APREA マーケットフラッシュ 2024 年下半期

今年残りの期間におけるアジア太平洋地域における投資機会について、どのような期待をお持ちですか?

インド経済は、歴代政権が導入した数々の施策の恩恵を受けてきました。特に重要なのは、GST（物品サービス税）、破産法、そして「メイク・イン・インディア」イニシアチブの導入であり、画期的なPLI制度は経済を大きく押し上げました。.

インドの不動産市場は経済を反映しており、あらゆるサブセクターで需要が急増し、好調な状況にあります。この上昇サイクルは確固たる地位を築いており、近い将来も継続する可能性が高いと考えています。.

したがって、インドの不動産は、住宅、商業、倉庫の各サブセグメントにおいて魅力的な投資機会を提供し続けることになるでしょう。.

住宅サブセグメントでは、中級から高級住宅セグメントおよび区画開発における大型投資の増加を見込んでいます。商業・倉庫サブセグメントでは、特に金利の軟化が予想されることから、グリーンフィールドおよび運用資産への関心が持続すると予想しています。.

投資機会の増加は投資家のリスク許容度の高まりと一致しており、これはインドの不動産業界全体の投資環境にとって良い兆しです。.

さらなる価格改定や不良債権化の機会が出現すると予想していますか?

業界全体が好調な追い風を受けているため、システムに大きな新たなストレスが生じるとは予想していません。しかしながら、かつては解決が困難と思われていたストレス資産は、資産価格の上昇とキャッシュフローの可視性向上により、存続可能性が改善しています。さらに、ストレス資産の所有者は、訴訟による回収ではなく、プロモーターとの和解交渉を通じて経営資源を転換する傾向が強まっています。これにより、解放された経営資源を成長促進に活用することが可能になります。したがって、プロモーター／和解による資金調達の機会が増加すると予想しています。.

アーシーシュ・アガルワール

資本市場担当リサーチ・投資アドバイザリー担当上級副社長
アナロック・キャピタル・アドバイザーズ社

米連邦準備制度理事会（FRB）による待望の利下げ延期を受けて、どのような投資機会を検討していますか？ポートフォリオ戦略はどのように変化しましたか？アジア太平洋地域において、最も堅調な国とセクターはどこでしょうか？

大半の市場コメンテーターとは異なり、我々は常に2024年の利下げは最小限、あるいは全く行われないという見解を維持し、その前提で業務を進めてきました。実際、米国経済の堅調さとインフレ率の上昇傾向を考えると、来年の年末か年初に小幅な利上げが行われる可能性ももはや不可能ではありません。.

そのため、当社はポートフォリオに対して守備的な見方をとっています。2022年初頭から資産のレバレッジ削減を開始し、各セクターにおけるバリュエーションのリセットの影響を緩和するため、各戦略におけるバリュー・アド・プランの実行に注力しています。.

欧米では不動産価格のリセットサイクルが既に始まっており、今後数ヶ月でAPECも同様の傾向を辿ると予想しています。しかしながら、先進国市場においては、生活やサプライチェーンのダイナミクスといった主要なマクロ経済テーマに焦点を当てたバリュー・アッド戦略に依然としてバリューがあると考えています。これらのバリュー・アッド戦略は今後数ヶ月間、堅調に推移すると考えています。特に、シンガポール、オーストラリア、日本は当社にとって興味深い市場です。.

2024 年上半期の全体戦略に関連するテーマは何ですか。また、下半期にこれらをどのように構築する予定ですか。

当社は2024年初頭、2024年には金利引き下げは最小限、あるいは全くないとの前提で事業を展開していました。その理由は単純で、たとえ年内に金利引き下げがあったとしても、それへの対応は、予想外の金利引き上げよりも金利引き下げへの対応の方が容易だからです。このように、2024年初頭の当社の見解は現実のものとなりつつあり、2024年下半期も引き続き、可能な限りレバレッジ削減に注力し、アジア太平洋地域における賃貸住宅建設と物流施設分野におけるバリューアッド戦略に注力していきます。.

アンディ・リム

ランドマネージャーズ創設者
JLファミリーオフィス グループCEO

今年後半のアジア太平洋地域における投資機会について、どのような見通しをお持ちですか？リプライシングやディストレスト債の投資機会が今後さらに増えると予想していますか？

あなたが最も期待している新興テクノロジー、持続可能性、イノベーションのトレンドは何ですか?また、それらは実物資産業界にどのような影響を与えるでしょうか?

アジア太平洋地域では、短期的に金利が高止まりするとの見通しから、不動産投資に対する慎重な姿勢が見られています。市場コンセンサスは、米国連邦準備制度理事会（FRB）が利下げを開始するのは2024年末以降になる可能性を示唆しています。現在の利上げサイクルはほとんどの市場で一服しており、現在の資産価格リプライシングサイクルの明確化、金利の段階的な緩和、そして利回りの拡大を背景に、投資活動が活発化する新たな不動産投資サイクルの幕開けとなると予想しています。.

利回りスプレッドが逼迫する市場において、投資家はより高いリターンを得られる機会、特にバリュー・アド・プロジェクトを求めています。また、安定したキャッシュフローを生み出す優良市場のコア不動産も重視されています。地域別に見ると、2024年も産業セクターと物流セクターが引き続き投資対象として人気を維持すると予想されます。さらに、賃貸住宅／分譲住宅（BTO）や学生向け住宅といった、住宅に特化したセクターへの関心も高まっています。.

マレーシアでは、国内外の要因を背景に、データセンターと電子機器製造への大規模な投資が見られています。世界的なサプライチェーンの変化により、電子機器製造施設の需要が急増し、多国籍企業がマレーシア半島北部で大規模な開発を進めています。.

マレーシアにおけるデータセンターのキャパシティ予測は、AIと機械学習の需要の高まり、ASEANにおけるマレーシアの戦略的な立地、そして再生可能エネルギー供給の可能性を秘めた手頃な土地と電力供給のおかげで、飛躍的に増加しています。政府による電力供給へのコミットメントと新たな海底ケーブル陸揚局の建設により、データセンターはマレーシアの主要な資産クラスとなることが見込まれています。.

