アジア市場の展望-2025年8月（B&Iキャピタル）

マクロ概要

• アジアREITにとって好ましい背景 日本以外のアジアではインフレが冷え込み、日本ではピークに達する。.
• 弱い米労働統計と関税による経済不安は、FRBが緩和する可能性を示唆している。.
• アジア全域でインフレ率が安定または低下していることが不動産需要を支えており、ほとんどのセクターで高い稼働率と賃料の上昇が見られる。.
• アジアのRE証券は、米ドル安環境では株式のセーフ・ヘイブンとして機能するかもしれない。.

日本

• 日銀、利上げに近づく インフレ評価が高まる中.
• JREITは資金調達のため、競争力の低い資産を積極的に売却してきた。 ユニット・バイバック, 金利の懸念にもかかわらず、パフォーマンスを維持している。.
• 賃料の伸びが支払利息を相殺; オフィス、ホテル、多角化、ロジスティクスの各REITが引き続き選好されている。.
• 建設コストの上昇や規制強化（千代田区など）は、デベロッパーのセンチメントを減衰させるかもしれない。.
• 大手デベロッパーの第1四半期決算は好調が予想されるが、短期的なカタリストは限られている。.

オーストラリア

• RBAは金利を据え置き, しかし、最近の平均インフレ率は緩和の可能性を示唆している。.
• 2025年度の業績見通し ガイダンスを上回る, しかし、2026年度のガイダンスは、金利引き下げの遅れにより保守的なものになるかもしれない。.
• グッドマン・グループ データセンターのJV/テナント契約が遅れているため、ガイダンスを下回る可能性がある。.
• オフィス市場は回復を見せている, チャーター・ホール、デクサス、ミルバックのように、空室率／インセンティブ・ポジティブがピークを迎えている。.

香港

• セクターを超えたポジティブなモメンタム:HIBORの低下が資金調達を支え、株式市場やIPOの動きが改善し、それが歴史的にオフィススペース需要の増加につながってきた。.
• 高級品小売業が売上高の伸びを牽引; 住宅部門は買い手規制緩和の恩恵を受けている。.
• の提案 “物件購入キャピタルコネクト” は需要を4万5,000台押し上げる可能性がある。.
• 優先順位 リテールREIT (リンク・リート、フォーチュン・リートなど）や 香港ランド キャピタル・リターン重視と基準価額絞り込み戦略のため。.

シンガポール

• 続き 資本調達 (例えば、CICTのキャピタスプリングに対する5億米ドル）は、積極的な買収戦略を反映している。.
• インフレ率の低下（<1%）をサポート 借り換えコストの低減 REITに対するエクイティ需要を押し上げる可能性が高い。.
• セクターのファンダメンタルズは、機会創出のための増資資金調達のための売り圧力があるにもかかわらず、引き続き堅調である。.
• センチュリオン が支援する新しいREITを販売している。 社員寮・学生寮, 強い関心を呼びそうだ。.

概要 アジアの不動産証券は米ドル建てで前年同期比17.53% の上昇となった。日本を除くアジアでは借入コストが低下しているため、収益のアップグレードやアクレティブな買収が可能である一方、米ドル安、低成長、金利低下が引き続きこのセクターのポジショニングを支えている。.

• 日本だ： JREITは1月以来11.9%上昇したが、依然として13%のNAVディスカウントで取引されている。日米貿易摩擦の中、日本銀行は慎重な姿勢を崩していない。オフィスとホテルのファンダメンタルズは引き続き堅調で、建設コストの上昇が新規供給を制限している。.
• オーストラリア RBAは今年後半に利下げに踏み切ると予想され、インフレ率は目標内に収まる一方、労働市場は軟化し、パートタイム雇用は減少している。当社は、住宅・多角化、小売、セルフ・ストレージのオーバーウェイトを維持する。8月決算を控え、マクロ・データが相場を押し上げると予想される。.
• 香港 香港の不動産株は2025年上半期に20%超の上昇となったが、これは金利の低下、小売、住宅、観光事業の回復、投資家のアンダーウエイト・ポジショニングに支えられたものである。香港ランドは資産売却、自社株買い、配当増額で上昇を主導したが、大型デベロッパーは依然として基準価額が大幅にディスカウントされている。.
• シンガポール 大口SREITは2025年の高値で取引されており、金利低下によるリファイナンスコストの低下とDPU増額案件の実現に支えられている。最近のNTTグローバル・データセンター・リートのIPOは2.5倍の応募超過で、当初の利回りは7.5%だった。新たな住宅冷房対策がこのセクターに重大な影響を与える可能性は低い。.