APREA マーケットフラッシュ – 2025 年のアジア太平洋市場の見通し

2025 年までにアジア太平洋地域のどの地域または都市が最大の投資ホットスポットとして浮上すると予想されますか。また、経済成長、インフラ開発、手頃な価格など、どのような要因がこの需要を促進するでしょうか。

CBREによる2025年アジア太平洋地域投資家意向調査において、東京はクロスボーダー不動産投資において6年連続でトップの座を維持しました。先進アジア諸国の中では、日本は価格の安定、国内の流動性の高さ、そして投資機会の豊富さから、全体として引き続き魅力的な投資先となるでしょう。現在、複数のセクターで純営業収益（NOI）の伸びが顕在化しており、これは容易に利用可能な、かつ収益性の高い負債を補完するものです。.

オーストラリアの不動産価格は大幅に上昇しており、今後も幅広いグローバル資本を引き付けるでしょう。好ましい人口動態と供給逼迫は、長期的な賃料上昇と資産価値の向上を後押しするでしょう。オーストラリアは、先進国市場の中で、レバレッジなしの利回りが最も高い地域です。.

アジアの成長において、インドは際立っています。構造的な需要の牽引役、拡大する中間層、そして魅力的なリスク調整後リターンに支えられ、ムンバイとデリーの2都市が初めてクロスボーダー投資先のトップ10にランクインしました。インドの規模と良好なファンダメンタルズは、市場参加者の層をますます厚くしています。また、上場投資とホールセール投資の両方において、成功事例の増加は、長期的な視点を持つ投資家の確信をさらに強めています。.

カラム・ヤング

アジア太平洋地域資本市場担当エグゼクティブディレクター
CBRE

2025 年までにアジア太平洋地域のどの地域または都市が最大の投資ホットスポットとして浮上すると予想されますか。また、経済成長、インフラ開発、手頃な価格など、どのような要因がこの需要を促進するでしょうか。

2025 年に世界中の投資家が新たな機会を模索する中、それぞれ独自の成長要因を持つアジア太平洋 (APAC) 地域の多様な市場は、ますます多くの海外資本を引き付ける態勢が整っています。.

日本 安定した政治、有利な為替レート、そして着実な成長により、シンガポールは依然として魅力的な投資先です。オフィスや集合住宅セクター、特にESG適合資産への需要が高まっているほか、都市再開発と高齢化を背景に、複合開発やヘルスケアプロジェクトへの需要も高まっています。シンガポール、香港、台湾からの投資家が活発に活動しています。.

オーストラリア シドニーやメルボルンなどの都市では、オフィス、インダストリアル＆ロジスティクス（I&L）、そして賃貸住宅（BTR）セクターを中心に、取引件数が増加する見込みです。日本、香港、マレーシア、シンガポール、そして米国の投資家は資金投入に積極的で、現地のREITやスーパーファンドも取引を牽引しています。.

インド シンガポール、日本、米国、カナダから多額の国際資本を誘致し、オフィス市場と住宅市場の両方で好調な業績を上げており、引き続き回復力を示しています。.

韓国 限られたオフィス供給と電子商取引の成長、特に物流センターの成長により、オフィスおよび産業部門への資本配分が堅調になると見ています。.

台湾の 高度な製造業が需要を押し上げており、I&L市場は2024年第3四半期に72%の取引量を占めています。.

中国 特に賃貸マンションや小売資産において、国内機関投資家やREITからの投資が継続しているとみられます。.

金利、インフレ、そして経済状況全般の変化は、2025 年に向けて不動産投資戦略にどのような影響を与えるでしょうか?

金利と資本コストがようやく低下傾向に転じ、価格とバリュエーションのギャップが縮小する中、投資家は再びアジア太平洋地域（APAC）への大規模な資金投入に備え始めています。オーストラリア、日本、韓国を含むこの地域の主要市場は、厚みと多様性に富んだセクター、力強い経済成長、そして魅力的な需給ダイナミクスといった様々な要因を背景に、世界中から、そして地域内からも資金を引き寄せると見込まれます。.

