過去10年間に出現し、勢いを増し続けているメガトレンドの一つは、投資家による非伝統的な不動産形態への転換です。パンデミックの発生は、データセンターや物流といったデジタル経済に不可欠なインフラを提供する資産を含む、ニューエコノミー資産への注目を著しく加速させました。もう一つの強力なトレンドは、ESGイニシアチブへの移行です。.
APREA は、協会の年次会議「アジア太平洋市場展望 2022」において専門家パネルを招集し、投資家が投資におけるこうした変化をどのように活用しているかを探る機会を得ました。.
世界はデータに飢えている
クラウドコンピューティングやデータ分析といった技術の急速な導入に牽引された世界経済のデジタル化の進展は、データの重要性を増大させ、現代の世界経済の生命線と言えるほどになっています。Equinixによると、アジア太平洋地域では2020年代半ばまでに最大6,000テラビット/秒のデータが生成される可能性があります。このことは、データセンターという、これを支える重要なインフラへの需要を継続的に押し上げるでしょう。.
3人のパネリストは、データセンターは今後も地域全体で建設され続けるだろうという点で一致した。キャピタランド・インベストメントのプライベート・エクイティ・オルタナティブ・アセット部門、リアル・アセット担当CEOのパトリック・ブーコック氏は、「当社は欧州と中国でデータセンターのポートフォリオを取得しており、現在韓国で2つのデータセンターを開発中です。先進国市場と新興国市場の両方でデータ需要が増加していることから、より広範なデータセンター・プラットフォームの拡大の一環として、あらゆる市場の資産を検討しています」と述べた。しかし、議論のモデレーターを務めたSS&Cイントラリンクスのオルタナティブ・インベストメンツ部門アカウント・ディレクターのアイビー・ミン氏は、これまでの投資は主に先進国市場に集中していると指摘した。.
ゴールドマン・サックス・アセット・マネジメントのアジア太平洋プライベート投資共同責任者兼アジア太平洋不動産責任者であるタク・ムラタ氏は、その理由の一つとして、成長市場では開発業者が負わなければならないリスクが高いことを考えると、先進市場で規模を拡大する方が簡単だからだと述べた。.
もう一つの理由は、供給が需要に追いついていない先進国市場に依然として大きな機会が残っていることです。例えば、首都圏はノースバージニアに次いで世界第2位のデータセンター市場です、と彼は付け加えました。ブラックストーン不動産グループのマネージングディレクター、アンビカ・ゴエル氏もこれに同意し、日本でさえ一人当たりのデータセンター供給量は同等の都市と比べて60%少ないと指摘しました。.
新興市場においても、依然として大きな容量余裕があるため、見通しは明るい。アンビカ氏は、インドには約500メガワットのデータセンター容量があり、これはラスベガスと同程度だと指摘した。.
“「これは潜在的な需要によるもので、中流階級が増加している発展途上市場では誰もが携帯電話を持ち、タブレットも持つ可能性もあるため、当然、データセンターの需要は増加するだろう」とパトリック氏は同意した。.
ESGアジェンダへのより構造化されたアプローチ
投資家がESG準拠投資にますます多くの資金を投入する中、支払った金額に見合った成果を得るのは当然のことです。そして、それは環境問題だけに限りません。ベイン・アンド・カンパニーによると、ESGの測定可能な影響は、金融リターンやリスクと同等の重要性を持つようになると予測されています。しかしながら、異なる基準や規制が依然として課題となっています。
アンビカ氏によると、ブラックストーンは投資家やステークホルダーに対する透明性を維持するための体系的なアプローチを採用しているという。例えば、同社はシュナイダーエレクトリックと提携して公共料金支出と二酸化炭素排出量を追跡しており、これは「間違いなく業界をリードする」ものだという。.
パトリック氏も同意見で、運用会社が自社の資産におけるESG問題を定量化し、理解し、対処するために行っている取り組みに対して、投資家の視点が批判的であると指摘しました。現在では、インフラであれ不動産であれ、実物資産におけるESGの影響を理解し分析するための規律がはるかに強化されています。.
“「今後、建築環境における二酸化炭素排出量を削減するための、より強力な設備投資計画が数多く見られるようになるだろう」と彼は語った。.
タック氏は、環境要素は重要であるものの、社会面とガバナンス面にも取り組む必要があると指摘した。企業のESGフットプリントは企業の壁を越えて、バリューチェーンや様々なステークホルダーに波及する可能性があるため、これらの考慮は変化を促すために不可欠である。.