ESG（環境・社会・ガバナンス）基準への強い推進が見られます。特に多国籍企業が2030年までにネットゼロエミッションを目指す中、多くの既存建物がこれらの基準に準拠するよう改修されています。緑地やESG適合物件は、入居者の需要基準と投資資産の柱となることが期待されます。.

持続可能性への焦点が広がる中、産業・物流部門、そしてデータセンターにおける持続可能なグリーンエネルギーの必要性が、太陽光などの再生可能エネルギーの需要を押し上げています。このため、マレーシア政府はネット・エネルギー移行ロードマップ（NETR）を通じて、2050年までにネットゼロを達成するという目標を掲げています。.

オーレリア・リー

投資・資産運用部門最高執行責任者
サイム・ダービー・プロパティ

あなたが最も期待している新興テクノロジー、持続可能性、イノベーションのトレンドは何ですか?また、それらは実物資産業界にどのような影響を与えるでしょうか?
インドの不動産セクターは、革新的なテクノロジーと持続可能性のトレンドによって変革期を迎えており、これらは効率性の向上と不動産資産全体の価値提案の向上につながると見込まれています。最も刺激的なトレンドとしては、スマートビルディングテクノロジーの導入、Proptechイノベーションの台頭、そして環境に配慮した取り組みへの重点化が挙げられます。デベロッパーは、グリーンフィールド不動産開発において、また既存在庫の改修においても、これらの要素をますます重視するようになっています。インドは、この分野で大きなチャンスを提供しており、上位6都市のグレードAオフィスストックは約3億～3億5千万平方フィートに上り、改修・改修によりE対応となる可能性があります。これらのEアップグレードは、賃料プレミアムが5～10%も高くなる可能性があり、不動産評価額と市場性を高め、テナントからの関心も高まるでしょう。.

スマートビルディングテクノロジー – IoTと高度な自動化システムを統合したスマートビルディングテクノロジーは、様々な建物システムをリアルタイムで監視することで、不動産管理者が建物のパフォーマンスとメンテナンススケジュールを最適化するのに役立ちます。さらに、ビルディング・インフォメーション・モデリング（BIM）、3Dプリンティング、モジュール工法といった建設技術の進歩は、設計・開発の効率を大幅に向上させています。BIMは詳細な3Dモデリングと共同プロジェクト計画を可能にし、建設中のミスや遅延を削減します。これらの技術は、プロジェクトの効率性を高め、コストを削減し、環境への影響を最小限に抑えます。BIMの導入により、建設現場での廃棄物を約5%削減し、建設効率を向上させることができます。.

プロップテックのイノベーション – プロップテックにおけるイノベーションは、不動産マーケットプレイス、不動産管理ソフトウェア、物件内覧のための仮想現実（VR）と拡張現実（AR）、安全な不動産取引のためのブロックチェーンなど、幅広いデジタルソリューションを網羅することがよくあります。これらのテクノロジーは、複数の関係者に透明性、効率性、利便性を提供することで、不動産取引体験全体を向上させることが期待されています。.

グリーンで持続可能な建築慣行 – LEED（Leadership in Energy and Environmental Design）やWELLといったグリーンビルディング認証の普及に伴い、持続可能性は現代の不動産開発の基盤となっています。2024年第1四半期現在、国内主要6都市のグレードAオフィスストックのうち約4億7,500万平方フィート（約6億6,100万平方フィート）がグリーン認証を取得しており、これは約6億6,100万平方フィート（約5億5,000万平方フィート）に相当します。コリアーズによると、このグリーン認証グレードAオフィスストックは2026年までに5億5,000万平方フィート（約4億5,000万平方フィート）を超えると予想されています。.

バダル・ヤグニク
CEO（最高経営責任者
コリアーズ・インディア

今年後半のアジア太平洋地域における投資機会について、どのような見通しをお持ちですか？リプライシングやディストレスト債の投資機会が今後さらに増えると予想していますか？

アジア太平洋地域ではキャップレートの拡大が緩やかになり、金利が長期間高止まりする可能性が高いため、2024年後半には購入機会が増加すると予想されます。.

投資家は基礎資産のパフォーマンスを重視する傾向が強まっており、中核地域における優良資産への需要は高まっています。また、現在の景気循環と構造的な追い風を受け、ホテルや集合住宅の資産も需要が高まっています。.

当社の最新分析によると、アジア太平洋地域におけるシニア商業用不動産債務の残高は少なくとも1兆4,2570億米ドルに達し、2024年から2026年の間に1兆4,840億米ドルの資金ギャップが見込まれています。これは、他の主要地域の投資家と比較して、はるかに小さいギャップです。オフィスセクターは最も大きなギャップに直面すると予想されており、2024年の残りの期間を通じて資産価格のさらなる変動が見込まれています。この価格変動は、現在テナントに不人気となっているセカンダリー物件に特に大きな影響を与えるでしょう。.

しかし、不良オフィスの買収は特定の市場に限られ、オーストラリア、香港特別行政区、中国本土、韓国などの市場の投資家は、さらなる流動性を得るために二次的な地域にある不良資産を売却する動機があるだろう。.

CBREは、アジア太平洋地域の商業用不動産投資額が2024年に前年比5%増加すると予想しており、その牽引役は日本であり、他の市場も低い水準から回復する見通しだ。.

グレッグ・ハイランド

キャピタルマーケッツ、アジア太平洋地域担当責任者
CBRE

米連邦準備制度理事会（FRB）による待望の利下げ延期を受けて、どのような投資機会を検討していますか？ポートフォリオ戦略はどのように変化しましたか？アジア太平洋地域において、最も堅調な国とセクターはどこでしょうか？

背景

• 成長は堅調である。 5月の雇用増加と賃金上昇の驚くべきペースは、米国連邦準備制度理事会が今年の夏、そしておそらくそれ以降も金利を維持するだろうという現在の市場の確信をさらに強めた。
• 目標インフレ率を上回る: インフレ率が3%を超え、中央銀行の目標である2%を上回っているため、金利上昇は下方修正を必要とするほど経済成長の広範な指標を脅かすとは見られません。FRBが今年利下げを行わないとすれば、それはインフレ率が予想ほど急速に低下していないことが原因です。したがって、利下げは、成長が予想外に減速するか、インフレ率が2%の水準に達した場合にのみ実施されるでしょう。.