コリアーズ2025グローバル・インベスター さらに、見通しでは、資本の大部分が産業・物流（I&L）、オフィス、集合住宅／賃貸住宅（BTR）セクターに流入すると予想されています。潜在的なマイナス要因としては、特に地政学的動向に伴うリスクが挙げられます。地政学的動向は、サプライチェーンの混乱、インフレへの影響、金利の高止まりを招く可能性があります。規制変更や供給制限も課題となり、資本の動向に影響を与える可能性があります。とはいえ、より好ましい状況が投資家の行動を促すため、来年は投資額が大幅に増加すると予想しています。.

2025 年のアジア太平洋地域における不動産およびインフラ投資の主要テーマは何でしょうか。たとえば、集合住宅の継続的な増加、複合開発への移行、データセンター、物流、産業用不動産の成長などです。また、これらのトレンドはポートフォリオ戦略にどのような影響を与えるでしょうか。

2025年のアジア太平洋不動産の主要テーマ

• 利下げへの期待と価格差の縮小が2025年の取引を活性化させる米国連邦準備制度理事会（FRB）とアジア太平洋地域の中央銀行による利下げを受け、投資家の楽観的な見方が高まっています。買い手と売り手の価格差の縮小とクロスボーダー取引の増加により、2025年にはアジア太平洋地域の取引が活発化し、特に日本とオーストラリアにおけるクロスボーダー投資が増加すると予想されます。.
• 主要市場にオフショア資本を引き付ける長期的なトレンドアジア太平洋地域の強固な基盤、多様な資産クラス、そして経済成長は、オフィス、I&L、集合住宅、そしてデータセンターなどの代替セクターに焦点を当て、特に日本とオーストラリアの海外資本を引き付けるでしょう。.
• 産業・物流、集合住宅セクターが注目される2025年には、倉庫や配送センターへの強い需要を背景に、産業・物流（I&L）セクターがアジア太平洋地域における投資選好をリードするでしょう。特に日本では、集合住宅やBTR（ビル・タワー・リフォーム）資産への投資家の関心も高まっています。.
• オフィス部門は投資家の関心が大幅に高まる見込みアジア太平洋地域のオフィスセクターは、コア資産とESG適合資産に注目が集まり、投資家の関心を再び集めています。日本、インド、韓国では、特にグレードAのオフィススペースに対する需要が増加しています。.
• ホテル、小売業が追い風の恩恵を受けるホテルや小売資産は、パンデミック後の回復、金利の引き下げ、消費者心理の改善、そして需要の高い一等地の需要により、特に日本とオーストラリアにおいて、アジア太平洋地域の投資家を引き続き惹きつけています。.
• アジア太平洋地域における取引構造の進化アジア太平洋地域の投資家は、直接取引から合弁事業、個別口座、M&Aへと移行しており、不動産投資構造におけるブロックチェーンベースのセキュリティ・トークン・オファリング（STO）への関心が（日本などの市場で）高まっています。.
• 流動的な資本市場は商業不動産の課題を相殺するのに役立つ可能性があるアジア太平洋地域の投資家は、2025年の主なリスクとして、運用コストの高騰、建設コストの上昇、空室率を挙げていますが、これらは借入の可用性、市場の流動性、賃料の上昇、資本コストの低下によって軽減されると予想しています。.
• 代替案は注目を集めているが、短期的な制約は残るアジア太平洋地域の投資家は、データセンターやライフサイエンスなどの代替資産にますます惹かれていますが、在庫が限られていることや、高コストや規制などの課題により、資本配分が遅れています。.
• 世界的な出来事、国内政策、限られた在庫が主なリスク地政学的不安、インフレ、資産在庫の限界は、2025 年のアジア太平洋地域の投資家にとって主要なリスクであり、緊張の高まりと規制の変更が市場心理と資本配分に影響を及ぼす可能性があります。.