“「不動産が地域社会に与える影響については、私たちが考え、測定し、実行しようとしているものです」と彼は語った。.
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ネットゼロは主要な投資の原動力
気候変動の影響に関する証拠が世界的に蓄積されるにつれ、近年、投資家は自主的に保有資産のネットゼロ排出目標を採用するようになっている。アイビー氏は、これが資産運用会社にとって投資機会を生み出す可能性があると指摘した。.
“「不動産とインフラ業界は今、非常に興味深い時期を迎えています。世界はネットゼロへの移行に注力しています。この移行に含まれない資産は、陳腐化のリスクに直面しています。キャピタランド・インベストメントは再生可能エネルギーの機会を模索しており、プロジェクトから得られる再生可能エネルギーを物流施設やビジネスパークに供給し、その利用を拡大し続けています」とパトリックは述べています。.
アンビカ氏は、米国では、テナント企業が再生可能エネルギーへのアクセスに重点を置くため、マルチテナント型データセンターへの移行を進めていると指摘した。ブラックストーンの米国データセンタープラットフォームは、電力の100%を再生可能エネルギー源から調達することを目指しており、同社が昨年買収したQTSポートフォリオの90%についてグリーン認証の取得を目指していることを明らかにした。.
3人のパネリスト全員が、世界経済をネットゼロに移行させるためには、今後10年間で$10兆米ドル近くの巨額の投資が必要になることに同意した。アンビカ氏は、これを今世紀半ばまで継続させるには$100兆米ドル近くの投資が必要だと見積もった。.
しかし、タク氏は、重要なのは、こうした巨額の支出がどこに向けられるかだと述べた。気候変動を逆転させるためには、水素燃料など、世界にエネルギーシフトをもたらす最先端技術への投資が必要だと彼は考えている。これは、プロジェクトにさらなるリスクを負うことを意味する。しかし、タク氏は、こうした投資の波が、こうした開発をより現実的なものにしてくれることを期待している。.
“「これはまた別の機会です。金融志向の低い資本が、これらの技術の一部を支え、発展させるための興味深い方法をもたらす可能性があります。オルタナティブ投資会社である私たちにとって、これらを組み合わせ、世界に次のエネルギーシフトをもたらすことは興味深いことです」と彼は述べた。
代替案 – 良いヘッジ
世界がエンデミックな生活への道を歩み続け、パンデミックによるリスクが沈静化する一方で、2022年は新たな脅威とともに幕を開けました。まずはインフレ圧力、そして最近ではロシアのウクライナ侵攻です。これはパンデミックからの経済回復を弱め、スタグフレーションのリスクを高めています。.
“「これは、現在のトレンドの一部を継続的に後押しするだけです」とアンビカ氏は述べ、代替投資のメリットが強化されると指摘した。彼女は、パンデミック中に起こったように、サプライチェーンのレジリエンスの重要性がさらに高まるだろうと指摘した。.
“「世界で起きているのは、将来的にサプライチェーンのさらなるショックについて考えなければならないということです。新型コロナウイルスはそれを証明しており、ウクライナ情勢はそれを改めて思い起こさせるものだと思います」と彼女は詳しく説明した。.
彼女は、ブラックストーンが1兆4,540億米ドルを超える株式をテーマ別投資に投じており、そのポートフォリオの約7,010億米ドルが物流、住宅、ライフサイエンス分野に集中していることを明らかにした。これらの分野に加え、ブラックストーンはコンテンツ制作業界にも注力している。昨年、同社はシンガポールのエクリプス（旧称サンドクローラー）ビルを買収した。このビルにはディズニーとルーカスフィルムがテナントとして入居している。.
“「ここでは成長がインフレをはるかに上回っており、インフレは注目すべきものだと考えており、投資を行う際にそれを注視している」と彼女は指摘した。.
タク氏もこれに同意し、原油価格の変動は再生可能エネルギーへの移行をさらに加速させると確信している。新たな経済動向と潤沢な資本を背景に、不動産市場も現在の環境下で引き続き注目を集めるだろう。.
“「インフレ環境の観点から見ると、不動産は非常に興味深い資産クラスです。株式に近いリターンが得られますが、債券のような性質も維持されています」と彼は詳しく説明した。.
