APREA市场快报2024年下半年

您对今年下半年亚太地区的投资机会有何预期？

印度经济一直是历届政府推出的一系列措施的受益者。其中尤为重要的是商品及服务税、破产法和印度制造计划的实施，其中具有里程碑意义的 PLI 计划极大地推动了印度经济的发展。.

与经济相映成趣的是印度的房地产，它正处于一个甜蜜点，所有广泛的子行业都需求旺盛。我们认为，上升周期已根深蒂固，并有可能在可预见的未来持续下去。.

因此，印度房地产将继续在住宅、商业和仓储等细分领域提供极具吸引力的投资机会。.

在住宅分部，我们预计中高档住宅分部和地块开发项目的大额投资将会增加。在商业和仓储分部，我们预计对新建项目和运营资产的兴趣将持续增长，尤其是在利率预期走软的情况下。.

投资机会增加的同时，投资者的风险偏好也在提高，这对印度房地产的整体投资环境来说是个好兆头。.

您是否预计会出现更多重新定价/压价的机会？

由于行业发展态势良好，我们预计系统中不会出现新的重大压力。然而，由于资产定价和现金流能见度的提高，过去难以解决的受压资产的生存能力正在得到改善。此外，受压资产的所有者越来越倾向于将管理精力从通过诉讼追偿转向与发起人协商解决，从而将腾出的管理带宽用于推动增长。因此，我们预计发起人/和解融资的机会将会增加。.

阿什什·阿加瓦尔

资本市场研究与投资咨询高级副总裁
ANAROCK Capital Advisors Pvt Ltd

鉴于美国联邦储备委员会推迟了人们期待已久的降息，您正在考虑什么样的机会？这对您的投资组合策略有何影响？您认为亚太地区哪些国家和行业最具弹性？

与大多数市场评论家相反，我们始终认为 2024 年降息的可能性很小，甚至不会降息。事实上，考虑到美国经济的强势和通胀的胶着水平，在明年年底或年初小幅加息的可能性也不再是不可能的。.

因此，我们对投资组合采取了防御性观点。自 2022 年初以来，我们开始对资产进行去杠杆化，并专注于执行我们各项战略的增值计划，以缓和各行业估值重置的影响。.

在西方，房地产价值已经开始了重置周期，我们预计亚太经合组织在未来几个月也将如此。不过，我们仍然认为发达市场的增值策略有其价值，这些策略侧重于关键的宏观经济主题，如生活和供应链动态。我们认为，这些增值策略在未来几个月应该会保持良好态势。新加坡、澳大利亚和日本尤其值得我们关注。.

在 2024 年上半年，哪些主题被证明与您的总体战略相关，您计划如何在下半年继续推进这些主题？

作为一家公司，在 2024 年伊始，我们就认为 2024 年降息的可能性很小，甚至不会降息。理由很简单，即使年内出现降息，也更容易适应降息，而不是意外加息。因此，我们在 2024 年初提出的观点正在得到验证，在 2024 年下半年，我们将继续尽可能地关注去杠杆化，并重点关注亚太地区的 "建设到租赁"（build-to-rent）和物流领域的增值战略。.

Andy Lim

土地经理人 "创始人
集团首席执行官，JL 家族办公室

您对今年下半年亚太地区的投资机会有何预期？您是否预计会出现更多的重新定价/受压机会？

您对哪些新兴技术、可持续发展和创新趋势最感兴趣？

由于预期利率在短期内将保持高位，我们对亚太地区的房地产投资采取了谨慎的态度。市场一致认为，美国联邦储备委员会可能要到 2024 年底或更晚才会开始降息。由于大多数市场当前的加息周期已经暂停，我们预计新一轮房地产投资周期将开始，其特点是投资活动增加，明确当前的资产重新定价周期，利率逐步放宽，收益率扩大。.

在收益利差紧缩的市场中，投资者正在寻找能够提供更高收益的机会，尤其是增值项目。他们还优先考虑一线市场的核心房地产，因为这些房地产能提供稳定的现金流。就地区而言，我们预计 2024 年工业和物流业仍将是投资的热门领域。此外，人们对 "可建可租/可建可售 "和学生公寓等专业生活领域的兴趣也在不断增加。.

在本地和国际因素的推动下，马来西亚在数据中心和电子制造领域进行了大量投资。由于全球供应链的变化，对电子制造设施的需求激增，促使跨国公司在马来西亚半岛北部启动大规模开发项目。.

由于对人工智能和机器学习的需求日益增长，马来西亚在东盟的战略位置，以及具有可再生能源供应潜力的廉价土地和电力，马来西亚的数据中心容量预计将成倍增长。随着政府对电力供应和新海底电缆登陆站的承诺，数据中心将成为马来西亚的主要资产类别。.