  これらのトレンドはポートフォリオ戦略にどのような影響を与えるでしょうか? 2025年には、アジア太平洋地域の不動産ポートフォリオは 工業・物流、集合住宅、, そして データセンター 堅調な需要と投資家の関心により、金利の引き下げ、価格差の縮小、そして国境を越えた投資の増加により、ポートフォリオは ESG準拠グレードAオフィススペース そして代替資産のような ライフサイエンス, 地政学的緊張や在庫不足などのリスクに対処しながら。.

クリス・ピルグリム

アジア太平洋地域グローバル資本市場担当マネージングディレクター
コリアーズ

2025 年までにアジア太平洋地域のどの地域または都市が最大の投資ホットスポットとして浮上すると予想されますか。また、この需要を促進する要因は何でしょうか。

シドニー、ブリスベン、シンガポールといった主要都市は、2025年までに投資活動の中心となると予想されています。シドニーの物流施設およびCBDオフィスセクターの堅調な業績は、景気回復、プレミアムグレードオフィスの供給不足、そしてESG適合スペースへの高い需要に起因しています。ブリスベンは、都心部の工業用不動産やホテルの改装など、多様な資産基盤を有しており、高い利回りと成長の可能性を求める投資家にとって魅力的な都市です。.

シンガポールは、安定した資本化率と産業、小売、住宅セクターにおける回復力に支えられ、富の保全拠点としての評判を背景に、引き続き世界資本を惹きつけています。同様に、東京とメルボルンは空室率の低さとバリューアップ投資への強い需要で際立っており、老朽化したオフィスや老朽化した産業資産を近代的でESGに準拠した施設に再配置することに注力しています。.

インフラ整備、政府改革、そして特にホーチミン市とジャカルタにおけるプレミアム複合開発プロジェクトやコリビング・プロジェクトへの需要により、これらの都市は新興のホットスポットとして確固たる地位を築いています。地域全体では、持続可能性とテナント中心の戦略への推進が投資トレンドを形作っていくでしょう。.

金利、インフレ、そしてより広範な経済状況の変化は、2025 年に向けて不動産投資戦略にどのような影響を与えるでしょうか?

2024年末に向けたFRBの利下げ見通しは、アジア太平洋地域の不動産市場に新たな楽観的な見方をもたらし、2025年には取引の増加が見込まれています。シドニーやシンガポールといった中核市場は、機関投資家が収益性の高いディフェンシブ投資を求める中、特にCBDのオフィス、物流施設、産業用資産において取引の回復を牽引しています。借入コストの緩和は流動性を高め、市場活動を活性化させ、メルボルンやブリスベンのCBDオフィスなど、2023年と2024年に大幅な価格改定が見られたセグメントへの投資家の再参入を促すと予想されます。しかし、金利の低下は資金調達環境の改善につながる可能性がありますが、これらの市場の安定性を維持するには、価格調整とキャップレートの動向に対する慎重なアプローチが引き続き重要となります。.

ホーチミン市やジャカルタのような成長市場では、新たな需要に対応するため、収益性の低い資産や老朽化した資産を再配置することに重点が移っています。これには、時代遅れのグレードBオフィスを持続可能なスペースに転換したり、工業施設を近代的な物流ハブに再開発して、高まるeコマース需要に対応したりすることが含まれます。.

サステナビリティへの取り組みは、地域全体の投資戦略を変革しつつあります。例えば、ソウルと香港では、「ブラウン・トゥ・グリーン」構想が、築年数の古いオフィスビルや工業用不動産を対象にESGコンプライアンスの強化を図っており、テナントと投資家の双方にとって魅力的なものとなっています。さらに、データセンターやコリビング開発といったテクノロジー主導型およびオルタナティブセクターが、長期的な構造的トレンドを反映し、主要な関心領域として浮上しています。.

