$20.0B”机构建租型住房领域的股权投资中，80%来自外国机构资本，因为该领域能提供与CPI和工资增长高度相关的长期稳定收入流。.

在澳大利亚，哪些领域是亮点？哪些城市目前在跨境房地产投资方面增长最为显著？影响这些投资热点的新兴趋势有哪些？

• 澳大利亚的“居住领域”正逐渐成为资本青睐的投资方向。这包括专为学生建造的住宿设施、合租社区、机构投资的“建租”项目以及土地租赁社区。.
• 随着州政府和联邦政府致力于提供更多社会住房和经济适用房，在HIFF和HIF等政府激励计划的推动下，我们看到越来越多的机构资本涌入该领域。.
• 资本主要集中在悉尼和墨尔本这两个市场。墨尔本的人口最近已达到700万，现已成为澳大利亚最大的城市。.

外国投资者在涉足澳大利亚房地产市场时通常会面临哪些最常见的挑战？他们又该如何有效规避这些风险？

• 通常而言，挑战主要来自州和联邦两级的税收环境。针对印花税和土地税征收的外国投资者附加费被视为一项重大的市场准入壁垒。.
• 住房问题也已政治化，一些小党派现在正利用住房问题来争取更多的选票。 这意味着旨在让“买房出租”（BtR）与其他机构资产类别在公平竞争环境中一较高下的税收优惠政策正被搁置，导致许多海外机构投资者要么转而投资于已通过税收改革以鼓励住房投资的其他国家（例如加拿大），要么选择观望，直至相关改革获得通过。.

卢克·麦金托什

伙伴
安永

预计澳大利亚将成为亚太地区跨境投资的首选目的地。是什么因素推动澳大利亚成为跨境房地产投资者青睐的目的地？

在全球及亚太地区经济日益充满不确定性的背景下，澳大利亚被视为投资者眼中的安全且政治稳定的投资目的地。澳大利亚整体市场的核心特点包括：强劲的宏观经济基本面、透明度高以及流动性充沛（尤其是与包括中国在内的其他市场相比）。

在澳大利亚，哪些领域是亮点？哪些城市目前在跨境房地产投资方面增长最为显著？影响这些投资热点的新兴趋势有哪些？

从产业角度来看，悉尼继续吸引着大部分跨境资本。墨尔本和布里斯班两地外国土地税的大幅上调，使得在这些城市进行跨境投资变得更加困难。.

随着利率上升，房地产信贷也成为一个热门领域。投资者通过债务投资获得了相当于股权的回报。.

外国投资者在涉足澳大利亚房地产市场时通常会面临哪些最常见的挑战？他们又该如何有效规避这些风险？

特别是在房地产开发领域，规划和审批流程对投资者而言正变得越来越难以应对。我们在悉尼开发绿地项目时就已注意到这一点，同时也了解到住宅/BTR领域也面临着重大挑战。.

菲利普·皮尔斯

副首席执行官，,
ESR 集团
首席执行官，,
ESR 澳大利亚与新西兰

预计澳大利亚将成为亚太地区跨境投资的首选目的地。是什么因素推动澳大利亚成为跨境房地产投资者青睐的目的地？

随着布里斯班将承办2032年夏季奥运会和残奥会，全世界的目光都将聚焦于澳大利亚，尤其是“阳光之州”昆士兰州及其发展迅猛的首府布里斯班。.

昆士兰州东南角地区——包括布里斯班、黄金海岸和阳光海岸——目前正处于繁荣时期。该州拥有全澳最高的国内净迁入率。预计布里斯班的实际租金涨幅将在亚太地区各市场中名列前茅，并且是澳大利亚租金涨幅排名第一的城市。 在“新兴世界城市”办公就业排名中，布里斯班位居榜首。.

尽管人口正在迅速增长，但澳大利亚仍被视为一个稳定、和平的民主国家，主权风险较低。澳大利亚作为投资首选国的记录十分出色，也是仅有的九个被三大主要信用评级机构一致评为AAA级的国家之一。.