我们正在大力推动 ESG（环境、社会和治理）标准。许多现有建筑正在按照这些标准进行改造，尤其是跨国公司的目标是到 2030 年实现净零排放。预计绿色空间和符合 ESG 标准的物业将成为入住者需求标准和投资资产的主要组成部分。.

在可持续发展方面，工业和物流业以及数据中心对可持续绿色能源的需求推动了对太阳能等可再生能源的需求。为此，马来西亚政府通过其 "净能源过渡路线图"（NETR）勾画了该国到 2050 年实现净零排放的宏伟目标。.

奥里利亚-李

首席运营官--投资与资产管理
森那美地产

您对哪些新兴技术、可持续发展和创新趋势最感兴趣？
在创新技术和可持续发展趋势的推动下，印度房地产行业正在经历转型变革，这将提高效率，增强房地产资产的整体价值主张。其中最令人兴奋的趋势是智能建筑技术的采用、Proptech 创新技术的兴起以及对绿色实践的日益重视。开发商在新建房地产项目和改造现有库存时，越来越多地优先考虑这些因素。印度在这一领域蕴藏着巨大商机，六大城市近 3 亿至 3.5 亿平方英尺的甲级写字楼存量都有可能得到翻新/改造并符合电子标准。这些符合 E 标准的升级改造可能会带来 5-10% 的高租金溢价，从而提高物业估值和适销性，并可能获得更多租户的青睐。.

智能楼宇技术--智能楼宇技术融合了物联网和先进的自动化系统，通过对各种楼宇系统的实时监控，帮助物业管理人员优化楼宇性能和维护计划。此外，建筑技术的进步，如建筑信息模型（BIM）、3D 打印和模块化建筑等，也大大提高了设计和开发的效率。建筑信息模型（BIM）可以进行详细的三维建模和协作项目规划，从而减少施工过程中的错误和延误。这些技术共同提高了项目效率，降低了成本，并最大限度地减少了对环境的影响。采用 BIM 可以提高施工效率，减少施工现场近 5% 的浪费。.

Proptech 创新 - Proptech 创新通常包括各种数字解决方案，包括房地产市场、物业管理软件、用于物业查看的虚拟现实和增强现实技术，以及用于安全物业交易的区块链。这些技术将为多个相关利益方提供更高的透明度、效率和便利，从而提升整体房地产体验。.

绿色和可持续建筑实践 - 可持续性已成为现代房地产开发的基石，LEED（能源与环境设计先锋）和 WELL 等绿色建筑认证日益普及。截至 2024 年第一季度，全国六大城市约有 4.75 亿平方英尺的甲级写字楼（约 66%）通过了绿色认证。根据高力国际的数据，到 2026 年，获得绿色认证的甲级写字楼面积可能会超过 5.5 亿平方英尺。.

巴达尔-亚格尼克
首席执行官
高力国际印度公司

您对今年下半年亚太地区的投资机会有何预期？您是否预计会出现更多的重新定价/受压机会？

由于亚太地区的上限利率扩张速度将放缓，利率可能会在更长时间内保持较高水平，我们预计 2024 年下半年的购买机会将会增加。.

虽然投资者更加关注基础资产的表现，但核心地段的优质资产仍受到热捧。鉴于当前的周期性和结构性利好因素，酒店和多户型资产也受到追捧。.

根据我们的最新分析，亚太地区尚未偿还的高级商业房地产债务总额至少为 $2,570 亿美元，预计 2024 年至 2026 年期间的资金缺口为 $84 亿美元。与其他主要地区的投资者相比，这一缺口要小得多。预计写字楼行业将面临最大的资金缺口，预计在 2024 年剩余时间内资产将进一步重新定价。这种重新定价尤其会影响到目前不受租户青睐的二手物业。.

然而，不良办公楼收购将仅限于选择性市场，澳大利亚、香港特别行政区、中国大陆和韩国等市场的投资者将积极出售二级市场的不良资产，以获得更多流动资金。.

世邦魏理仕预计，在日本的带动下，2024 年亚太地区的商业地产投资额将同比增长 5%，而其他市场则有望从较低的基数上复苏。.

格雷格·海兰德

亚太区资本市场主管
世邦魏理仕

鉴于美国联邦储备委员会推迟了人们期待已久的降息，您正在考虑什么样的机会？这对您的投资组合策略有何影响？您认为亚太地区哪些国家和行业最具弹性？

背景板

• 增长具有韧性： 五月份出人意料的就业增长和工资增长速度使市场更加确信，美国联邦储备委员会将在今年夏天甚至更长时间内维持利率不变。
• 高于目标通胀率： 由于 3% 以上的通胀率高于央行 2% 的目标，较高的利率不会被视为危及经济增长的广泛指标，以至于需要下调。如果美联储今年不降息，那是因为通胀率下降的速度不如预期。因此，只有在经济增长出乎意料地放缓或通胀率升至 2% 目标时，美联储才会降息。.