全体として、資金調達条件の改善、戦略的な再配置、持続可能性を重視した再開発の組み合わせが、2025年に向けた投資戦略を決定づけ、コア市場とバリューアッド市場の両方で機会を生み出すことになるでしょう。.

2025 年のアジア太平洋地域における不動産およびインフラ投資の主要テーマは何ですか。また、これらのトレンドはポートフォリオ戦略にどのような影響を与えるでしょうか。

2025年には、, 持続可能性、付加価値の機会、, そして 中核セクターの回復力 アジア太平洋地域全体では、物流施設が投資テーマの中心となるでしょう。投資家は、シドニー、オークランド、ベンガルールといった主要市場における、eコマースの成長と都市物流のニーズを背景に、物流施設や産業用不動産への需要の高まりに着目しています。.

特に東京、メルボルン、シンガポールでは、バリュー・アド・プレイがポートフォリオの再構築を進めています。デベロッパーは、老朽化したオフィス、工業施設、そして収益性の低い商業施設を、ESGに準拠したテナントフレンドリーな空間へとアップグレードしています。ジャカルタやホーチミン市などの市場におけるライフスタイルの変化や都市化のトレンドを反映し、複合開発、コリビング・プロジェクト、郊外オフィスビルが注目を集めています。.

さらに、クアラルンプールとマニラにおける歴史的建造物や商業資産の再利用は、適応型再利用へのより広範な移行を反映しており、柔軟性と高い収益性を確保しています。マクロ経済の安定、都市の成長、そしてESGの優先事項の融合は、地域全体で回復力と持続可能性に優れた資産への投資を促進し、戦略的なポートフォリオの多様化を形成するでしょう。.

クリスティン・リー

アジア太平洋地域調査部長
ナイト・フランク

2025 年までにアジア太平洋地域のどの地域または都市が最大の投資ホットスポットとして浮上すると予想されますか。また、経済成長、インフラ開発、手頃な価格など、どのような要因がこの需要を促進するでしょうか。

アジア太平洋地域全体の多様性は、投資家にリスクカーブ全体にわたる幅広い投資機会を提供します。この地域の先進国の経済成長の加速は、2025年に予定されている金利引き下げと同様に、これらの市場への投資理論を支えるでしょう。クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの調査によると、 アジア太平洋展望2025, 過去2年間の動向を踏まえると、オーストラリアは大きな恩恵を受ける可能性が高い。インドでは引き続き力強い経済成長が続いており、リスク許容度の高い投資家にとって魅力的な投資先となる可能性がある。より広い視点で見ると、堅固な成長基盤と賃料上昇の機会を有する資産やセクターは、地域全体で魅力的な投資対象となる可能性が高い。.

金利、インフレ、そして経済状況全般の変化は、2025 年に向けて不動産投資戦略にどのような影響を与えるでしょうか?

2025年の不動産投資の見通しは、現状ではプラスです。安定した経済成長に加え、この地域の先進国の大半における経済成長の加速、そして中央銀行の金融緩和姿勢の強化が、不動産投資の追い風となっています。市場レベルでは、売主と買主の売買スプレッドも縮小しており、過去24ヶ月間に見られた価格下落はほぼ収束したことを示しています。投資市場は価格安定期に入り、この地域の大部分で資本化率は安定を維持すると予想されます。ただし、資産レベルのトレンドは市場全体の平均とは異なる可能性が高いことに留意することが重要です。.

2025 年のアジア太平洋地域における不動産およびインフラ投資の主要テーマは何でしょうか。たとえば、集合住宅の継続的な増加、複合開発への移行、データセンター、物流、産業用不動産の成長などです。また、これらのトレンドはポートフォリオ戦略にどのような影響を与えるでしょうか。

データセンターや集合住宅といった景気循環の影響を受けるセクターは、その成長性とディフェンシブ性の両方から、需要が高まると見込まれます。近年、十分な供給が課題となっており、インフレ率の低下と利下げは追い風となるものの、この問題は短期的に完全に解決される可能性は低く、需要が供給を上回る状況が続くと予想されます。物流・産業セクターも、世界的な財需要の回復に伴い、勢いを増すと予想されます。オフィスセクターは地域全体で依然として重要であり、投資家は堅調なインカムゲインを期待できる資産に投資する可能性が高いでしょう。.

