アジア太平洋地域の一部の市場では金利がピークに達した兆候が見られ、2024年には市場活動が活発化し、徐々に回復すると予想されています。.
アジア太平洋地域の不動産セクターは、2023年第4四半期に取引が低調な状況にありました。オーナー、投資家、そして入居者は、デューデリジェンスプロセスが長期化していることから、不動産投資に対して依然として慎重な姿勢を維持していました。しかしながら、一部のアジア太平洋市場で金利がピークを迎える兆候が見られ、2024年には投資に対するセンチメントがより前向きになりつつあります。.
2023年第4四半期の主なハイライト:
オフィス部門
- オーストラリアの主要オフィス市場全体で、取引量は引き続き低調に推移しています。完了し始めた売却物件は、主にバリューアップの可能性を秘めたセカンダリーグレードの物件です。これらの売却は主にシンジケート団によって行われています。これらの取引は、デューデリジェンスの完了と必要資本の調達に相当な時間を要します。2023年11月に発生した金利のさらなる上昇は、キャップレートへの圧力を継続的に強めています。売主と買主の価格差により、上場後に撤退した物件の数を考えると、2024年にはキャップレートがさらに低下することが予想されます。.
- ベンガルールの一部のマイクロマーケットでは、オフィスセグメントの賃料がわずかに上昇しました。これは、MRT（マス・ラピッド・トランジット・システム）の開通と交通アクセスの全体的な向上によるものです。しかし、取引量の低迷により、不動産価格は連動して上昇していません。その結果、上限価格帯のキャップレートは低下しました。.
- 前四半期、ジャカルタではオフィスビルの一括売却は成立しませんでした。オフィス資産に加え、公共ライトレール交通システムの新フェーズが投資家の関心を惹きつけています。市場への供給が急増すると予想されています。企業ユーザーは、ビル全体を購入するか、拡張のために追加スペースを賃借するか、といった形で新築オフィスビルの探究を始めています。.
- マニラのオフィス需要は依然として低迷しており、新しいオフィスビルが市場に投入されるにつれて供給圧力が高まっています。.
小売業
- オーストラリアの小売市場は、金利上昇を受けて市場が再調整する中で、取引が低調な状況が続いています。消費者信頼感は低下傾向にあり、非裁量的支出に影響を及ぼしています。売り手と買い手の期待価格の乖離が続くため、2024年第1四半期および第2四半期にかけてキャップレートはさらに低下すると予想されます。.
- バンコクでは、過去四半期に価格変動を裏付けるような目立った小売取引は見られませんでした。中心地にある高級モールの開業に伴い、小売賃料が上昇し、キャップレートが若干上昇しました。しかし、これらの高級物件の賃料上昇が短期的に継続的な上昇トレンドを確立するかどうかは、まだ不透明です。.
- 第4四半期には、北京と上海の主要エリアの賃料が改善を示しました。この上昇は、これらの地域における消費者の関心の回復によるものと考えられます。小売売上高は全体的に増加しているものの、賃料が消費の増加に完全に適応し、それに追いつくにはしばらく時間がかかるでしょう。不動産所有者や家主は賃料の上昇に対して慎重な姿勢をとっており、賃料が消費パターンの変化や市場状況に十分に適応する時間を確保しています。.
- 香港では、堅調な国内消費に支えられ、小売業の稼働率と賃料は概ね堅調に推移しています。しかしながら、高い空室率を背景に、投資家は小売業セクターに対して慎重な姿勢を示しています。.
産業部門
- 今回の調査では、オーストラリアの工業市場が工業セクターの動向を牽引しました。テナントの総入居コストが限界に達した結果、現在の賃料水準は2024年にピークを迎えると予想されています。しかしながら、主要工業地帯である西シドニー全域の空室率は依然として低く、賃料は2024年を通して現在の水準で推移すると予想されます。ただし、インセンティブ水準は徐々に上昇し始めています。.
- ジャカルタでは、第4四半期に締結された取引は前四半期と同様のキャップレートをもたらしました。大手物流企業が土地や合弁パートナーを探している様子が見られます。.
- 工業用キャップレートは、ムンバイでの新規供給によって、サードパーティロジスティクス（3PL）、電子商取引、日用消費財（FMCG）セクターからの持続的な需要が相殺され、利回りと資産価値が安定しているため、横ばいを維持した。