机会

• 私人信贷 由于交易是根据浮动利率定价的，预计将长期受益于较高的利率
• 具体来说, 房地产信贷市场 利率的提高和房地产市场的一些失调都为投资者提供了机会。在履约房地产信贷中，投资者关注的重点是过渡性融资，这些融资目前能产生高个位数到低个位数的回报，杠杆率不高，有时甚至没有杠杆率。在供需缺口的支撑下，亚太地区新兴的私人信贷行业将继续增长，这主要得益于该地区对房地产资产开发的重视以及对替代资本来源日益增长的需求。.
• 美元 由于欧洲央行已经开始降息，美元与欧元之间的利差扩大，短期内美元可能会受到提振。加拿大央行也已开始降息。因此，美元资产也可能为其他非美元外汇提供外汇提振。.

投资组合策略

• 信贷的作用 由于短期利率仍然居高不下，私人信贷的增长将变得更加重要。私人信贷的增长表明，投资者仍将资本回报放在首位。同样，我们的投资组合已经投资于私人信贷，而这一重点可能会扩展到房地产信贷。我们青睐那些对监管环境有深刻理解、与资深贷款人建立了良好关系、能灵活捕捉机会并有明确的贷款/资产解决途径的私人信贷提供商。.
• 多样化 面对不断变化的降息预期和随之而来的市场波动，我们将继续重点关注股票和信贷，尤其是私人市场。我们的投资组合跨越多个资产类别，包括房地产和多个地区。.

具有抗灾能力的亚太地区国家和部门

• 日本 鉴于公司治理的改善将带来更高的资本效率和股东回报，以及通货紧缩向通胀的转变这两个关键的持续性主题，预计日本股票的中长期前景将一片光明。虽然按当地货币计算，日本股票在 2024 年表现良好，但远期估值仍处于十年平均水平附近，这意味着从历史高位回调应是进一步的良好入场点。
• 日本房地产上市公司 日本企业正面临着来自股东的压力，要求它们按账面价值出售资产负债表中价值被低估的资产，从而释放价值。政府机构和东京证券交易所要求日本企业更好地管理资产负债表，并专注于业务战略，以促进股东回报。这意味着可能会有更多甚至是珍贵的资产进入市场。.

在 2024 年上半年，哪些主题被证明与您的总体战略相关，您计划如何在下半年继续推进这些主题？

总体战略主题

• 聚焦日本： 2024 年上半年，我们的重点是日本，尤其是酒店和商业。特别是在过去的半年里，这些行业持续走强。.
• 继续前进、, 未来六个月，我们仍将重点关注这两类资产。我们仍然看好酒店业，因为旅游业正在强劲复苏，而且通过资产提升措施和建立强大的运营商，有机会扭转表现不佳的资产。我们打算利用我们在 Sangha 疗养度假村学到的经验，将其运用到日本当地依山傍海的市场。与此同时，我们期待着在东京启动我们的城市健康中心，我们称之为 “城市广场 ”或 "起居室"。.

在此基础上继续前进

• 鉴于泰国，特别是普吉岛的机遇和战略地位，我们也将开始关注那里的酒店业。.
• 我们过去也曾考虑过泰国，但由于宏观形势的好转，我们将重点放在了日本，但现在我们有足够的资源将业务扩展到泰国。.

詹姆斯·翁

首席战略官
草宝芝（TPC）

您对今年下半年亚太地区的投资机会有何预期？您是否预计会出现更多的重新定价/受压机会？

我们预计投资者对亚太地区生活和新经济行业的兴趣将持续，因为这些行业继续表现出强劲的市场基本面。此外，我们预计下半年对写字楼和零售等传统资产类别的投资将开始回升，原因是这些行业中的优质资产具有韧性。由于利率长期走高导致再融资压力增大，非优质资产可能会出现较高程度的持续重新定价。.

在居住领域，日本仍然是投资者的首选目标。由于东京和大阪等大城市的入住率高、租金增长积极，再加上借贷成本低，日本的多户住宅提供了极具吸引力的投资机会。在澳大利亚，鉴于该国作为旅游目的地的受欢迎程度以及政府为吸引留学生和外籍人士所做的努力，共同生活和学生公寓也提供了良好的机会。.

在该地区电子商务和数字基础设施快速扩张的推动下，包括物流和数据中心在内的新经济行业有望实现持续增长。位于城市战略要地、拥有强大基础设施和连通性的物业将继续实现租金增长和资本增值。.

最后，我们绝不能忽视亚太地区投资量最大的资产类别--写字楼行业。新加坡、首尔和东京等主要门户城市的写字楼空置率较低，租金增长积极，因此对投资者仍具有很强的吸引力。印度等高增长市场也显示出本地和全球租户的强劲需求。此外，位于中心地段的老旧写字楼通过升级改造和重新定位，为增值投资提供了机会。.