ドミニク・ブラウン博士

国際研究責任者
クッシュマン＆ウェイクフィールド

シドニーオフィスは数年にわたる景気回復の瀬戸際に立っている

シドニーのオフィス市場は、2024年も引き続き厳しい状況が続いています。空室率は14.7%、純実効賃料は2020年のピークから10.5%下落、資産価値は2022年の最高値から21%下落しています。しかしながら、直近の傾向を見ると、ほとんどの主要指標の二次導関数はプラスに転じており、成長を続ける都市において新規供給が減少し、大手企業テナントが高品質なオフィススペースを求めて市場に戻ってきているため、この傾向は今後も続くでしょう。.

第3四半期の純実効賃料は、2024年の最初の9ヶ月間で77,000平方メートルの純吸収と、15.41平方メートルからわずかに減少したことを受けて、前年比3.0%上昇しました。2025年には108,000平方メートルの新規オフィススペースが市場に投入され、そのうち71%は既に契約済みです。シドニーでは2026年と2027年に新規オフィススペースが完成しますが、過去の平均を下回る見込みで、かなりのスペースが既に契約済みです。建設コストの上昇と規制およびエネルギー要件の厳格化に伴い、供給が需要を下回る状況が長期化する見込みです。.

オーストラリア最大級のREITを含むシドニーのオフィス不動産所有者にとって、今後数年間は、まだ広く過小評価されている上昇サイクルとなる可能性がある。.

ヨアヒム・H・ケール

アジア太平洋地域ポートフォリオ＆地域責任者
センタースクエア・インベストメント・マネジメント・アジア太平洋

2025 年までにアジア太平洋地域のどの地域または都市が最大の投資ホットスポットとして浮上すると予想されますか。また、経済成長、インフラ開発、手頃な価格など、どのような要因がこの需要を促進するでしょうか。

2025年においても、東南アジアは投資先として依然として競争優位性を発揮するでしょう。東南アジアの中でも、ベトナムと日本が2025年までに最大の投資ホットスポットとして台頭すると予想されます。.

ベトナムは、力強い経済成長、急速な都市化、そしてハノイとホーチミン市におけるインフラ整備の進展を背景に、投資のホットスポットとなるでしょう。世界的な製造業の拠点であり、チャイナプラスワン戦略の主要プレーヤーとして、ベトナムは多額のFDIを誘致しています。競争力のある不動産価格、若年層の人口、そして不動産需要の高まりは、ベトナムを魅力的な長期投資市場にしています。.

日本は、安定性と安定したリターンを求める投資家にとって、依然として最良の選択肢です。東京や大阪といった都市は、成熟した経済と低リスクの市場環境を背景に、住宅、オフィス、物流不動産への旺盛な需要を誇ります。.

金利、インフレ、そして経済状況全般の変化は、2025 年に向けて不動産投資戦略にどのような影響を与えるでしょうか?

2025年に向けて、世界的なインフレは継続し、利下げ幅は限定的になると予想されます。しかし、中国では状況が逆転し、継続的な利下げと金融緩和政策が見込まれます。2025年の世界の地経学的環境は依然として多くの不確実性を抱えているため、投資家は投資の安定性をより重視するようになっています。より広範な経済減速は、産業や生活必需品小売業といった回復力のあるセクターを重視したディフェンシブな戦略を後押しするでしょう。投資家は、こうした状況を乗り切るために、安定性、付加価値の高い投資機会、そしてESG適合資産を優先するでしょう。.