機会

• 民間信用 変動金利に基づいて取引価格が決定されるため、より長期間にわたり高金利の恩恵を受けることが予想される。
• 具体的には、, 不動産信用市場 金利の上昇と不動産市場の混乱が、投資機会を支えています。不動産クレジットにおいては、投資家の関心はトランジションファイナンスに集まっており、現在、レバレッジを低く抑え、場合によってはレバレッジなしで、1桁台後半から10％台前半のリターンを生み出しています。アジア太平洋地域では、新興のプライベートクレジットセクターは、需要と供給のギャップに支えられ、成長を続けると予想されます。これは、地域における実物資産開発への注力と、代替的な資本源への需要の高まりを背景としています。.
• 米ドル 欧州中央銀行（ECB）が既に利下げを開始しているため、米ドルとユーロの金利差が拡大し、短期的には上昇する可能性があります。カナダ銀行も利下げを開始しました。そのため、米ドル資産は米ドル以外の通貨への買い増し効果ももたらす可能性があります。.

ポートフォリオ戦略

• 信用の役割 短期金利が依然として高水準にあるため、プライベートクレジットの重要性は増すでしょう。プライベートクレジットの成長は、投資家が依然として資本収益率（ROC）よりも資本回収を優先していることを示しています。同様に、当社のポートフォリオは既にプライベートクレジットに投資しており、この重点は不動産クレジットにも拡大する可能性があります。当社は、規制環境を深く理解し、シニアレンダーとの確固たる関係を築き、機会を機敏に捉え、ローン／資産のワークアウトに向けた明確な道筋を持つプライベートクレジット提供者を選好しています。.
• 多様化 金利引き下げ期待の変化とそれに伴う市場動向を踏まえ、株式およびクレジット、特にプライベートマーケット市場における投資は、引き続き重要な焦点となっています。当社のポートフォリオは、不動産を含む複数の資産クラスと複数の地域に分散投資されています。.

回復力のあるアジア太平洋諸国とセクター

• 日本 コーポレートガバナンスの改善による資本効率の向上と株主還元の拡大、そしてデフレからインフレへの移行という2つの主要テーマを踏まえると、中長期的には明るい見通しが見込まれます。日本株は2024年に現地通貨ベースで好調なパフォーマンスを示しましたが、将来のバリュエーションは依然として過去10年間の平均水準にとどまっており、過去最高値からの調整局面は更なる好材料となる可能性があります。
• 日本の不動産上場企業 株主からの圧力に直面しており、帳簿価格で計上されたバランスシート上の過小評価資産を売却することで価値を解放するよう迫られています。日本企業は、政府機関や東京証券取引所からバランスシート管理の改善と、株主還元を促進する事業戦略への注力を求められています。これは、より多くの、そしてより価値のある資産が市場に流入する可能性があることを意味します。.

2024 年上半期の全体戦略に関連するテーマは何ですか。また、下半期にこれらをどのように構築する予定ですか。

包括的な戦略テーマ

• 日本への焦点： 2024年上半期の焦点は日本、特にホスピタリティと商業施設です。これらのセクターは、特にここ半年、引き続き好調な業績を示しています。.
• 今後、, 今後6ヶ月間は、引き続きこれら2つの資産クラスに注力していきます。観光業の力強い回復と、資産強化策や強力なオペレーターの導入を通じて、業績不振の資産を立て直す機会があることから、ホスピタリティ事業への投資は継続します。サンガ・ウェルネスリゾートで得た経験を活かし、山と海に近い日本のローカルマーケットに応用していく予定です。同時に、東京に「アーバン・アゴラ」または「ザ・リビングルーム」と呼ぶ都市型ウェルネスセンターを開設することを楽しみにしています。.

これらを基に前進する

• 私たちはまた、そこに存在する機会と戦略的な立場を考慮して、タイ、特にプーケットのホスピタリティにも注目し始めます。.
• 過去にも検討したことはありましたが、マクロ経済の回復により日本に重点を置いてきました。しかし、現在はタイに進出するのに十分なリソースがあります。.

ジェームズ・オン

最高戦略責任者
曹保鶏丁（TPC）

今年後半のアジア太平洋地域における投資機会について、どのような見通しをお持ちですか？リプライシングやディストレスト債の投資機会が今後さらに増えると予想していますか？

アジア太平洋地域の住宅セクターおよびニューエコノミーセクターは、引き続き堅調な市場ファンダメンタルズを示しており、投資家の関心は引き続き高まると予想しています。さらに、オフィスや商業施設といった伝統的な資産クラスへの投資は、これらのセクターにおける優良資産の底堅さに牽引され、年後半には回復に転じると予想しています。非優良資産は、長期にわたる高金利による借り換え圧力の高まりにより、引き続き価格のリプライシングが進むと予想されます。.

住宅セクターにおいて、日本は依然として投資家にとって最大の投資対象です。東京や大阪などの大都市圏では、高い入居率と賃料上昇に加え、低い借入コストが相まって、日本の集合住宅は魅力的な投資機会を提供しています。オーストラリアでは、観光地としての人気と、留学生や駐在員の誘致に向けた政府の取り組みにより、コリビングや学生向け住宅も魅力的な投資機会となっています。.

物流やデータセンターを含むニューエコノミーセクターは、この地域におけるeコマースとデジタルインフラの急速な拡大に牽引され、継続的な成長が見込まれます。充実したインフラと接続性を備えた戦略的な都市部の立地にある不動産は、引き続き賃料の上昇と資産価値の上昇が見込まれます。.