詹姆斯-杨

欧洲、中东、非洲和亚太地区投资者服务主管
戴德梁行

鉴于美国联邦储备委员会推迟了人们期待已久的降息，您正在考虑什么样的机会？这对您的投资组合策略有何影响？您认为亚太地区哪些国家和行业最具弹性？

• 我们预计利率将在较长时间内持续走高，而亚太地区（日本除外）市场的任何降息周期都将是渐进和耐心的。.
• 在我们的许多目标市场中，利率下调的延迟可能会导致更多的强制销售--许多卖家可能希望能够拖延房产价值减记的时间，让利率下降足以抵消这些负面估值影响，但这反而可能会推迟不可避免的情况发生
• 随着市场的不确定性，对行业和市场的笼统描述已不再足够；我们看到，在国家内部，甚至在行业内部，质量、占用者和资本市场都存在巨大差异。此时，房地产投资者应该有的放矢，重点关注定价错误的风险和特殊机会，充分利用当地团队独特的交易采购能力。分散投资仍然是我们分配投资组合的重点。.

哪些主题在 2024 年上半年的战略中得到了验证，您计划如何在下半年的总体战略中继续推进这些主题？

上半年的流动性有限，因此成功退出/回报的案例寥寥无几。我们认为，以下主题将继续为房地产创造有利的风险调整后回报：

• 来自积极卖家的错误定价资产
• 绿色/环境、社会和治理小组的改进
• 新经济部门带来的增长顺风
• 日本境外生活部门的扩大和制度化
• 选定了有利的占用周期，预测供应量低

Jason Lee

首席投资官、高级投资组合经理、亚洲私募股权投资主管
AEW亚洲

鉴于美国联邦储备委员会推迟了人们期待已久的降息，您正在考虑什么样的机会？这对您的投资组合策略有何影响？您认为亚太地区哪些国家和行业最具弹性？

美国顽固的通胀数据和强劲的经济增长导致了降息的推迟，这延长了利率环境的 ’长期高位"。从买方的角度来看，这可能会延长投资者在本轮利率周期高峰期购买资产的机会窗口。外汇差价在很大程度上取决于亚太地区各国央行的决定，它的作用更加多变。目前对美元的折价也为美元投资者进入亚太地区（APAC）提供了一个引人注目的投资窗口。.

我们认为，这将是投资亚太地区回报率较高的增值型和机会型房地产机会的好年份，重点是日本、韩国、新加坡和澳大利亚这四个发达经济体。虽然很难把握底部时机，但从历史经验来看，在市场失调期间会出现一个狭窄的买入窗口，然后会被不断增强的复苏信心所挤出。.

现在，我们看到了一个引人注目的机会，其驱动因素包括利率环境的长期化、不断变化的房地产需求，以及未来因某些行业的高开发成本而加剧的供不应求状况。本轮周期的主要区别在于，投资战略必须以积极管理和去碳化为核心，以实现目标回报。.

在 2024 年上半年，哪些主题被证明与您的总体战略相关，您计划如何在下半年继续推进这些主题？

就我们的投资组合策略而言，在人口结构、数字化和供应链多样化等结构性驱动因素的推动下，我们在增长型行业中看到了引人注目的机会。我们还将寻求配置困境和失宠的市场和资产类别，这是对深度价值的逆向投资，以应对未来情绪和前景的逆转。.

物流仍是本轮周期的首选行业，强大而持久的结构性主题增强了我们的信心。韩国的短期供过于求，以及日本的短期供过于求，为愿意承担租赁风险的投资者提供了价格低于重置成本的机会。在澳大利亚物流业，主要市场的空置率依然紧张，我们正在积极寻找能够提供较高收益率和租金回升空间的投资机会。.

居住也是一个高度优先的增长主题。澳大利亚新兴的 "可建可租 "行业因人口增长和住房负担能力下降而需求旺盛，表现为空置率低和租金上涨。投资者的兴趣依然浓厚，但买卖价格存在差距。由于地价和开发成本居高不下，投资者无法获得所需的回报。在本轮周期中，日本的多户住宅领域价格相对较高，我们的目标是首尔和新加坡的共同生活等与生活相关的领域。.

最后，受困和失宠的市场和资产类别也蕴藏着巨大的价值。直到最近，写字楼和零售业一直是最不景气的资产类别之一，它们的基本驱动力受到了工作习惯和消费行为结构性转变的挑战。我们转而关注大流行病后出现的不断变化的占用者需求和追求质量的主题，这将继续与城市化和经济增长的长期发展相吻合。.

在写字楼方面，澳大利亚悉尼和布里斯班的核心地段，以及日本东京和大阪的乙级写字楼，都具有翻新和去碳化的上升空间，而且加权租赁到期情况较低，是当前引人注目的逆势投资机会。在零售方面，我们的目标是新加坡和澳大利亚的非全权零售机会，这些机会已被证明具有弹性，包括通过资产提升措施进行重新定位。.