2025 年のアジア太平洋地域における不動産およびインフラ投資の主要テーマは何でしょうか。たとえば、集合住宅の継続的な増加、複合開発への移行、データセンター、物流、産業用不動産の成長などです。また、これらのトレンドはポートフォリオ戦略にどのような影響を与えるでしょうか。

これらのトレンドは、物流、集合住宅、データセンターといった回復力の高いセクターに焦点を当て、資産クラスと地域をまたいだ分散投資を促進するでしょう。特に複合用途不動産や産業用不動産におけるバリューアップの機会は、リスク許容度の高い投資家を惹きつけるでしょう。一方で、テナントの需要と規制基準を満たすため、持続可能性は引き続き重要な焦点となります。同時に、2025年には、グローバル化戦略が投資家にとって重要な焦点となり、異なる資産クラス間のクロスマーケット・アロケーションが追求されるでしょう。.

孔令輝

マネージング・ディレクター兼CIO
SCGCリアルティ・キャピタル

2025 年までにアジア太平洋地域のどの地域または都市が最大の投資ホットスポットとして浮上すると予想されますか。また、経済成長、インフラ開発、手頃な価格など、どのような要因がこの需要を促進するでしょうか。

アジア太平洋地域は、着実な経済成長、政策支援、そして市場機会の拡大により、今後1年間で不動産投資の主要な投資先となりつつあります。地政学的緊張や戦略的な政策再編といった世界的な課題にもかかわらず、この地域のGDPは4.4%の成長が見込まれており、着実な成長に向けた基盤が整えられています。.¹

東京、大阪、シドニー、シンガポールといった主要都市は、その安定性と高度なインフラ整備により、引き続き投資家の関心を集めています。一方、インド、インドネシア、ベトナムといった新興市場は、世界情勢の変化を背景に勢いを増しています。特にインドは、世界的なサプライチェーンの変化の恩恵を受けており、オフィス、産業、物流施設の需要増加につながっています。例えば、インドの主要6都市におけるオフィススペースの総吸収面積は、2024年に過去最高の7,520万平方フィートに達し、年間21%の成長を記録しました。.²

今後、所得水準の上昇、好ましい人口動態、金利の緩和、継続的なインフラ拡張などの前向きな要因により、アジア太平洋地域の不動産市場は活況を呈し、世界中の投資家に安定と成長の両面の機会を提供すると予想されます。.

金利、インフレ、そして経済状況全般の変化は、2025 年に向けて不動産投資戦略にどのような影響を与えるでしょうか?

2025年の見通しは、不動産投資にとって有望ながらも複雑な環境を示唆しています。インフレ率は低下すると予想されており、IMFは世界のインフレ率が2024年の5.8%から2025年には4.3%に低下すると予測しています。.³ インフレの沈静化は、経済の安定、運用コストへの圧力緩和、そして投資環境の改善をもたらしています。また、世界各国の主要中央銀行の政策スタンスの変更に伴い、金利も低下傾向にあります。例えば、中国、米国、英国などの国は金融緩和政策を採用しており、不動産投資の増加に好ましい環境が整えられています。.

変化する世界経済情勢は、慎重ながらも楽観的な見方を後押しし、不動産市場の好調な成長サイクルを示唆しています。投資家は、金利の緩和とインフレ率の改善によって借入コストが低下し、投資収益率が向上すると予想されます。2025年に向けて、不動産戦略は、好ましい環境を活用し、新興国の高成長市場、回復力のある資産クラス、そして革新的な資金調達モデルへの投資を優先することで、リターンを最大化することに重点を置くと予想されます。.