2022年5月至2023年11月期间，澳大利亚储备银行将官方利率上调了425个基点，这虽然对商业地产行业造成了影响，但也为购房者创造了巨大的机遇。当前的购房条件是自全球金融危机以来最好的。.

在澳大利亚，哪些领域是亮点？哪些城市目前在跨境房地产投资方面增长最为显著？影响这些投资热点的新兴趋势有哪些？

建筑成本是影响商业房地产市场的一大因素。在昆士兰州，未来十年内有超过$90亿的政府项目正在筹备中，这些项目将吸纳大量人力资本，且相关工作均受工会合同约束。 受建筑成本影响，其他大型项目——尤其是布里斯班的新办公楼和购物中心——将无法动工。但预计现有资产价格将大幅上涨，租金增幅也将十分可观。.

在悉尼，商业市场表现强劲，但供应有限。墨尔本在新冠疫情期间举步维艰，实施的封锁措施比全球任何其他城市都多。该地的写字楼市场仍在应对供应过剩的问题，且大量州政府雇员仍在居家办公。.

过去几年，澳大利亚的工业地产表现极为出色，尽管租金增长依然稳健，但随着利率开始上升，收益率压缩在不久后便达到顶峰。.

在经历了新冠疫情期间的几年的艰难时期后，澳大利亚零售业已实现反弹，这凸显了人类作为社会性动物的本质——人们乐于在购物中心与他人互动，而不仅仅是在线购物。 自新冠疫情以来，森蒂内尔地产集团已收购了两家重要的地区性购物中心：达尔文的卡苏阿里纳广场（Casuarina Square）和昆士兰中部麦凯的卡内兰德中央购物中心（Caneland Central）。这两家购物中心在各自市场中均占据主导地位。大型购物中心的建设成本高昂，令许多人望而却步。.

外国投资者在涉足澳大利亚房地产市场时通常会面临哪些最常见的挑战？他们又该如何有效规避这些风险？

主要挑战之一是了解市场，因为需要时间来熟悉不同城市和行业的情况。与像Sentinel这样的当地房地产投资信托基金建立合作伙伴关系将大有裨益。 我们很乐意探讨潜在的合作机会。Sentinel成立于全球金融危机期间的布里斯班，拥有$2十亿的投资组合，并拥有为投资者创造卓越回报的良好业绩记录。.

与当地专家合作也有助于应对澳大利亚各不相同的税收规定。澳大利亚的税收体系是世界上最复杂但又最规范的体系之一，对于外国投资者而言，理解起来可能更为困难。.

对于外国人而言，应税收入可包括位于澳大利亚的出租房产所得，以及来源于澳大利亚的股息、利息和特许权使用费收入。根据澳大利亚税法被视为非居民的外国投资者，还需就某些来源于澳大利亚的利息和投资收入缴纳预提税。.

与一家总部位于澳大利亚的公司合作，是降低税务风险并就投资相关的其他问题获得指导的一种方式。.

沃伦·埃伯特

首席执行官
哨兵地产集团

外国投资者在涉足澳大利亚房地产市场时通常会面临哪些最常见的挑战？他们又该如何有效规避这些风险？

外国投资者面临的最常见挑战是澳大利亚不断变化的监管环境。监管环境的持续变化意味着，外国投资者必须在此框架内理解并制定合适的投资策略。 针对这一监管环境进行规划，不仅从财务角度来看是明智之举，还能在竞争激烈的环境中提升外国投资者把握机遇的竞争力。鉴于该市场机遇的争夺异常激烈，与他人建立合作伙伴关系也变得日益重要。 此类合作旨在整合互补的能力、策略和目标，从而发掘并实现这些机遇中的价值。选择合作伙伴时，需要考虑双方在文化、治理、投资策略和方法等方面是否保持一致。要确定这一点，最好的方式就是‘深入当地’，并与该市场的参与者建立良好的关系。.

威萨姆·阿布维

伙伴
明特艾利森