保持高度的选择性也是我们的一项战略举措，是我们更加专注于资本配置的关键。例如，虽然首尔写字楼的基本面仍然是亚太地区最强劲的，但我们仍然保持选择性，原因是投资者的投资组合构建策略预计会发生转变，而且写字楼行业的投资项目规模较大，导致入市价格上涨以及未来可能出现的退出延迟。新加坡核心商业区没有政府土地出让，近期一些定价低于预期的交易可能会重置新加坡的定价预期，因此新加坡写字楼从长期来看具有吸引力。.

Jeremy Choy

亚太增值部基金管理总经理
凯德置地投资

鉴于美国联邦储备委员会推迟了人们期待已久的降息，您正在考虑什么样的机会？这对您的投资组合策略有何影响？您认为亚太地区哪些国家和行业最具弹性？

2023 年第四季度，由于预期 2024 年美国利率将下降，地产股大幅反弹，平均上涨 30%。现在我们知道，这种预期为时过早，美国利率今年可能只会下调一次。对于房地产这样一个对利率敏感的行业来说，这对房地产投资信托基金和其他房地产公司的股价表现产生了深远的影响，包括在几个亚洲市场。但需要注意的是，2024 年不放松利率并不意味着完全不会放松，而只是货币宽松政策被推迟了。虽然我们预计利率不会回到过去 15 年的低点，但我们确实预计利率会在 2025 年及以后下降，并推动房地产投资信托的估值和业绩出现明显反弹。.

事实上，房地产投资信托基金在利用货币政策环境即将发生的变化方面处于令人难以置信的有利地位。房地产投资信托基金的隐含资本化率大大高于私人房地产的资本化率，这意味着房地产投资信托基金为投资者进入房地产（包括工业和公寓等行业）提供了一个比私人房地产更具吸引力的切入点。得益于每日定价，房地产投资信托基金的估值比私人房地产更快地适应了新的货币环境，澳大利亚等市场的房地产投资信托基金在调整资产价值方面也比大多数私人房地产同行更加积极主动。如今，在美国，房地产投资信托基金的资本利率比私人房地产高出 93 个基点，上市公寓的交易价格比私人房地产的资本利率低 31%。.

房地产投资信托领域的杠杆水平也大大低于私人房地产。澳大利亚、香港和美国的杠杆水平徘徊在 30-38% 左右，低于私人房地产基金，也低于全球金融危机期间房地产投资信托基金的杠杆水平。大部分房地产投资信托基金的债务都是固定利率，平均利率较低，使房地产投资信托基金免受利息支出突然飙升的影响。房地产投资信托基金还将融资渠道多样化，包括绿色债券，以保持较低的债务成本，许多房地产投资信托基金还出售了非核心资产，以降低绝对资产负债率水平。.

较低的资产负债率水平为房地产投资信托基金提供了灵活性，使其能够在直接市场资本利率上升时收购资产，从而增加其盈利流。事实上，这正是我们在全球金融危机后看到的情况，当时房地产投资信托基金利用了直接市场卖家被迫出售资产的机会，以极具吸引力的估值重新定位了投资组合，锁定了更高的长期盈利增长。这一点反映在今天的房地产投资信托基金投资组合中，与私募房地产基金相比，这些投资信托基金更多地涉足数据中心、自助存储和多家庭住宅等另类房地产增长领域。.

另类房地产行业，如上述三个行业，继续提供较高的长期盈利增长，其中澳大利亚的自助式仓储、新加坡的数据中心和日本的多户住宅尤其具有吸引力。.

因此，美国不降息并没有实质性地改变我们的投资组合策略或行业偏好，但却给了投资者更多的时间来重新布局上市房地产，以受益于一旦降息就可能出现的行业复苏。.

约阿希姆·凯尔

亚太区投资组合及区域负责人
CenterSquare 投资管理亚太区

鉴于美国联邦储备委员会推迟了人们期待已久的降息，您正在考虑什么样的机会？这对您的投资组合策略有何影响？您认为亚太地区哪些国家和行业最具弹性？

为了应对美国联邦储备局推迟调整利率的预期，我们的投资方向是那些能够抵御通胀压力并利用通胀优势的行业和实体。稳定的利率使我们能够专注于业务增长和房地产基本面，而不是借贷成本的影响。.

我们优先考虑那些以弹性著称的行业，特别是日本的租赁住房和酒店业、新加坡的零售和数据中心行业，以及澳大利亚的数据中心和住宅行业。.

在亚太地区，鉴于澳大利亚稳健的财务状况和盈利增长潜力，我们的注意力主要集中在澳大利亚。尽管持续的通货膨胀导致降息预期减弱，但在持续的移民流入和工资增长的推动下，澳大利亚的经济依然保持强劲。.