2025 年のアジア太平洋地域における不動産およびインフラ投資の主要テーマは何でしょうか。たとえば、集合住宅の継続的な増加、複合開発への移行、データセンター、物流、産業用不動産の成長などです。また、これらのトレンドはポートフォリオ戦略にどのような影響を与えるでしょうか。

2025年に向けて、アジア太平洋地域全体の不動産およびインフラ投資に影響を与える新たなトレンドがいくつか生まれています。商業面では、デジタル化とAI導入の急速な進展が、データセンターおよび関連技術インフラへの需要を大きく押し上げています。例えば、インドはデータセンターハブとして台頭しており、データセンター市場は2025年までに100億米ドル規模に達すると予想されています。.⁴ 同様に、工業・物流セクターは、eコマースのブームとサプライチェーンの再編に牽引され、健全な成長を遂げています。日本や韓国などの市場では、賃料の大幅な上昇が見込まれています。住宅分野では、都市化の進展と人口動態の変化を背景に、集合住宅というコンセプトの魅力が高まっています。今日、消費者は、現代のライフスタイルの嗜好に応える、生活、仕事、余暇のあらゆる空間に高度なアメニティを備えた統合型タウンシップへと徐々に移行しています。インドでは、高級住宅市場が2024年1月から9月にかけて37%以上成長しました。.⁵ 今後、持続可能資産やテクノロジー資産に対する世界的な需要が高まり続けるにつれて、投資家はこうしたトレンドや変化する消費者行動を反映してポートフォリオを多様化していくと考えられます。.

ニーラジ・バンサル

パートナー兼インドグローバルヘッド
インドのKPMG

¹ アジア太平洋不動産予測2025：レジリエンスと機会で課題を乗り越える、建設・不動産、2024年12月29日、2025年1月7日にアクセス。.

² オフィス市場は過去最高を記録、2024年には7520万平方フィートの吸収量、Realty&More、2024年12月30日、2025年1月7日にアクセス

³ IMF: 世界のインフレ率は2025年末までに4.3%に低下する、MDM、2024年10月23日、2025年1月7日にアクセス

⁴ 2025年のデータセンター：インドのブームの原動力は何か？、CIO&Leader、2024年11月27日、2025年1月7日にアクセス

⁵ 2024年最初の9ヶ月で高級住宅販売が急増、CBREインド、2024年10月17日、2025年1月7日にアクセス

金利、インフレ、そして経済状況全般の変化は、2025 年に向けて不動産投資戦略にどのような影響を与えるでしょうか?

2025年は楽観的な見通しを持って迎えます。多くの中央銀行が金利を引き下げる中、民間市場への資本流入が増加しています。今後2年間はこうした金利引き下げが続くと予想されるため、不動産利回り、特に小売セクターは安定し、投資家は中核市場や、食料品店を核としたリテールパーク、ショッピングセンター、繁華街の物件といった優良資産を優先するようになると考えられます。.

ZDR Investments SG VCCは、欧州の小売不動産に特化し、マスターフィーダーファンド構造を通じてシンガポールの投資家の皆様に投資機会を提供しています。欧州は最近、消費者心理の改善とGDPの堅調な成長により、中央・東欧諸国が牽引役となり、世界小売魅力度指数で過去最高値を更新しました。低インフレと所得増加により市場ポテンシャルがさらに高まっていることから、ZDRは引き続き、高品質な小売資産への強力な投資機会を提供できると確信しています。.

オンドレイ・シロフスキー

CEO（最高経営責任者
ZDRインベストメンツ

2024年4月時点の最新動向と市場分析に基づくと、東京は2025年までにアジア太平洋地域におけるトップの投資ホットスポットとして浮上すると予想されています。東京の魅力を高める主な要因としては、以下のものが挙げられます。

• 強力な需給ファンダメンタルズ: 東京の不動産市場は、オフィスと住宅を中心に、様々なセクターで引き続き堅調な需要を示しています。これに加え、建設コストの高騰が課題となっている供給パイプラインの拡充により、市場の健全なバランスが維持されています。.
• M&A、プライベートエクイティ、アクティビスト活動の急増: 東京では、企業再編、合併・買収、プライベートエクイティ投資が顕著に増加しています。この傾向は今後も続くと予想され、企業のバランスシート上に固定されていた在庫が市場に放出され、バリューアッド戦略やコアセール・リースバック戦略の機会が創出されるでしょう。.
• 健全な資本市場: 東京の資本市場は流動性と良好な機能を維持しており、投資家にとって参入戦略と出口戦略の両面で多様な選択肢を提供しています。資金調達の容易さと円の安定性が、市場の魅力を高めています。.
• 人口動態の変化: 日本全体が高齢化に直面する中、東京は若い専門家を惹きつけ続け、ダイナミックな都市環境を維持し、さまざまな不動産資産に対する長期的な需要を支えています。.

