概要
世界の債券市場は2021年の厳しいスタートを切り、10年国債の指標利回りが80ベーシスポイント以上上昇したことで、投資家にとって2016年第4四半期以来最悪の四半期の一つを終えました。しかし、利回りは3月にかけて再び上昇し、パンデミック発生前の1年以上ぶりの高水準に達したため、反落は短期間で終わりました。利回りの急上昇は、割高なバリュエーションに投資家が警戒感を強め、アジア地域の株式市場を圧迫しました。.
パンデミック関連銘柄として最も恩恵を受けてきたハイテク株は、中国当局による国内での反トラスト行為の取り締まり強化もあって、売り圧力を最も受けました。金融株も、投資ファンドのアーケゴス・キャピタルの破綻によって大きな打撃を受け、数十億ドル規模の損失に見舞われました。このため、この地域の不動産株は株価指数を上回りました。.
上場不動産
GPR/APREA上場不動産コンポジット指数は1兆8100億TP3000万ポンドのリターンを記録し、オーストラリアの不動産銘柄が、そのステープル信託の力強い運用により、地域を牽引しました。オーストラリア経済は、規制緩和と住宅価格の持続的な上昇を受け、2020年第4四半期に予想を上回るGDP成長率を記録しました。日本株も、大手デベロッパーの好調を受け、緊急事態措置の解除がセンチメントを押し上げ、アウトパフォームしました。一方、中国では、景気回復がさらに加速している兆候が見られる中、政策支援の縮小を投資家が予想したことから、上昇は抑制されました。.
キャピタランドは、オフィスREITと商業REITの合併に続き、開発部門を非公開化し、投資運用部門を純粋なファンド運用・手数料収入事業として分離する企業再編を発表しました。分離上場のキャピタランド・インベストメント・マネジメントは、運用資産残高（AUM）でアジア最大、世界でもブルックフィールド・アセット・マネジメントとブラックストーンに次ぐ第3位の不動産投資運用会社となります。.
REIT
アジア太平洋地域のREITは、主要市場全体で幅広いリターンを記録し、3月に1.9%上昇しました。オーストラリアの多角化型REITと産業REITの好調なリターンに加え、J-REITも住宅REITの好調なリターンを牽引し、3月にはアジア太平洋地域で最高のリターンを記録しました。さらなる上昇を促す要因が不足したため、小売・ホスピタリティセクターは勢いを失いました。.
一方、フィリピンでは、デベロッパーのフィリンベストが国内証券取引委員会にREITの募集登録を行った後、1年以内に3番目のREITが上場される見込みです。このREITは主に同社がマスターデベロップメントしたビジネス地区のBPOオフィス資産で構成され、オーバーアロットメントオプションが行使された場合、149億フィリピンペソの調達が見込まれています。.
昨年末に投資活動が活発化したことで、シンガポール上場REITはクロスボーダー資産獲得において勢いを維持しました。第1四半期に1兆4千億米ドル（約1兆4千億）の取引が成立し、同セクターによる買収総額は昨年を上回る見込みです。特に注目すべきは、Mapletree Logistics Trustがインドに初進出し、プネ市で約1兆4千億8,440万シンガポールドル（約1兆4千億）で倉庫2棟を取得しました。Ascendas REITは最大の投資額を記録し、1兆4千億米ドル（約1兆4千億）以上を投資しました。これには、同REITにとって欧州で初となるデータセンターの買収も含まれます。.
見通し
パンデミック発生から1年、この地域の不動産株は3月の安値から力強く回復しました。この地域のREITは、投資家に約3億8100万米ドルのリターンをもたらし、不動産指数全体を大幅に上回っていますが、アジア太平洋地域の株式市場に比べると依然として低迷しています。.
ベース効果がインフレ期待を増幅させるため、短期的な見通しは依然として不安定な状況が続くと予想されます。さらに、新たなウイルス変異株による感染者数の最近の急増は、今後の不確実性をさらに高めることは間違いありません。供給不足とコモディティ価格の上昇という懸念は、持続的ではあるが不均一で時に混乱をきたす経済回復を示唆しており、投資家は債券利回りの上昇と迫りくる金融引き締めの影響に引き続き悩まされることになるでしょう。.
それでも、この地域のREITのスプレッドは依然として良好で、通常は200bps近く、一部の先進国市場ではそれ以上となっています。経済活動が正常化するにつれ、現在進行中のリフレトレードは、世界同時回復と整合的なものとなる可能性があります。REITは間違いなくこの状況の恩恵を受け、価格上昇をさらに加速させるでしょう。インフレ圧力の再発は、たとえ秩序だったとしても、避けられないトレードオフとなるでしょう。.