尽管在利息成本和股本成本不断攀升的情况下，新加坡的盈利增长有所放缓，但其稳定的经济增长和商业房地产价值的恢复力却十分突出。因此，积极的资产回收和回购战略被认为是必不可少的。.

围绕日本央行可能对日本房地产投资信托基金（JREIT）和房地产行业先发制人的加息，日本呈现出持续的不确定性。央行政策立场的进一步明朗将成为股市的催化剂。尽管利率普遍较低，但由于面临高股本成本和外部增长的挑战，有必要在战略上强调资产回收和回购股票的举措。.

最近宣布将香港房地产投资信托基金纳入与中国大陆的 "股票互联互通 "计划，预计将吸引资本流入，但在人民币贬值和大湾区基础设施改善的背景下，香港消费流出中国大陆的情况可能会持续。.

您对哪些新兴技术、可持续发展和创新趋势最感兴趣？

这段话全面概述了在不断创新、技术进步和可持续发展因素的推动下，实物资产行业的预期发展。.

人工智能、云服务和数据中心：对人工智能和云服务的依赖程度不断提高，预计将推动数据中心需求的大幅增长。这凸显了强大的数字基础设施对支持技术创新的重要性。.

5G 和物联网技术与通信塔：5G 和物联网技术的广泛应用预计将导致数据流量激增，这就强调了通信塔在促进连接方面的关键作用。.

电子商务与物流设施：消费者偏好的不断变化，尤其是对便利性的偏好，推动了电子商务的发展。因此，物流设施预计将不断发展和扩大，以满足因商业数字化而不断升级的需求。.

研发和生命科学设施：在制药和医疗行业持续研发需求的推动下，生命科学设施的需求预计将保持强劲，这表明生命科学设施具有稳定性和潜在的增长机会。.

可再生能源：可再生能源的日益普及带来了巨大的投资机会，尤其是在太阳能、风能和水力发电等领域。向可再生能源的转变反映了房地产行业可持续发展的大趋势。.

农田和森林：对农业用地和森林的持续需求凸显了这些自然资产的持久重要性。对可持续土地管理实践和保护措施的投资为可持续增长和负责任地管理自然资源提供了机遇。.

新川淳之介

全球上市房地产首席投资组合经理
三井住友 DS 资产管理有限公司

在 2024 年上半年，哪些主题被证明与您的总体战略相关，您计划如何在下半年继续推进这些主题？

从中国内地来看，2024 年上半年见证了一个趋势：中国注重高质量生产和制造企业的全球发展战略。这一趋势正在影响我们下半年的总体战略：

强调中国高质量生产的发展： 中国强调高质量生产，因此需要现代化设施。我们将优先考虑

• 高科技工业园区：这些园区应提供先进的基础设施、研发设施，并靠近大学。它们能满足高科技制造业的需求，如气候控制、洁净室环境和高楼层承载能力。.
• 东南亚：东南亚的工业园区，尤其是那些基础设施完善、靠近港口的工业园区，完全有能力吸收中国的生产转移。我们将重点投资于高科技制造业的高质量设施/工业园区。.

保持 H1 的势头：

我们将通过以下方式利用 H1 中确定的主题：

积极监测中国的高科技制造业：确定受益于质量推动的具体细分行业，并针对这些行业建立工业园区。.

寻找优质投资机会，深化我们在东南亚的业务。.

通过利用这些不断变化的生产环境，我们可以在 2024 年下半年及以后为我们的投资组合带来强劲的业绩。.

您对哪些新兴技术、可持续发展和创新趋势最感兴趣？

在技术、可持续发展和创新等令人兴奋的趋势推动下，亚太地区的房地产市场正在经历一场变革。以下几个趋势引起了我的兴趣：

• 智能楼宇：配备传感器和自动化系统的楼宇，可优化能源使用，提高住户舒适度，并生成宝贵数据以进一步提高效率。.
• 人工智能驱动的资产管理：人工智能（AI）可以分析大量数据，优化占用率、预测维护需求并识别潜在的投资机会。.
• 自动化和机器人技术：仓库流程自动化将提高效率和准确性，从而对该行业的劳动力需求产生潜在影响。.

这些趋势将对房地产行业产生重大影响：

• 对专业技能的需求增加：投资者和开发商将需要物业技术、可持续发展和物流方面的专业知识，以驾驭不断变化的环境。.
• 数据驱动决策：数据将成为投资决策的核心，人工智能将在识别机会和管理资产方面发挥关键作用。.

拥抱未来，走在这些趋势前端的投资者将处于有利位置，抓住它们带来的机遇。通过融入物业科技、优先考虑可持续发展和拥抱创新，我们可以驾驭不断变化的亚太地区房地产市场，打造面向未来的房地产投资组合。.