これらの要素が総合的に作用して、東京は安定性、成長の見通し、そして幅広い国際投資家にとって魅力的な市場の深さを兼ね備え、2025年までにアジア太平洋地域における主要な投資先となる可能性を秘めています。.

2025年を見据えると、金利、インフレ、そしてより広範な経済状況が不動産投資戦略に与える影響は、特に日本において微妙なものになると予想されます。

• 金利の軌道: 金利の上昇は緩やかで緩やかなものになる可能性が高い。日本銀行は金融政策の調整に慎重な姿勢を維持すると予想されており、不動産投資家にとって安定した環境が確保されるだろう。.
• 利回りスプレッドの優位性: 日本は、先進国市場の中で、不動産利回りと金利の差が依然として最も良好です。この有利なスプレッドは、投資家にとって最も高いキャッシュ・オン・キャッシュ・リターンをもたらし、日本の不動産は世界的に見て特に魅力的なものとなっています。.
• インフレに関する考慮事項: 多くの経済においてインフレは懸念事項となっているものの、日本では歴史的に低いインフレ率が比較的安定的に推移すると予想されています。この安定は、賃貸収入と資産価値の実質的な維持に寄与しています。.
• 資本保全: 世界経済が不確実となる状況では、日本の不動産市場は資本保全の安全地帯とみなされ、より保守的な投資家を引き付ける可能性がある。.

これらの要因を踏まえると、2025年に向けた不動産投資戦略は、資産選択と資金調達構造について長期的な視点を維持しながら、日本独自の利回り優位性を活用することを重視するようになると考えられます。経済変化は緩やかなものであるため、投資アプローチを劇的に転換するのではなく、慎重かつ戦略的な調整を行うことが重要です。.

2025 年のアジア太平洋地域における不動産およびインフラ投資の主要テーマは、それぞれ独自の利点を持つ複数の資産クラスを中心に展開すると予想されます。

• 集合住宅:
  • 頻繁な賃料調整を可能にする短期リース構造による強力なインフレヘッジ
  • 都市部、特に東京や大阪などの市場で需要が高まっている
  • 他の資産クラスと比較して安定したキャッシュフローと低い運用リスク
• ホテル:
  • 観光業の回復を背景に、効果的なインフレヘッジとして台頭
  • インフレ圧力に応じて客室料金を毎日調整する能力
  • パンデミック後、国際旅行が回復を続けており、大幅な上昇の可能性あり
• データセンター:
  • デジタル化とクラウド導入の増加によって推進される大きな世俗的なトレンドを象徴している
  • 5Gの展開、AIの進歩、モノのインターネット（IoT）によって強い需要が促進されている
  • 安定した収入源を提供するテクノロジーテナントとの魅力的な長期リース
• 物流および産業用不動産:
  • 一部の市場では空室率が高いにもかかわらず、逆張り投資として浮上している
  • 古い資産の再配置や再開発における付加価値戦略の可能性
  • 電子商取引の成長やサプライチェーンの再構築など、長期的な需要の牽引役は依然として強い

投資家は、インフレ対策、テクノロジーへの注力、付加価値機会のバランスを取りながら、これらの資産クラス間で分散投資を行い、変化するアジア太平洋地域の不動産市場における収益を最適化し、リスクを管理すると考えられます。.

シャイ・グリーンバーグ

日本資本市場担当シニアディレクター、国際資本部長
JLL