最後に、投資額の面でアジア太平洋地域最大の資産クラスであるオフィスセクターを見逃してはなりません。シンガポール、ソウル、東京といった主要ゲートウェイ都市は、オフィス空室率の逼迫と賃料上昇のプラス要因から、投資家にとって依然として非常に魅力的な市場です。インドなどの高成長市場も、国内外のテナントからの旺盛な需要を示しています。さらに、都心部に位置する築年数の長いオフィスビルは、改修やリポジショニングによるバリューアップ投資の機会を提供しています。.

ジェームズ・ヤング

EMEAおよびAPAC地域投資家サービス責任者
クッシュマン＆ウェイクフィールド

米連邦準備制度理事会（FRB）による待望の利下げ延期を受けて、どのような投資機会を検討していますか？ポートフォリオ戦略はどのように変化しましたか？アジア太平洋地域において、最も堅調な国とセクターはどこでしょうか？

• 当社は、高金利が長期間にわたって続くと予想しており、アジア太平洋（日本を除く）市場における利下げサイクルは段階的かつ忍耐強いものとなるだろう。.
• 多くのターゲット市場では、金利引き下げの遅れがさらなる強制売却を引き起こす可能性がある。多くの売主は、金利の低下がこれらのマイナス評価の影響を相殺するまで、不動産価値の減損を遅らせたいと考えていただろうが、実際には避けられない結果を遅らせるだけかもしれない。
• 市場の不確実性が高まる中、セクターや市場に関する一般的な見解だけではもはや通用しません。国内、さらにはセクター内においても、物件の質、入居者、資本市場において大きな乖離が見られます。不動産投資家は今こそ、ターゲットを絞り、割安なリスクと特異な投資機会に着目すべき時です。そのためには、現地チームならではの案件発掘能力を活用する必要があります。分散投資は、ポートフォリオの配分において引き続き重要な焦点です。.

2024 年上半期に実績のある戦略テーマは何ですか。また、これらを 2024 年下半期全体にどのように反映させる予定ですか。

上半期は流動性が限られており、成功したエグジット／リターンの事例はほとんどありませんでした。以下のテーマが、引き続き不動産市場において好ましいリスク調整後リターンを生み出すと考えています。

• 意欲的な売り手による誤った価格設定の資産
• グリーン/ESG強化
• 新興経済セクターからの成長の追い風
• 海外における生活セクターの拡大と制度化
• 供給予測が低い、選択された好ましい入居者サイクル

ジェイソン・リー

最高投資責任者、シニアポートフォリオマネージャー、プライベートエクイティアジア責任者
AEWアジア

米連邦準備制度理事会（FRB）による待望の利下げ延期を受けて、どのような投資機会を検討していますか？ポートフォリオ戦略はどのように変化しましたか？アジア太平洋地域において、最も堅調な国とセクターはどこでしょうか？

米国におけるインフレ指標の低迷と力強い経済成長を背景に利下げが遅れており、高金利環境が長期化しています。投資家の観点から見ると、これは投資家にとって、今回の金利サイクルのピーク時に資産を取得する機会の長期化につながる可能性があります。アジア太平洋地域（APAC）各国の中央銀行の決定に大きく左右される為替差は、より流動的な役割を果たしています。現在の米ドルに対するディスカウントは、米ドル投資家にとってアジア太平洋地域（APAC）への投資機会として魅力的です。.

今年は、日本、韓国、シンガポール、オーストラリアの4つの先進国を中心としたアジア太平洋地域において、高収益のバリューアップ型不動産やオポチュニスティック不動産への投資に適した時期だと私たちは考えています。底値を見極めるのは難しいですが、歴史的に見ると、市場の混乱期には、回復への期待が高まる前に、わずかな買いのチャンスが存在します。.

現在、長期にわたる高金利環境、不動産需要の変化、そして特定セクターにおける開発コストの高騰によって悪化する将来の供給不足状況によって、魅力的な投資機会が創出されていると認識しています。今回のサイクルにおける重要な違いは、目標リターンを達成するためには、アクティブ運用と脱炭素化の必要性を重視する投資戦略が求められる点です。.

2024 年上半期の全体戦略に関連するテーマは何ですか。また、下半期にこれらをどのように構築する予定ですか。

ポートフォリオ戦略においては、人口動態、デジタル化、サプライチェーンの多様化といった構造的な要因に牽引され、成長セクターに魅力的な投資機会があると考えています。また、将来のセンチメントや見通しの反転を予測し、ディープバリューに逆張り投資を行うため、ディストレスト市場や不人気市場、資産クラスへの投資も検討します。.

物流セクターは今期も依然として選好セクターであり、力強く持続的な構造テーマが当社の自信を支えています。韓国、そして日本でも、短期的な供給過剰は、リースリスクを負う覚悟のある投資家にとって、再調達原価を下回る魅力的な価格での投資機会を生み出しています。オーストラリアの物流施設では、主要市場の空室率が依然として逼迫しており、より高い利回りと賃料の上昇余地をもたらす参入機会を積極的に検討しています。.

住居もまた、重要な成長テーマです。オーストラリアでは、新興の賃貸住宅セクターが人口増加と住宅購入への負担軽減から旺盛な需要に直面しており、空室率の低下と賃料上昇という形で現れています。関心は依然として高いものの、価格差が存在します。地価高騰と開発コストの高騰により、投資家は必要なリターンを得ることができていません。日本のマルチファミリーセクターは今期、比較的割高なため、私たちはソウルやシンガポールのコリビングといった住居に隣接するセクターをターゲットにしています。.

最後に、不況に陥り、人気のない市場や資産クラスに、大きな価値が生まれています。オフィスと商業施設は最近まで最も苦境に立たされた資産クラスの一つであり、その基本的な原動力は、働き方や消費者行動の構造的変化によって揺らぎを見せていました。私たちは、パンデミック後に顕在化した、テナントのニーズの変化と質への逃避というテーマに注目しています。これらは、都市化と経済成長の長期的な変化と引き続き整合しています。.