孔令仪

常务董事兼首席投资官
深圳首创置业有限公司

您对今年下半年亚太地区的投资机会有何预期？您是否预计会出现更多的重新定价/受压机会？

泰国房地产市场目前正经历投资放缓，主要原因是地缘政治冲突对外国需求的影响。尽管如此，投资者仍然看好位于黄金地段的优质增值资产的潜在折扣机会。在市场放缓的情况下，投资者希望利用潜在的增值前景，这反映了他们的谨慎态度。在零售业，虽然需求有望在 2024 年趋于稳定，但半数以上的投资者都在寻求某些市场的购物中心和高街商铺的折扣，以证明较高的融资成本是合理的。这表明，投资者在投资时持谨慎和选择性态度，专注于获得最佳交易。另一方面，在稳定需求的推动下，土地交易市场保持稳定。然而，由于本地市场消费和出口市场状况疲软，预计物流仓储物业市场将放缓。这可能会导致此类物业的需求减少，从而对寻求折扣机会的投资者更具吸引力。.

您对哪些新兴技术、可持续发展和创新趋势最感兴趣？

物联网的使用和安装正在以更低的成本在各个房地产领域不断增加，尤其是在住宅领域。这些设备为重视机器人和人工智能助手的年轻一代提供了更便捷、更匹配的生活方式。我们很高兴看到更多的数字技术和物理技术相结合，为医疗保健领域的居民、旅行者和居住者的生活提供帮助。虽然人工智能助手在泰国房地产行业的应用有限，但能够支持预测性维护和节能的设备将成为房地产行业可持续发展的驱动力。.

桃田实

首席执行官
摩科瑞（泰国）有限公司.

您对哪些新兴技术、可持续发展和创新趋势最感兴趣？

可持续发展领域有很多有趣的发展。我们对光伏技术的新趋势特别感兴趣，因为作为一个拥有 68 处房产的投资基金，太阳能电池板对我们的影响最大。重量更轻、效率更高的新型电池板可以让我们更好地利用零售公园（带状购物中心）宽阔的屋顶区域，而我们的零售投资组合中大部分都是这种区域。.

目前，我们正在利用太阳能改造我们的房地产投资组合。我们在德国和奥地利的房产已经安装了光伏发电系统，现在我们的重点是捷克的房产，因为我们在捷克拥有最多的房产。第一批零售公园已经开始使用太阳能，我们的目标是在今年年底之前再完成 10 处房产的太阳能电池板安装。我们计划总共在 20 万平方米的面积上安装光伏设施。.

事实证明，这一策略不仅是减少碳排放的好方法，而且对租户也有积极影响，因为他们可以以较低的成本购买绿色能源。此外，它还有利于投资者，因为安装太阳能电池板可以提高房产的价值。.

翁德雷·西赫罗夫斯基

董事会成员
ZDR Investments SG VCC

您对今年下半年亚太地区的投资机会有何预期？您是否预计会出现更多的重新定价/受压机会？

2024 年，亚太地区市场表现强劲。由于该地区地理范围广泛，各国的资产类别处于不同的增长、停滞或重新定价模式，因此存在不同的投资机会。.

投资者有充足的资金可用于投资，这为私人贷款机构提供了一个重要机会，以填补银行不愿向整个地区的房地产贷款所留下的空白。经济复苏的积极迹象和对增长型资产类别的关注，为整个地区的 2024 年创造了独特的战略性投资机会。.

在写字楼继续受到投资者青睐的同时，零售、物流/工业和多户住宅/BTR 资产类别等业务线也在亚太地区的主要城市出现了广泛的机遇。我们看到学生公寓、数据中心和老年公寓等另类行业的增长。预计在今年余下的时间里，这些行业将为该地区带来令人兴奋的机遇。旅游业客流量的强劲反弹极大地推动了酒店业的发展，从而带来了更多的投资机会。.

目前，重新定价主要集中在写字楼领域，而澳大利亚正处于这些调整的前沿。调整周期还为时尚早，我们预计其他行业也会出现类似趋势，比如韩国的物流业。.

亚太地区大多数市场的写字楼基本面（租金增长、净吸纳量、履约能力）具有弹性，这也是错位现象如此有限的原因。与近期写字楼交易定价强劲的北美和欧洲相比，亚太地区的写字楼保持了相对的弹性。此外，亚洲政府债券收益率（无风险利率）处于较高水平，而写字楼利差仍处于十年来的低点。这些债券收益率的正常化会对整个 CRE 资产产生连锁反应，从而有效地重置估值。.

例如：2023 年第四季度，位于首尔江南次级市场的精品写字楼资产 Arc Place 收到了优先竞标者的出价，该出价与 21 年第四季度至 22 年第一季度期间执行的先前交易价格一致。同样，尽管面临着漫长的尽职调查过程和融资挑战，悉尼玛格丽特街 60 号的销售最终以 10% 的小幅折让成交。.