オフィスに関しては、オーストラリアのシドニーとブリスベンのコアロケーション、そして改修や脱炭素化による上昇余地があり、またリース満了時のウェイトが低い日本の東京と大阪のグレードBオフィスが、現在魅力的な逆張り投資対象となっています。商業施設に関しては、シンガポールとオーストラリアの非裁量的な商業施設への投資機会をターゲットとしており、これらは資産価値向上策による再配置を含め、堅調な投資実績を示しています。.

投資アプローチにおいて厳選された投資を継続することは、当社にとって戦略的な動きであり、資本配分への注力を強化する上で重要な要素です。例えば、ソウルのオフィス物件はアジア太平洋地域において依然として最も堅調なファンダメンタルズを維持していますが、投資家のポートフォリオ構築戦略の変化やオフィスセクターの投資規模拡大に伴う、価格の上昇や将来的な撤退時期の遅延といった理由から、厳選された投資を継続しています。シンガポールのオフィス物件は、中心業務地区（CBD）における政府による土地売却がなく、また最近の取引が予想を下回る価格で行われたことで、価格予想が再燃する可能性があるため、長期的に見て魅力的です。.

ジェレミー・チョイ

APACバリューアッドファンドマネジメント担当マネージングディレクター
キャピタランド・インベストメント

米連邦準備制度理事会（FRB）による待望の利下げ延期を受けて、どのような投資機会を検討していますか？ポートフォリオ戦略はどのように変化しましたか？アジア太平洋地域において、最も堅調な国とセクターはどこでしょうか？

2023年第4四半期には、2024年の米国金利低下を見込んで不動産株が急反発し、平均30%上昇しました。しかし、現在ではこうした期待は時期尚早であり、米国金利は今年1回引き下げられるか、あるいは全く引き下げられない可能性が高いことが分かっています。不動産のように金利に敏感なセクターにとって、これはアジア市場を含むREITやその他の不動産会社の株価動向に大きな影響を与えています。ただし、2024年に金利緩和が行われないということは、全く緩和が行われないという意味ではなく、単に金融緩和が遅れているだけであることに留意することが重要です。金利が過去15年間の低水準に戻るとは予想していませんが、2025年以降は金利が低下し、REITのバリュエーションとパフォーマンスが顕著に回復すると予想しています。.

実際、REITは、差し迫った金融政策環境の変化を活かす絶好の位置に立っています。REITのインプライド・キャップレートは、非上場不動産のキャップレートよりも大幅に高く、これはつまり、REITは、産業用不動産やマンションなどのセクターを含む不動産への投資家にとって、非上場不動産よりもはるかに魅力的な参入ポイントを提供していることを意味します。日々の価格設定のおかげで、REITの評価額は非上場不動産よりもはるかに早く新たな金融環境に適応し、オーストラリアなどの市場のREITは、他のほとんどの非上場不動産よりも資産価値の調整にはるかに積極的に取り組んできました。現在、米国では、REITのキャップレートは非上場不動産よりも93bps高く、上場マンションは非上場不動産のキャップレートに対して-31%のディスカウントで取引されています。.

REITのレバレッジ水準も、民間不動産に比べて大幅に低くなっています。オーストラリア、香港、米国のレバレッジ水準は30～38%前後で推移しており、これは民間不動産ファンドや世界金融危機時のREITのレバレッジ水準を下回っています。REITの負債の大部分は固定金利で、平均金利も低いため、REITは利息費用の急激な上昇から保護されています。REITは、負債コストを低く抑えるために、グリーンボンドを含む様々な資金調達源に分散投資しており、多くのREITはレバレッジ水準の絶対値を下げるために非中核資産を売却しています。.

レバレッジ比率が低いため、REITは直接市場のキャップレートが上昇した際に資産を取得できる柔軟性が得られ、収益源を着実に拡大することができます。実際、世界金融危機後、REITは直接市場での売却を余儀なくされ、魅力的なバリュエーションでポートフォリオを再構築し、長期的な収益成長を大幅に確保しました。これは今日のREITポートフォリオにも反映されており、プライベート不動産ファンドよりも、データセンター、セルフストレージ、集合住宅といった代替不動産成長セクターへのエクスポージャーがはるかに高くなっています。.

前述の 3 つのセクターのような代替不動産セクターは、オーストラリアのセルフストレージ、シンガポールのデータセンター、日本の集合住宅など、高い長期収益成長が見込まれており、特に魅力的です。.

したがって、米国の金利引き下げがないことで、当社のポートフォリオ戦略やセクター選好は大きく変化していないが、金利が引き下げられた後に実現する可能性が高いセクター回復の恩恵を受けるために、上場不動産へのポジション変更を行うための追加の時間を投資家に与えている。.

ヨアヒム・ケール

アジア太平洋地域ポートフォリオ＆地域責任者
センタースクエア・インベストメント・マネジメント・アジア太平洋

米連邦準備制度理事会（FRB）による待望の利下げ延期を受けて、どのような投資機会を検討していますか？ポートフォリオ戦略はどのように変化しましたか？アジア太平洋地域において、最も堅調な国とセクターはどこでしょうか？

米国連邦準備制度理事会（FRB）による予想金利調整の遅延を受け、当社はインフレ圧力に耐え、それを有利に活用できるセクターおよび企業に投資アプローチをシフトしています。金利が安定しているため、借入コストの影響ではなく、売上高の成長と不動産ファンダメンタルズに注力することが可能です。.

当社は、回復力に優れていることで知られるセクターを優先しており、特に日本では賃貸住宅やホスピタリティセクター、シンガポールでは小売業やデータセンター、オーストラリアではデータセンターや住宅セクターに重点を置いています。.

アジア太平洋地域においては、堅調な財政状況と収益成長の可能性を背景に、オーストラリアに特に注目しています。インフレの持続により利下げ期待は後退しているものの、持続的な移民流入と賃金上昇に支えられ、オーストラリア経済は依然として堅調です。.

シンガポールは、金利コストと株式コストの上昇により収益成長は鈍化しているものの、安定した経済成長と商業用不動産価格の回復力によって際立っています。そのため、積極的な資産リサイクルと自社株買い戦略が不可欠と考えられています。.

日本では、日銀によるJREITおよび不動産セクターへの予防的利上げの可能性をめぐる不確実性が依然として続いている状況です。日銀の政策スタンスの明確化は、株式市場にとっての触媒となるでしょう。低金利が続くものの、高い株式コストと外部成長に伴う課題から、資産リサイクルと自社株買いへの戦略的重点化が求められています。.

香港の REIT が中国本土とのストックコネクトプログラムに含まれるという最近の発表は資本流入を引き付けると予想されるが、人民元の下落や粤港澳大湾区のインフラ改善を背景に香港から中国本土への消費流出が続いているため、過小評価が続く可能性がある。.

あなたが最も期待している新興テクノロジー、持続可能性、イノベーションのトレンドは何ですか?また、それらは実物資産業界にどのような影響を与えるでしょうか?

この文章では、進化するイノベーション、技術の進歩、持続可能性への配慮によって推進される、実物資産業界内で予想される発展の包括的な概要を示します。.

AI、クラウドサービス、データセンター：AIとクラウドサービスへの依存度の高まりにより、データセンターの需要が急増し、大幅な成長が見込まれています。これは、技術革新を支える堅牢なデジタルインフラの重要性を浮き彫りにしています。.

5G および IoT テクノロジーとタワー: 5G および IoT テクノロジーの普及により、データ トラフィックが急増することが予想され、接続性を促進する上で通信タワーが果たす重要な役割が強調されます。.

Eコマースと物流施設：消費者の嗜好の変化、特に利便性への嗜好の変化がEコマースの成長を牽引しています。そのため、物流施設は、商取引のデジタル化に伴う需要の高まりに対応するために、進化と拡張が期待されています。.

R&D およびライフ サイエンス施設: ライフ サイエンス施設の需要は、製薬および医療分野における一貫した研究開発需要に牽引されて、引き続き堅調に推移すると予測されており、安定性と潜在的な成長機会を示しています。.

再生可能エネルギー：再生可能エネルギー源の普及拡大は、特に太陽光、風力、水力発電といった分野において、大きな投資機会を生み出しています。再生可能エネルギーへの移行は、不動産業界における持続可能性への幅広いトレンドを反映しています。.

農地と森林：農地と森林への持続的な需要は、これらの自然資産の永続的な重要性を浮き彫りにしています。持続可能な土地管理慣行と保全イニシアチブへの投資は、持続可能な成長と自然資源の責任ある管理の機会をもたらします。.

新川淳之介

グローバル上場不動産部門チーフ・ポートフォリオ・マネージャー
三井住友DSアセットマネジメント株式会社

2024 年上半期の全体戦略に関連するテーマは何ですか。また、下半期にこれらをどのように構築する予定ですか。

中国本土の観点から見ると、2024年前半には、高品質生産への注力と製造企業のグローバル展開戦略というトレンドが見られました。このトレンドは、下半期の包括的な戦略を形作っています。

中国における高品質生産の発展に重点を置く： 中国は高品質な生産を重視しており、近代的な設備への需要が高まっています。私たちは以下の点を優先します。

• ハイテク工業団地：これらの工業団地は、高度なインフラ、研究開発施設、そして大学への近接性を備えている必要があります。空調設備、クリーンルーム環境、高い床荷重容量など、ハイテク製造業のニーズに対応します。.
• 東南アジア：東南アジアの工業団地、特にインフラが整備され港湾に近い工業団地は、中国の生産シフトを吸収する上で有利な立場にあります。私たちは、ハイテク製造業のニーズに応える高品質な施設／工業団地への投資に注力していきます。.

上半期の勢いを活かす:

H1 で特定されたテーマを次のように活用します。

中国のハイテク製造業を積極的に監視し、品質推進の恩恵を受ける特定のサブセクターを特定し、それらの産業に対応する工業団地をターゲットにします。.

東南アジアにおけるプレゼンスを強化するために、質の高い投資機会を特定します。.

こうした生産環境の変化を有効活用することで、2024 年下半期以降もポートフォリオを堅調に伸ばすことができます。.

あなたが最も期待している新興テクノロジー、持続可能性、イノベーションのトレンドは何ですか?また、それらは実物資産業界にどのような影響を与えるでしょうか?

アジア太平洋地域の不動産市場は、テクノロジー、サステナビリティ、イノベーションといった刺激的なトレンドによって変革を遂げつつあります。その中でも特に興味深いものをいくつかご紹介します。

• スマート ビルディング: エネルギー使用を最適化し、入居者の快適性を向上させ、効率性をさらに高めるための貴重なデータを生成するセンサーと自動化システムを備えたビルディング。.
• AI を活用した資産管理: 人工知能 (AI) は膨大な量のデータを分析して、占有率を最適化し、メンテナンスの必要性を予測し、潜在的な投資機会を特定できます。.
• 自動化とロボット工学: 倉庫プロセスの自動化により効率と精度が向上し、この分野の労働需要に影響を及ぼす可能性があります。.

これらの傾向は実物資産業界に大きな影響を与えるでしょう。

• 専門スキルの需要増加: 投資家や開発者は、進化する環境を乗り切るために、不動産技術、持続可能性、物流に関する専門知識を必要とします。.
• データに基づく意思決定: データは投資決定の中心となり、AI は機会の特定と資産の管理において重要な役割を果たします。.

未来を見据え、これらのトレンドを先取りする投資家は、それらがもたらす機会を捉える優位な立場に立つでしょう。プロップテックを取り込み、サステナビリティを重視し、イノベーションを積極的に活用することで、進化するアジア太平洋地域の不動産市場を乗り切り、将来を見据えた不動産ポートフォリオを構築することができます。.