您对哪些新兴技术、可持续发展和创新趋势最感兴趣？

技术和可持续发展已成为房地产行业讨论的关键点。生成式人工智能是技术创新的关键之一，它的力量正在不断增强，我相信它有可能改变房地产行业。.

生成式人工智能可以创造新的内容、输出和解决方案。这反过来又会影响我们与建筑环境的互动，帮助我们策划更有效的解决方案。有了生成式人工智能，我们可以建立数据挖掘流程，在整个房地产生命周期内创建基准、运行分析、预测和模拟解决方案。解读海量数据和实现直观决策的能力将对标准的房地产实践产生开创性的影响。它还将影响可持续发展和负责任的房地产实践

从可持续发展的角度来看，越来越多的对话证明了人们对负责任房地产的关注已经从图纸转向了更具可操作性的要求。今天，我们看到更多的重点是创建低碳办公室和建筑，这些办公室和建筑是根据可持续发展目标和世界各国政府的严格措施建造的。.

将环境、社会和公司治理（ESG）的环境方面与社会方面相结合，正在推动房地产行业向气候更积极的方向转变。议程已经从建造绿色建筑和未来资产发展到创建全面、包容的社区，同时推动行为和企业道德的转变。这将真正改变我们建设、运营、管理和创造弹性房地产资产的方式，不仅为最终用户提供更优质的服务，还能使房地产资产保值增值。.

拉达·迪尔

首席执行官兼印度区负责人
仲量联行

您对今年下半年菲律宾的投资机会有何预期？您是否预计会出现更多的重新定价/受压机会？

在美国商务部长吉娜-雷蒙多（Gina Raimondo）最近的访问期间，美国公司承诺在可再生能源、基础设施、旅游、物流和食品加工等领域投资超过 10 亿美元。.

在房地产领域，我们看到零售业和物流业的积极发展，这两个领域都是由菲律宾人在电子商务和实体零售领域的持续消费力所推动的。.

印度的业务流程外包（BPO）行业仍然是办公空间需求的主要驱动力，预计 2024 年该行业的收入将增长 7%。就就业而言，2023 年该行业的就业岗位将增加 13 万个。.

酒店和旅游业也继续受到极大关注，预计未来五年将新增 15,000 间酒店客房。.

您对哪些新兴技术、可持续发展和创新趋势最感兴趣？

可持续发展正日益成为菲律宾房地产行业的主旋律，尤其是在写字楼和旅游业。现在，新的办公楼项目往往会申请多个绿色和健康评级机构，我们也逐渐看到业主和租户签订所谓的绿色租约。.

在旅游业方面，随着大流行病后旅游的恢复，我们看到了可持续发展的巨大推动力。我们有许多度假村，尤其是巴拉望岛的度假村，在这方面做得非常好，在资源保护和绿色运营方面树立了标杆。我们还在菲律宾各地看到了更多基于社区的旅游活动，为当地人提供了替代生计。.

里克·桑托斯

董事长兼首席执行官
桑托斯·奈特·弗兰克

您对今年下半年亚太地区的投资机会有何预期？您是否预计会出现更多的重新定价/受压机会？

以中国、印度和东南亚为首的亚太地区经济将持续扩张。亚洲开发银行预测，到 2020 年，亚太地区的经济增长率将达到 20%。 2024 年国内生产总值 4.9% 这表明从大流行病中强劲复苏。技术、金融科技和医疗保健领域蓬勃发展的私募股权和风险投资进一步支持了这一增长。.

可持续投资在该地区的发展势头也日益强劲。这一市场的价值 预计到 2032 年将达到 $30 万亿美元, 其中亚太地区的贡献最大。随着企业努力实现增长，并购活动也在增加。有 2023 年，此类交易将达到 12095 笔，总价值达 $953 亿美元, 这反映了投资者对该地区潜力的信心。.

虽然某些行业和市场存在重新定价和困境机会，但这些机会可能是选择性的，并不普遍。对于风险承受能力较高的投资者来说，经济陷入困境的公司可能会带来并购机会。不良债务和不良贷款市场有望扩大，尤其是在旅游、酒店和零售行业。不良债务 到 2028 年，亚太地区将成为全球回报率最高的地区, 这表明投资前景十分诱人。.

预计 2024 年整体房地产投资活动将温和回升、, 投资者预计全年将进一步重新定价. .可持续发展和智能建筑项目也引起了投资者的兴趣。.

地缘政治发展和监管变化会对投资战略产生重大影响。例如，中国在技术和教育方面的法规带来了新的风险，但同时也带来了机遇。能够成功驾驭这一复杂局面的投资者可能会发现独特的前景。.

鉴于市场波动和全球不确定性，谨慎和多元化的投资方法至关重要。有效的风险管理和全面的尽职调查是把握亚太地区新兴机遇的关键。.

Sridhar Nagarajan

亚洲、中东和非洲地区首席执行官
智商-情商