孔令輝

マネージング・ディレクター兼最高投資責任者
深センキャピタル不動産会社

今年後半のアジア太平洋地域における投資機会について、どのような見通しをお持ちですか？リプライシングやディストレスト債の投資機会が今後さらに増えると予想していますか？

タイの不動産市場は現在、主に地政学的紛争による海外需要への影響を背景に、投資が減速しています。しかしながら、投資家は、一等地に位置する高品質で付加価値の高い資産における割安な投資機会の可能性に依然として楽観的です。この慎重な見通しは、市場減速の中で潜在的な付加価値機会を活用したいという投資家の意向を反映しています。小売セクターでは、需要は2024年に安定すると見込まれているものの、投資家の半数以上が、資金調達コストの上昇を正当化するために、特定の市場においてショッピングモールやハイストリート店舗の割安な投資機会を求めています。これは、投資家が投資において慎重かつ選別的になり、最良の取引の確保に重点を置いていることを示唆しています。一方、土地取引市場は堅調な需要に支えられ、安定を保っています。しかし、物流倉庫市場は、国内市場の消費と輸出市場の低迷により減速すると予想されています。これにより、これらの物件の需要が減少し、割安な投資機会を求める投資家にとってより魅力的なものになる可能性があります。.

あなたが最も期待している新興テクノロジー、持続可能性、イノベーションのトレンドは何ですか?また、それらは実物資産業界にどのような影響を与えるでしょうか?

IoTの活用と導入は、特に住宅分野において、様々な不動産分野で低コストで増加しています。これらの機器は、ロボットやAIアシスタントを重視する若い世代にとって、より便利で快適なライフスタイルを提供します。居住者、旅行者、そしてヘルスケア分野の入居者の生活を支援するために、デジタル技術と物理技術が融合する動きが今後さらに進むことを期待しています。タイの不動産業界におけるAIアシスタントの活用はまだ限定的ですが、予知保全や省エネを支援するデバイスは、不動産業界の持続可能性を牽引するでしょう。.

百田実

CEO（最高経営責任者
マーキュリア（タイランド）株式会社.

あなたが最も期待している新興テクノロジー、持続可能性、イノベーションのトレンドは何ですか?また、それらは実物資産業界にどのような影響を与えるでしょうか?

サステナビリティ分野には、興味深い進展が数多くあります。特に太陽光発電技術の新たなトレンドに注目しているのは、68物件のポートフォリオを保有する投資ファンドとして、太陽光パネルが私たちにとって最も大きなインパクトを与えるからです。より軽量で効率の高い新型パネルは、小売ポートフォリオの大部分を占めるショッピングモール（ストリップモール）の広い屋根面積をより有効に活用することを可能にします。.

現在、私たちは不動産ポートフォリオを太陽光発電で変革するプロセスを進めています。ドイツとオーストリアの物件は既に太陽光発電で覆われており、現在はポートフォリオの中で最も物件数が多いチェコの物件に注力しています。最初の商業施設ではすでに太陽光発電が稼働しており、今年末までにさらに10物件への太陽光パネル設置を完了する予定です。合計で20万平方メートルを太陽光発電でカバーする計画です。.

この戦略は、二酸化炭素排出量を削減する優れた方法であるだけでなく、より低コストでグリーンエネルギーを購入できるテナントにもプラスの影響を与えることが証明されています。さらに、太陽光パネルの設置は不動産価値の向上につながるため、投資家にとってもメリットがあります。.

オンドレイ・シロフスキー

取締役
ZDRインベストメンツSG VCC

今年後半のアジア太平洋地域における投資機会について、どのような見通しをお持ちですか？リプライシングやディストレスト債の投資機会が今後さらに増えると予想していますか？

2024年、アジア太平洋市場は力強い回復を見せました。この地域は地理的に広範囲に及ぶため、成長、停滞、あるいは価格調整といった様々な形態の資産クラスにおいて、各国で多様な投資機会が提供されています。.

投資家は投資に十分な資金を保有しており、民間金融機関にとっては、地域全体で銀行の不動産融資への消極的な姿勢によって生じた空白を埋める大きな機会となっています。経済回復の明るい兆候と成長志向の資産クラスへの注目は、2024年に向けて地域全体に独自の戦略的な投資機会を生み出しています。.

オフィスは引き続き投資家の支持を得ていますが、小売、物流／産業、集合住宅／BTRといった事業分野にも、主要アジア太平洋都市において幅広い投資機会が生まれています。学生寮、データセンター、シニア向け住宅といったオルタナティブセクターの成長も見られ、これらのセクターは今年後半もこの地域で魅力的な投資機会を提供すると予想されます。観光客数の力強い回復はホスピタリティセクターに大きな弾みをつけ、さらなる投資機会の創出を促しています。.

現在、オフィススペースでは価格改定が主流となっており、オーストラリアはこうした調整の最前線に立っています。調整サイクルはまだ初期段階ですが、韓国の物流施設など、他のセクターでも同様の傾向が見られると予想されます。.

アジア太平洋地域のほとんどの市場において、オフィスのファンダメンタルズ（賃料上昇率、純吸収量、変動幅）が堅調なことが、混乱が限定的である理由です。北米や欧州では近年オフィス取引で価格が高騰していますが、アジア太平洋地域のオフィスは比較的堅調な推移を維持しています。さらに、アジア国債の利回り（リスクフリーレート）は高水準にある一方、オフィスのスプレッドは過去10年間で最低水準を維持しています。これらの国債利回りの正常化はCRE資産全体に波及効果をもたらし、バリュエーションを実質的にリセットしています。.

例えば、2023年第4四半期には、ソウル江南サブマーケットの優良オフィス資産であるアークプレイスが、優先交渉者から、2021年第4四半期から2022年第1四半期の間に行われた過去の取引価格と同程度の入札を受けました。同様に、シドニーのマーガレットストリート60番地の売却は、デューデリジェンスの長期化と資金調達の課題に直面したにもかかわらず、最終的に過去の取引価格と比較して10%という小幅なディスカウントで成立しました。.

あなたが最も期待している新興テクノロジー、持続可能性、イノベーションのトレンドは何ですか?また、それらは実物資産業界にどのような影響を与えるでしょうか?

不動産業界において、テクノロジーとサステナビリティは重要な議論の焦点となっています。近年、テクノロジー分野における重要なイノベーションの一つとして、生成型AI（Generative AI）が力強く発展しており、不動産業界に変革をもたらす可能性を秘めていると確信しています。.

生成AIは、新たなコンテンツ、アウトプット、そしてソリューションを生み出すことができます。これは、私たちと建築環境との関わり方に影響を与え、より効果的なソリューションをキュレートするのに役立ちます。生成AIを活用することで、データマイニングプロセスを確立し、ベンチマークの作成、分析の実行、そして不動産ライフサイクル全体にわたるソリューションの予測とモデル化が可能になります。膨大な量のデータを解釈し、直感的な意思決定を可能にする能力は、標準的な不動産実務に重要な影響を及ぼすでしょう。また、持続可能性と責任ある不動産実務にも影響を与えるでしょう。

持続可能性の観点から見ると、責任ある不動産への関心が、単なる計画段階からより実践的な課題へと移行したことを示す議論の高まりが見られます。今日では、持続可能性目標と世界各国政府の厳格な対策に基づいて建設される、低炭素オフィスやビルの建設に重点が置かれています。.

ESGの環境的側面と社会的側面を統合することで、不動産セクターはより気候ポジティブなセクターへと移行しています。課題は、グリーンビルディングの建設や将来を見据えた資産の確保から、行動と企業倫理の変革を推進しながら、包括的でインクルーシブな地域づくりへと進化しています。これにより、レジリエントな不動産資産の構築、運用、管理、そして創出の方法を真に変革することができ、エンドユーザーにとってより質の高いサービスを提供するだけでなく、実物資産の価値を高めることにも繋がります。.

ラダ・ディール

インド CEO 兼カントリーヘッド
JLL

今年後半のフィリピンにおける投資機会について、どのような見通しをお持ちですか？リプライシングやディストレスト債の投資機会がさらに増えると予想していますか？

マルコス政権のビジネスフレンドリーな政策により、特に米国からの外国投資を誘致する良い流れが生まれ、最近のジーナ・ライモンド米国商務長官の訪問時には、再生可能エネルギー、インフラ、観光、物流、食品加工の分野で米国企業による10億ドルを超える投資が約束された。.

不動産分野では、eコマースと実店舗の両方でフィリピン人の消費が継続的に堅調であることから、小売と物流の両面で前向きな発展が見られます。.

同国のBPO部門は依然としてオフィススペース需要の主要な牽引役であり、2024年には収益が7%増加すると予想されています。雇用の面では、この部門は2023年に13万人以上の雇用を増やしました。.

ホスピタリティと観光業も引き続き大きな関心を集めており、今後 5 年間で 15,000 室の新しいホテル客室が建設されると予想されています。.

あなたが最も期待している新興テクノロジー、持続可能性、イノベーションのトレンドは何ですか?また、それらは実物資産業界にどのような影響を与えるでしょうか?

フィリピンの不動産、特にオフィスと観光セクターにおいて、持続可能性はますます重要な要素になりつつあります。新規オフィスプロジェクトは、複数の環境・ウェルネス評価機関に申請する傾向があり、家主とテナントがいわゆるグリーンリース契約を結ぶケースも徐々に増えています。.

観光面では、パンデミック後の旅行再開に伴い、持続可能性への取り組みが顕著に見られました。特にパラワン島には、資源保全とグリーンオペレーションの基準を確立し、この分野で非常に優れた成果を上げているリゾートが数多くあります。また、フィリピン全土で地域密着型の旅行活動が増加し、地元の人々に代替的な生計手段を提供しています。.

リック・サントス

会長兼最高経営責任者
サントス・ナイト・フランク

今年後半のアジア太平洋地域における投資機会について、どのような見通しをお持ちですか？リプライシングやディストレスト債の投資機会が今後さらに増えると予想していますか？

アジア太平洋地域は、中国、インド、東南アジアを先頭に、経済成長が続くと見込まれています。アジア開発銀行の予測では、 2024年のGDPは4.9% これはパンデミックからの力強い回復を示しています。この成長は、テクノロジー、フィンテック、ヘルスケア分野におけるプライベートエクイティとベンチャーキャピタルの活発な投資によってさらに支えられています。.

持続可能な投資もこの地域で勢いを増しています。この市場の価値は 2032年までに$30兆に達すると予測, アジア太平洋地域が大きな貢献を果たしました。企業が成長を目指す中、M&A活動も活発化しています。 2023年には12,095件の取引が成立し、総額は1兆4,953億元に達する, これは、この地域の潜在力に対する投資家の信頼を反映しています。.

一部のセクターや市場ではリプライシングやディストレスト債の投資機会は存在しますが、それらは限定的で、広範囲に及ぶものではありません。経済的に困窮している企業は、リスク許容度の高い投資家にとってM&Aの機会となる可能性があります。ディストレスト債および不良債権市場は、特に旅行、ホスピタリティ、小売セクターで拡大すると予想されています。 2028年までにアジア太平洋地域が世界最高の収益率を達成する見込み, 魅力的な投資見通しを示しています。.

不動産投資活動は2024年に緩やかに回復すると予想されているが、, 投資家は今年中にさらなる価格改定を予想している. 持続可能でスマートな建築プロジェクトも投資家の関心を集めています。.

地政学的動向や規制の変更は、投資戦略に大きな影響を与える可能性があります。例えば、中国のテクノロジーおよび教育に関する規制は、新たなリスクをもたらすと同時に、投資機会ももたらします。この複雑な環境をうまく乗り越える投資家は、独自の可能性を見出すことができるかもしれません。.

市場のボラティリティと世界的な不確実性を考慮すると、慎重かつ分散的な投資アプローチが不可欠です。効果的なリスク管理と徹底したデューデリジェンスは、APAC地域における新たな投資機会を活かす鍵となります。.

スリダル・ナガラジャン

アジア・中東・アフリカ地域CEO
IQ-EQ